האם המחירים בנדל"ן ירדו? - עמוד 4 - כללי - HWzone פורומים
עבור לתוכן
  • צור חשבון

האם המחירים בנדל"ן ירדו?


Second Edition

Recommended Posts

זה לא בדיוק מדויק. בנק הטיל סדרה של הגבלות כאלה או אחרות החל מ2011. לטעמי רוב ההגבלות היו טיפשיות ומלאכותיות, אבל מילא.

זה בכוונה כדי להקשות על אנשים לקנות דירה. הסיבה ברורה (ומוצהרת בריש גלי): למנוע בועה. אנשים ממהרים לקנות עכשיו כי הם בטוחים שמחר יהיה יקר יותר וכתוצאה מכך המחירים מחר יהיו גבוהים יותר. בועה, או שמוציאים ממנה את האוויר לאט לאט, או שהיא מתפוצצת. אז אם אתה לא יכול לקחת משכנתה, אתה לא יכול לקנות דירה גם אם אתה בטוח שמחר היא תהיה יקרה יותר ואז יש סיכוי שמחר היא לא תהיה יקרה יותר. ולא זה לא מדאגה לאזרח הקטן - אתה לא עוזר למישהו על ידי זה שאתה דופק אותו - זה מדאגה לבנקים. אם תתפתח בועת דיור (בהנחה שעוד אין כאן אחת כזו) והיא תתפוצץ, בנקים יקרסו וזה אף פעם לא טוב למשק. יודעים מה, בעצם זה דווקא כן לטובת האזרח הקטן, רק לא לטובת הדירה שלו.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

  • תגובות 192
  • נוצר
  • תגובה אחרונה
המדינה לא מרוויחה יותר כשמחירי הדירות עולים כי כל שקל נוסף שאתה שם על הדירה, הוא שקל אחד פחות שאתה שם על משהו אחר, שגם עליו יש מיסים.
נראה לי קצת פשטני מידי. את מרבית הדירות קונים במינוף ענק. אם דירה תעלה 100,000 פחות, זה לא אומר שפתאום יהיו לי 100,000 פנויים שאבזבז על משהו אחר. זה רק אומר שאקח 100,000 פחות חוב מהבנק. רוב האנשים לא יהססו להגדיל את המשכנתה ב100,000 שקל לטובת דירה, אך כמעט אף אחד לא ייקח הלוואה של 100,000 לדברים אחרים. משום שאת המס לוקחת הממשלה ממחיר הדירה בלי קשר למינוף, יש מצב שהיא בהחלט מקבלת יותר מיסים במצב שמחירי הדירות גבוהים.
לבנקים זה רע - כי יבוא יום והמחירים ירדו ואז הבנקים בצרות.
למה ירידת מחירים תשאיר את הבנקים בצרות? אתה מדבר על תסריט ארה"ב שבו המחירים צונחים והאנשים פשוט מחליטים להפסיק לשלם את המשכנתה? אחוזי המינוף פה נמוכים הרבה יותר, כך שגם אם שנייה אחרי שלקחתי משכנתה הפסקתי לשלם אותה והוכרזתי חדל פירעון והבנק לא ראה ממני שקל, עדיין עיקול דירתי ומכירתה יחזירו לבנק את כל השקעתו + ריבית.
קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

נכנס באיחור לדיון - ולהלן עמדתי:

היות והמדינה ( = הממשלה) משתמשת בכספים שהיא מרוויחה ממכירת הקרקעות כדי לממן את הוצאות הממשלה (= התקציב), יש לה אינטרס מובהק לשמר את המחיר הקיים או אף שהמחיר יעלה. אם פתאום המחיר יצנח כי המדינה תמכור בבת אחת את כל הקרקעות שכרגע מחכות בתור להירכש -- המדינה עשויה למצוא את עצמה בגירעון ענק בגלל שהתקציב מתוכנן על בסיס ההכנסות האלה.

אני לא לגמרי מסכים. המדינה רוצה לקבל מחיר גבוה עבור הנכסים שלה, זה מובן ונכון. הרי זה בסה"כ הכסף שלי, בסופו של דבר. אבל מחיר הקרקע לא קובע את מחיר הדיור, הוא רק קובע חסם תחתון למחיר - קבלן שימכור את הדירות שהוא בונה מתחת לעלות ,יפשוט רגל. מחיר הקרקע לא קובע חסם עליון למחיר. אז מה החסם העליון? כמה שאתם מוכנים לשלם. יש מחסור בדירות, אנשים מוכנים לשלם יותר, העיקר להצליח לקנות דירה, אז המחירים עולים גם בלי עליה במחירי הקרקע בכלל. למעשה, אם המדינה תחיל לחלק קרקעות בחינם לקבלנים, הדבר היחידי שיקרה הוא שהקבלנים ירוויחו יותר על כל דירה, המחירים לא ירדו מזה.

