האם המחירים בנדל"ן ירדו?

[vic07]

אני אנסה לנסח זאת אחרת.

כשמדובר במוצר צריכה, מחירו יהיה המחיר המירבי אותו ה"יצרנים" (במובן הרחב ביותר של המילה) יכולים לדרוש ובכל זאת למכור את כל ה"תפוקה" שלהם - שהוא המחיר שמספר קונים הזהה לכמות היחידות ה"מיוצרות" מוכן לשלם. אם אתה מוכר מוצר שכל האוכלוסיה רוצה אבל באפשרותך (יחד עם מתחריך, כמובן) לספקו רק ל20% ממנה, סביר שתנקוב במחיר שאותם 20% מוכנים לשלם, גם אם זה אומר ש80% הנותרים לא יוכלו "להרשות זאת לעצמם". כשמדובר במוצר חיוני, המחיר שאותו הצרכן "מוכן" לשלם הופך, למעשה, למחיר אותו הוא מסוגל לשלם.

ומה קורה כאשר יש באפשרותך לספק 100% מהדרישה לאותו מוצר? לכאורה, לפי ההגיון לעיל, כדי לא להשאר עם עודפים אתה בהכרח חייב להציעו במחיר אותו מוכן כל קונה פוטנציאלי לשלם. כמובן, זה לא בהכרח כדאי לך - יכול להיות שמלכתחילה כדאי לך יותר לייצר רק 80% מהביקוש ובכך לזרוק מהחישוב את המחיר שה20% התחתונים מוכנים לשלם. מה שאתה ואיסתרא טענתם בעצם בדיון הזה, זה שזהו בדיוק המצב בשוק הדירות: ל"יצרנים" לא משתלם "לייצר" דירות ל100% מהביקוש, ולכן "חסרות דירות" ולכן המחירים גבוהים מכדי שפלח אוכלוסיה גדל והולך יוכל להרשותם לעצמו (או לחילופין, ש"כושר הייצור" נופל מהביקוש למרות רצונו של ה"יצרן" לייצר יותר - נראה שחברנו איסתרא לא מצליח להחליט איזו משתי הטענות הללו הוא בעצם טוען). כך או כך, המחירים לפי ההגיון הזה יוגבלו למה שהקונים מוכנים לשלם עבור הכמות הכדאית (או האפשרית) לייצור.

עד כאן הסבר שתקף באופן מלא לנעליים, טלויזיה או חבילת פסטה בסופר - כל מוצר שה"תועלת" ממנו בהכרח אינה כלכלית. ההסבר הזה לא תקף לדירות מסיבה מאוד פשוטה - הוא מניח שה"קונה" הוא בהכרח גם ה"צרכן". מראש ההסבר הזה שולל אפשרות שהיצרן יצליח למכור תוצרת בכמות העונה על 100% מהביקוש לפחות מ100% מה"מבקשים" - כלומר שאדם יקנה את המוצר המדובר מבלי שהוא אישית "צריך" אותו, כי הוא מצפה להפיק ממנו תועלת אחרת. אם אין לי מספיק כסף לקנות את המוצר במחיר שהיצרן מחשיב למשתלם, היצרן פשוט לא ייצר את המוצר "עבורי" אם היה מדובר בטלויזיה - אבל כשמדובר בדירה, היצרן ייצר כל עוד למישהו משתלם לקנות את הדירה כהשקעה במחיר שהיצרן מבקש. בדיוק מסיבה זו מחירי הדירות אינם מוגבלים למה שהצרכן הסופי מסוגל לשלם - אפילו כשהייצור עונה על 100% מהביקוש, כל עוד יש משקיע שמוכן לשלם עבור הדירה יותר מה"צרכן" העני ביותר, אותו צרכן כלל לא יהיה חלק במשוואה, והנה קיבלנו מוצר שכמותו עונה על 100% מהביקוש ובכל זאת מחירו נקבע כאילו הכמות עונה רק על50% (נניח) פשוט כי 50% העשירים של האוכלוסיה מוכנים לקנות את כל ה100% של ה"תוצרת".

[Gil28]

אם ההיצע יעלה על הביקוש, ה"ייצרן" שימכור הכי ביוקר, לא ימכור. זה מצב שאסור לו להגיע אליו ולכן יש תחרות תמידית בה האחרון מפסיד (ומוריד מחיר כדי להשיג את המתחרים).

מה שאתה טוען לגבי זה של"ייצרני הדירות" משתלם אולי לספק רק 80% מהביקוש כדי לשמור על רמת מחירים גבוהה - איך בדיוק עושים את זה? אם יש 1000 קונים פוטנציאלים וקבלן X בונה יכול תאורטית לבנות 20 דירות. כמה דירות עליו לבנות? או, במילים אחרות, איך אתה מתאם את ההיצע (סוג של קרטל)?

[Second Edition]

גיל , הקבלנים עצמם הודיעו שהם מאטים את קצב בניית הדירות .

ואם הם יכולים לעשות זאת פעם אחת אז הם יכולים לעשות את זה עוד פעמים . לא ? .

