האם המחירים בנדל"ן ירדו?

[Gil28]

גדילה בהיצע הדירות לא גורר ירידה במחירי הדירות. זה יכול לגרום לירידה במחירים רק כשההיצע יעלה על הביקוש. בינתיים ההיצע רק מצמצם את הביקוש.

מגמה נוספת בעשור האחרון - הדירות שנבנות היום גדולות יותר ובסטנדרטים גבוהים יותר. יותר דירות 4-5 חדרים, פחות 2-3 (לא נתקלתי בדירות 2 חדרים כבר מזמן, 3 חדרים בקושי)

[idanmal]

הצרפתים מגיעים לארץ וקונים דירות בכל מחיר, אז למה שירדו המחירים?

[איסתרא בלגינא]

מיקרו כלכלה היא בהחלט מדע מדויק - בסה"כ זו מתמטיקה נטו.מאקרו כלכלה, לעומת זאת, זו מתמטיקה עם פסיכולוגיה של המונים. מאחר שפסיכולוגיה של בודדים היא מאוד לא מדויקת ופסיכולוגיה של המון על אחת כמה וכמה, מאקרו כלכלה רחוקה מלהיות מדע מדויק. בד"כ, כפי שכבר כתבו, היא יכולה להסביר בדיעבד למה קרה מה שקרה וגם אז הכלכלנים לא תמיד מסכימים על ההסבר, אבל לחזות מראש נמה הולך לקרות? זה לפעמים מצליח ולעתים הרבה יותר קרובות לא.

לא קשור לצרפתים, זה התחיל רק בזמן האחרון ועדיין אין יותר מידי מהם. לשאלה למה המחירים עולים יש תשובה ברורה וידועה. למעשה כבר כתבתי אותה כאן בדיון הזה: פיצוץ בועת משכנתאות הסאב-פריים בארה"ב. כן, ירידה חדה במחירי הדירות בחו"ל הובילה לעליה חד במחירי הדירות בארץ.

פיצוץ הבועה בארה"ב גרם למיתון כלל-עולמי. מה קורה כשיש מיתון?

בנקים נותנים הלוואות. הלוואות לא תמיד מצליחים להחזיר וכשזה קורה, הבנק מפסיד. אז הבנקים לא נותנים הלוואות כשהם חושבים שללווה יש סיכוי גבוה יחסית לא להצליח להחזיר אותן. כשיש מיתון, ההכנסות של הציבור קטנות ויותר אנשים מתקשים להחזיר הלוואות שלקחו, לכן בזמן מיתון הבנקים מאוד נזהרים במתן הלוואות. קבלנים זקוקים להלוואות כדי לבנות: אתה משקיע המון כסף בבניה היום כדי לקבל עוד יותר כסף בעוד כמה שנים, אבל בלי הלוואה היום, אי אפשר לבנות. כך שבזמן מיתון, הקבלנים בונים פחות.

מהצד השני, שורה של מכשירי חיסכון הופכים להיות מסוכנים או בעלי רווחיות נמוכה או גם וגם בזמן מיתון. אגב, מניות ומט"ח הופכים מסוכנים, תוכניות חיסכון ואג"ח מדינה נותנים תשואה אפסית כשהבנק המרכזי, בתגובה כמעט פבלובית, מוריד את הריבית כדי להקל על מצוקת האשראי במשק. אז למעמד הבינוני והגבוה יש בעיה, החסכונות שלהם נשחקים ואין מה לעשות איתם. בעצם יש - דיור. כי דירות תמיד יצטרכו ובניגוד להשקעות אחרות, דירה מושכרת נותנת רווח חודשי בלי לפגוע בקרן. ואם אין מספיק כסף לדירה נוספת, לא בעיה - מאחר שהריבית ירדה, המשכנתאות זולות.

אז קונים דירות להשקעה. כלומר הביקוש לדירות עולה. מאחר שמהצד השני, ההיצע יורד, מקבלים עליה במחיר. אפשר לראות שהעליה הנוכחית התחילה מידד אחרי פיצוץ הבועה בארה"ב בשנת 2008.