תיאום מחירים יכול להיות גם "שקט" , ללא שיחות ודברים שכאלה .. (ואז הוא כביכול חוקי)

[vic07]

אם ההיצע יעלה על הביקוש, ה"ייצרן" שימכור הכי ביוקר, לא ימכור. זה מצב שאסור לו להגיע אליו ולכן יש תחרות תמידית בה האחרון מפסיד (ומוריד מחיר כדי להשיג את המתחרים).

מה שאתה טוען לגבי זה של"ייצרני הדירות" משתלם אולי לספק רק 80% מהביקוש כדי לשמור על רמת מחירים גבוהה - איך בדיוק עושים את זה? אם יש 1000 קונים פוטנציאלים וקבלן X בונה יכול תאורטית לבנות 20 דירות. כמה דירות עליו לבנות? או, במילים אחרות, איך אתה מתאם את ההיצע (סוג של קרטל)?

כרגע אני טוען רק שאינך יודע לקרוא. מה שכתבת זה מה שטענתי?!

[איסתרא בלגינא]

לא, הבעיה של משה אינה מחסור בדירות כי משה בכלל לא מחפש דירה! אבל אם שמעון רוצה עכשיו לקנות דירה ומגלה שהמחירים עלו והוא לא יכול להרשות לעצמו לקנות את הדירה שרצה, הבעיה שלו היא מחסור בדירות. למה יש מחסור, זו כבר שאלה אחרת. יכול להיות שכל פועלי הבניין מוחזקים כבני ערובה ע"י המחתרת לשחרור נס ציונה ולכן אי אפשר לבנות, יכול להיות שבעקבות גילו מרבצי נפט אדירים בים הצפוני, הרבה מאוד פינגווינים התעשרו והם קונים עכשיו כל דירה פנויה בארץ, אבל בכל מקרה יש יותר ביקוש מהיצע, כלומר מחסור, כלומר עליה במחירים.

להפך, אתה זה שלא סיפק הסבר, מגוחך או לא. המחירים עולים כבר שש שנים, מה גרם לזה?

המשקיעים, שקונים דירות כדי להרוויח מעליות המחירים, כבר מזמן לא משחקים תפקיד משמעותי ברכישת הדירות (נתונים מבנק ישראל), זה בעיקר רוכשי דירות חדשות ומשפרי דיור.

אגב, משהו מעניין שהתפרסם בימים האחרונים: משפחות עם הכנסה חודשית ברוטו של 7,000 ש"ח קונות דירה שניה!

http://www.themarker.com/realestate/1.2424241

[Second Edition]

אני חושד בפינגווינים .

איפה כתוב שהמשקיעים הם לא בעלי תפקיד משמעותי ?

העלייה התחילה ב 2008 . מלבד המשבר העולמי מה עוד קרה ?.

יכול להיות שב-2008 הקבלנים ו/או הממשלה החליטו לגרום לעלייה , ע"י צמצום ההצע ?

יכול להיות שכתוצאה מהמשבר הרבה אנשים הוציאו את כספם מהבורסה והעבירו לנדלן ?.

[QttP]

הטריגרים, כמו שאמרו כבר, היו המשבר (חוסר בטחון בשוק ההון) והריבית הנמוכה (חוסר כדאיות בחסכון בנקאי). טבעם של דברים כאלה הוא שהם מכניסים לסחרור ובהיעדר משהו קיצוני (למשל עודף היצע מטורף לדירות, או עלייה חדה בריבית) קשה לשנות מגמה.

[vic07]

המגמה לא תשתנה כל עוד מחירי הדירות לא יוכתבו באמת ע"י ענייני הצע\ביקוש, כלומר כל עוד מדובר בהשקעה כדאית (בנוסף להיות הדירות "מוצר צריכה"). היות וכל ירידה מלאכותית במחיר הדירות תעודד כרגע משקיעים יותר משהיא תעודד רוכשים, אני לא רואה מנוס פרט להגבלה מלאכותית של שכר הדירה (שזה צעד בעייתי אפילו בתאוריה שכן במצב זה הביקוש לדירות למגורים יירד, ואז המחירים יתחילו לרדת עד שההשקעה שוב תהיה כדאית, ושוב רוב הרוכשים יהיו משקיעים) או הגבלת האפשרות לקנות דירות שלא למגורים.

[QttP]

העלאת הריבית יכולה להוריד פלאים את האטרקטיביות של דירות להשקעה, בלי יצירת מגבלות מלאכותיות. יש כלכלנים שדוגלים בצעד כזה. לעומתם יש כלכלנים שטוענים שההשלכות השליליות של ריבית גבוהה עולות על אלה החיוביות (למשל ירידה מסוימת או לפחות עצירת העלייה של מחירי הדירות). בינתיים בנק ישראל מסכים עם הגישה השנייה ופועל לפיה.