אז למה זה לא נגמר? כי הריבית ממשיכה להיות נמוכה ולמעשה הולכת ויורדת. החדש היא הגיע לשיא שלילי חדש של 0.25% בלבד. מהצד השני, למרות שהמשקיעים כבר קונים הרבה פחות (מי שרצה כבר קנה), יש ביקוש גבוה מרוכשי דירות למגורים, שמשוכנעים שאם ימתינו, מחירי הדירות יעלו מהר יותר מכל חיסכון אפשרי אחר כך שמה שהם לא ישיגו היום, הם כבר לא ישיגו אף פעם. אז הביקוש ממשיך להיות גבוה. כשהמחירים עולים, בד"כ מצפים לראות היצע שהולך וגדל כדי להתמודד עם הביקוש, למה זה לא קורה כאן? כי להשיג אישורי בניה בארץ זה סיוט שאורך שנים. וכן, גם הממשלה התעוררה מאוחר מידי.

הדירות במרכז נבנות בסטנדרט גבוה יותר. יש אמנם יותר חדרים, אבל החדרים שבנו פעם היו גדולים יותר. גודל הדירות לא נקבע ע"י הקבלנים אלא ע"י העיריות, בהתאם לאישורי הבניה שהן נותנות. עיריות חזקות (וכולן כאלו בגוש גן - טוב, פרט לבני ברק) רוצות תושבים מהמעמד הבינוני ומעלה, כדי שלא יצטרכו להשקיע הרבה ברווחה. אנשים מהמעמד הנמוך לא יכולים לקנות דירות גדולות, אז בכך שהם מחייבים את הקבלנים לבנות דירות כאלו, הם מרחיקים את חסרי האמצעים לפריפריה.

[vic07]

רגע, עצור. אתה אומר שיזם שרכש קרקע באזור שמיועד למגורים לא יקבל אישורי בנייה אם הוא ירצה לבנות דירות 3 חדרים (אני מדבר על מצב שבו כל השאר עומד בכל הקרטריונים הדרושים, כמובן)? על פי איזה חוק בדיוק זה נעשה?

[איסתרא בלגינא]

לפי התב"ע שהעירייה אישרה לקרקע. קובעים גודל מינימלי לדירה שמחייב את הקבלנים לבנות לפחות 4 חדרים בדירה.

[vic07]

לאור דבריך, פתחתי כמה תב"עות מהשנה האחרונה, בערים שונות (לא ירוחם, כן? ערים "נורמאליות"). בדרישות הבינוי שם יורדים עד לפרטים כגון סוג החלונות המותרים בבניינים - ולא מצאתי אף מילה על שטח דירה מינימאלי נדרש או כמות חדרים מינימאלית נדרשת. יש לך סימוכין כלשהם לדבריך, לפיהם מותר לרשות מקומית לדרוש בתב"ע דרישות שכאלו, או לפחות סימוכין המעידים על כך שזה המצב בפועל?

[Gil28]

זה פחות עניין של דרישה, זה עניין של רווחיות. 10 דירות בנות 4 חדרים משתלמת יותר לקבלן מ-10 בנות 3 חדרים. ויש דרישה ל-4 חדרים, ככה שהקבלנים לא צריכים "להמר" או לפנות לשוק רחב יותר.

[yossi_s1]

גם אם זה לא כתוב לא אומר שזה לא קיים. זה ידוע שזה ככה ואחת הסיבות בין היתר זה גם למשוך אוכלסייה חזקה.

דירות יקרות = אנשים עשירים = אוכלסייה חזקה.

[ag43]

^ לטווח הקצר. רעננה עובדת בדרך הזו, עוד 20-30 שנה העיר הזו תקרוס.

[vic07]

וחוץ מזה, אני חייב לצעוק שוב "בולשיט" על כל העניין הזה של ה"מחסור בדירות". אתם מכירים מישהו שחיפש דירה ולא מצא? כשיש הרבה (מאוד) שוכרים שאינם יכולים לקנות דירה בעצמם, זה לא "מחסור בדירות".

[Gil28]

השאלה היא מה זה "חיפש דירה ולא מצא". הדירה יקרה מדי? על כל דירה יקרה יש 3 רוכשים שלא קנו אותה כי היא יקרה להם מידי.

כמה אנשים אתה מכיר שגרים עם ההורים מעבר לגיל 24?

כמה זוגות גרושים עדיין גרים ביחד?

כמה דירות שותפים יש לך?

כמה אנשים נשואים טריים גרים אצל אחד ההורים?

[vic07]

רגע מה, אתה מצפה שלסטודנט בן 24 יהיה כסף לקנות דירה, או אפילו לשכור דירה ללא שותף? כל הקבוצות שהזכרת בהכרח גרו לבד לפני עשור?

[איסתרא בלגינא]

ככה עובד ביקוש והיצע: יש 100 יחידות מוצר שנמכרות כרגע במחיר 100. במחיר הזה, יש ביקוש ל- 130 יחידות. אבל אין 130 יחידות אלא רק 100 - יש מחסור. מאחר שיש מחסור ואף אחד מהקונים הפוטנציאליים לא רוצה להיות זה שישאר בלי, הם מנסים להבטיח שהם יהיו אלו שיצליחו לקנות. איך? מציעים יותר כסף: "אני מוכן לשלם 105". כי המוכרים לא פראיירים, אם יש להם מישהו שמוכן לקנות במאה ומישהו אחר שמוכן לקנות ב- 105, למה לא למכור לזה שמוכן לשלם יותר? אבל כאמור כולם רוצים לקנות ולכן כולם מעלים את הסכום שהם מוכנים לשלם ל- 105 ואנחנו שוב עם אותה בעיה - יותר ביקוש מאשר היצע. אז הקונים נעלים שוב את ההצעות שלהם, ל- 110. במחיר הזה, עשרה מהם יוצאים מהמשחק - כי הם לא יכולים להרשות לעצמם מחיר כזה או כי הם לא רוצים לשלם כ"כ הרבה. אבל עדיין יש 100 יחידות על 120 קונים, שמעלים שוב את הסכום ל- 115. זה גורם לעוד עשרה לפרוש. Rinse, repeat עד שבסופו של דבר יש 100 קונים שמוכנים לשלם 125 ליחידת מוצר, בדיוק מספר היחידות שנמכרות כרגע - שיווי משקל. וזה המחיר החדש של המוצר. איזה פלא, הביקוש שווה בדיוק להיצע!

זה גם עובד באופו ההפוך, אם יש ביקוש למאה יחידות ויהיו 120 יחידות למכירה, המוכרים, שלא ירצו להיות אלו שישארו עם מוצר שאין להם מה לעשות איתו במקום עם כסף, יורידו קצת את המחיר כדי לא להיות אלו שלא יצליחו למכור והירידות ימשיכו עד שיבואו עוד קונים, שבמחיר הקודם לא רצו לקנות אבל עם המחירים החדשים והנמוכים יותר הם בכל זאת מעוניינים, כך ששוב יהיה שיוויון בין הביקוש להיצע.

מתי זה לא יקרה? כשהשינויים במחירים מלאכותיים, למשל אם הממשלה קובעת שאסור למכור את המוצר ביותר משמונים ש"ח ליחידה, אם אם הביקוש לא גמיש (כלומר שינויים במחיר בקושי משפיעים על הביקוש). אבל אלו המקרים החריגים.