[vic07]

העלאת הריבית גם תקשה לקחת משכנתא ולכן המחירים אולי יירדו אך אנשים עדיין לא יוכלו לקנות דירות. חוץ מזה, העלאת ריבית בכמה בדיוק? כרגע, התשואה השנתית על השכרת דירה "ממוצעת" היא כ3.5% (אם הדירה נקנתה באמצעות הון עצמי בלבד), בעוד שהריבית היא 0.25%. זה לא מעשי להעלות את הריבית באופן שתגרום לרכישת דירות להיות השקעה בלתי אטרקטיבית - וזה עוד לפני שנזכרים שכשמחירי הדירות ירדו, הראשונים להרוויח יהיו משקיעים חדשים שכן לרוב השוכרים עדיין לא יהיה כסף לדירה ולכן הביקוש לשכירות יישאר דומה (ומכאן גם הרווח הצפוי), בעוד שעלות ההשקעה תפחת, כלומר האטרקטיביות רק תעלה. בנוסף, העלאת הריבית גם מציבה מכשול בפני המעוניינים להקים או להרחיב עסק, וזה לא משהו שאתה רוצה בשוק שממילא מאיים להכנס למיתון.

[QttP]

המשוואה קצת יותר מורכבת מזה. תשואה של 3.5% לדירה להשקעה לא נשמעת לי באופן אישי אטרקטיבית. אם היה לי הון עצמי שבו הייתי יכול לקנות דירה ולקבל עליה תשואה כזו - הייתי מעדיף להשקיע אותו בשוק ההון. אפילו אפיקים יחסית סולידיים מביאים תשואה גבוהה יותר ועם נזילות גבוהה יותר.

האטרקטיביות של דירות להשקעה היא שאפשר לקנות אותן עם משכנתה - כלומר עם פחות הון עצמי. וריבית משכנתה גבוהה יותר מה0.25%. במסלולים רבים, היא אף גבוהה יותר מה3.5% (תלוי במסלול ובתקופה), ובכל זאת אנשים לוקחים משכנתה לדירות להשקעה, מכמה סיבות (חלקן לטעמי הגיוניות וחלקן פחות).

ה לא שיש איזשהו קו איזון מדויק בין ריבית לבין תשואה על דירה שבצד אחד שלו זה כדאי ובצד השני זה לא. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך דירה להשקעה כדאית פחות (גם בגלל עלות משכנתה, גם בגלל אפיקי השקעה אלטרנטיביים). זה קשר רציף, לא בדיד. אז זה לא שצריך להעלות את הריבית ל8% כדי לייצר אפקט כלשהו. כל העלאה תגרור השפעה מסוימת.

[vic07]

התשואה הזו לא כוללת את העליה האפשרית בשווי הדירה עצמה או את הרווח האפשרי מפינוי-בינוי עתידי למשל, אל תשכח.

[Gil28]

התשואה יותר קרובה ל-4%. חוץ מזה שכמו ש-QttP ציין, התשואה הזאת מחושבת על פי ערך הבית למרות שלרוב חצי ממנו ממושכן. אם תתחשב בשער הריבית (יש תוכניות של ריבית ממוצעת נמוכה מאוד), התשואה אפילו גבוהה יותר.

שלא לדבר על כמה סולידי זו השקעה בדירה.

[QttP]

התשואה הזו לא כוללת את העליה האפשרית בשווי הדירה עצמה או את הרווח האפשרי מפינוי-בינוי עתידי למשל, אל תשכח.

וגם לא כוללת את הוצאות השיפוץ הדרושות פעם בכמה שנים, את התקופות שהדירה תעמוד ריקה, את הסיכון להיתקל בשוכר בעייתי שגורם נזק (או סתם לא משלם) וגורר אותך לבתי משפט.

[איסתרא בלגינא]

מחירי הדירות עולים בממוצע ב- 8% בשנה. יש לך השקעה סולידית שמגיעה לתשואה הזו? וזה בלי לקחת בחשבון את ההכנסה מדמי שכירות.

הטריגר היה המשבר הכלכלי (כתוצאה ממפולת הסאב-פריים בארה"ב). הריבית ירדה בגלל המשבר, זה לא טריגר נפרד.

מקובל להניח שריבית נמוכה מסייעת לפעילות הכלכלית במשק, אבל יש לה חסרונות, לא רק עליית מחירי הדירות, ואי אפשר להשאיר את הריבית נמוכה בצורה מלאכותית למשך זמן רב מידי. למעשה, הריבית הנמוכה היא אחת מהסיבות העיקריות למשבר הסאב-פריים בארה"ב. אבל בארץ יש לנו בעיה נוספת: בכל המדינות המפותחות יש כרגע (ולזמן הנראה לעין) ריבית אפסית. רמת הסיכון של ישראל לא שונה משמעותית מזו של שאר המדינות המפותחות, לכן הריבית הישראלית לא יכולה להיות שונה משמעותית - אם היא תהיה גבוהה יותר, כספי משקיעים יזרמו לארץ כדי להינות מריבית גבוהה יותר מזו שאפשר לקבל באותו סיכון במדינות מפותחות אחרות. כדי לעשות את זה, הם יצטרכו לקנות שקלים, כלומר השקל יתוסף. כלומר כל מי שמייצא משהו, יידפק.