רוצה דוגמאות של תב"עים? בבקשה:

http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/telmer/5008064.pdf

עמ' 9, סעיף 4.1.2 א:

אושרו 1,117 דירות בשטח כולל של 134,040 מ"ר, או ממוצע של 120 מ"ר לדירה. 120 מ"ר זו דירת חמישה חדרים או ארבעה חדרים ענקית. אבל זה ממוצע, אפשר לשחק עם זה: דירות 4 חדרים של 105 מ"ר, חמישה חדרים של 120 מ"ר ושישה חדרים של 135 מ"ר, למשל, או חלוקה אחרת. הקבלן יכול להחליט לבנות שם דירות שלוש חדרים, אבל כל דירה שכזו תשאיר המון מטרים רבועים פנויים. אז מה, לא יבנו ארבע חדרים? הרי זה הגודל הכי מבוקש. אפשרות שניה היא לוותר על חלק מהשטח שאושר: אמנם אושרו 134,040 מ"ר, אבל אף אחד לא יתלונן אם הקבלן יבנה 1,117 דירות שטחן הכולל הוא רק 132,000 מ"ר בחלוקה לדירות 3-6 חדרים. אבל במקרה הזה, הקבלן מפסיד: הוא היה יכול לבנות עוד כמעט 2,000 מ"ר ולהרוויח על כל אחד מהם ונמנע מזה. למה לו? הרי כל דירת ארבע או חמש חדרים שיבנה תיחטף, אין עודף של דירות כאלו, למה לוותר על חלק מהשטח רק כדי שיוכל לבנות דירות 3 חדרים?

עוד?

http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/telmer/5007736.pdf

אותו סעיף כמובן. דירות בשטח ממוצע של 100 מ"ר, בתוספת 12 מ"ר מרפסת ו- 6 מ"ר מחסן. שוב, זה מתאים לדירות ארבע וחמש חדרים, לא לשלוש.

עוד?

http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/telmer/5007714.pdf

הפעם לך לסעיף 2.2:

107 מ"ר ממוצע לדירה, אבל - הפתעה! - 10% מהדירות בשטח של עד 80 מ"ר! אלו דירות שלושה חדרים. מה פתאום אישרו דירות קטנות? טוב, זה רחוב אונטרמן, כלומר דרום ת"א. לא מקום לדירות יקרות וגדולות. ועדיין, אם 10% מהדירות יהיו רק 80 מ"ר, השטח הממוצע של שאר 90% הדירות יהיה 110 מטרים. כלומר חמישה חדרים. דרום ת"א ובכל זאת רק חלק קטן מהדירות יהיו בנות שלושה חדרים.

[Gil28]

רגע מה, אתה מצפה שלסטודנט בן 24 יהיה כסף לקנות דירה, או אפילו לשכור דירה ללא שותף? כל הקבוצות שהזכרת בהכרח גרו לבד לפני עשור?

קודם כל, לא דיברתי ספציפית על סטודנטים. וכן, לפני 10 שנים קרובת משפחה שלי הייתה סטודנטית ושכרה דירת חדר גדולה ב-1500 ש"ח.

[vic07]

איסתרא, איך עובד היצע וביקוש אני יודע. מה חבל שאתה ממשיך להתייחס לטענות דמיוניות במקום למה שלפניך - מה גם ששוק הדיור הוא אחד השווקים הכי לא גמישים שיש. לגבי התב"עות שהבאת - אלו דווקא מאוד מעניינות (פרט לראשונה, שם נאמר שהשטח לא יעלה על 120 מ"ר, כלומר אין שום הגדרת מינימום אלא רק הגדרת מקסימום), אבל לא מהסיבה שאתה חושב: התב"ע הראשונה (בסעיף 8 - זה תקף לכל שלושת התוכניות) חתומה על ידי מישהו ממשרד העוסק בתכנון ערים, בקבלנות מטעם העירייה כפי שזה נראה. שתי התוכניות האחרות, שאגב אכן נוקבות בשטח הדירה אך לא המינימאלי אלא המדוייק, חתומות ע"י... בעלי העניין בקרקע והיזמים עצמם. במילים אחרות, שני המסמכים הללו אינם דרישה מטעם העיריה, אלא הצעה (שהתקבלה) מטעם היזמים. קצת שונה ממה שאנחנו מדברים עליו, לא?

גיל, שכרה דירת חדר ב1500 איפה? גם היום אני יכול לשכור דירת חדר-חדר וחצי ב1300, באזור סביר בחיפה.