לשחרר יותר קרקעות? בהחלט. אבל זה לא כ"כ פשוט. המרכז די עמוס, אין יותר מידי קרקעות שאפשר לשווק מחר. כדי לשווק את שאר הקרקע, צריך לתקן את התב"ע ולהוציא אישורי בניה, לפני זה אין מה לעשות עם הקרקע. וזה, כאמור, לוקח שנים! בפריפריה, ישנם מכרזים שנכשלים כי אף אחד לא רוצה לבנות שם.

- - - תגובה אוחדה: - - -

נראה לי קצת פשטני מידי. את מרבית הדירות קונים במינוף ענק. אם דירה תעלה 100,000 פחות, זה לא אומר שפתאום יהיו לי 100,000 פנויים שאבזבז על משהו אחר. זה רק אומר שאקח 100,000 פחות חוב מהבנק. רוב האנשים לא יהססו להגדיל את המשכנתה ב100,000 שקל לטובת דירה, אך כמעט אף אחד לא ייקח הלוואה של 100,000 לדברים אחרים. משום שאת המס לוקחת הממשלה ממחיר הדירה בלי קשר למינוף, יש מצב שהיא בהחלט מקבלת יותר מיסים במצב שמחירי הדירות גבוהים.

אתה שוכח שאת אותם 100K אתה מחזיר לבנק, ועוד עם ריבית. נכון, זה פרוש לתשלומים, אבל אלו עדיין עוד כמה אלפי ש"ח במשך עוד כמה שנים שלא יהיו לך ולכן לא תוכל להוציא אותם על שום דבר אחר.

למה ירידת מחירים תשאיר את הבנקים בצרות? אתה מדבר על תסריט ארה"ב שבו המחירים צונחים והאנשים פשוט מחליטים להפסיק לשלם את המשכנתה? אחוזי המינוף פה נמוכים הרבה יותר, כך שגם אם שנייה אחרי שלקחתי משכנתה הפסקתי לשלם אותה והוכרזתי חדל פירעון והבנק לא ראה ממני שקל, עדיין עיקול דירתי ומכירתה יחזירו לבנק את כל השקעתו + ריבית.

נכון, זה לא כמו בארה"ב, עם משכנתאות של 100% לאנשים בלי עבודה והלוואות non recourse. אבל עדיין. למה? כי אנשים לא מחליטים להפסיק לשלם את המשכנתה, אנשים מפסיקים לשלם כי הם לא יכולים לשלם. אז מעקלים להם את הדירה (די קשה בארץ), אבל אם מחירי הדירות יצנחו, יתכן שהבנק לא יוכל לכסות את כל החוב ממחיר הדירה (ובנקים לא מוכרים דירות ביוקר). אז נכון, הלווה עדיין חייב לבנק את הסכום שנשאר, אבל מה כבר הבנק יכול לעשות לו? את הנכס העיקרי של הלווה הבנק כבר לקח! קח למשל את משה סילמן המפורסם. הוא לקח הלוואה ונתן כערבות את הדירה של אימו (משכנתה הפוכה). הוא לא הצליח להחזיר את ההלוואה והבנק עיקל את הדירה, רק שגם אחרי שמכרו אותה, הוא נשאר חייב יותר ממאה אלף ש"ח, שלא היו לו. אז החליטו שהוא יחזיר את החוב בתשלומים של 200 ש"ח לחודש... גם אם נתעלם מריבית ואינפלציה, להחזיר מאה אלף בתשלומים כאלו לוקח 42 שנים! בהתחשב באינפלציה, הבנק לא היה רואה את הכסף אף פעם, כי התשלומים של סילמן כיסו פחות או יותר את ההצמדה למדד וזהו.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אתה שוכח שאת אותם 100K אתה מחזיר לבנק, ועוד עם ריבית. נכון, זה פרוש לתשלומים, אבל אלו עדיין עוד כמה אלפי ש"ח במשך עוד כמה שנים שלא יהיו לך ולכן לא תוכל להוציא אותם על שום דבר אחר.
אכן כן, אך הפריסה לתשלומים כן משנה פה. בוא נאמר שה100,000 שקל זה הבדל של 600-700 ש"ח בחודש למשכנתה טיפוסית. מבחינת המדינה זה או 100,000 שקל שעליהם היא מקבלת מס מיד או עוד 600-700 שקל בחודש שאם היו לי, אז אולי הייתי מוציא אותם על משהו אחר (ולאו דווקא הוצאה שהמדינה מקבלת ממנה מס), אולי הייתי חוסך אותם בתכנית חסכון, אולי הם היו נבלעים בתוך המינוס שממילא יש לי (חלק לא זניח מהאנשים מתנהל במינוס קבוע, למרבה הצער), ואולי חלק פה חלק שם.
נכון, זה לא כמו בארה"ב, עם משכנתאות של 100% לאנשים בלי עבודה והלוואות non recourse. אבל עדיין. למה? כי אנשים לא מחליטים להפסיק לשלם את המשכנתה, אנשים מפסיקים לשלם כי הם לא יכולים לשלם. אז מעקלים להם את הדירה (די קשה בארץ), אבל אם מחירי הדירות יצנחו, יתכן שהבנק לא יוכל לכסות את כל החוב ממחיר הדירה (ובנקים לא מוכרים דירות ביוקר)
עדיין, אתה מדבר על מקרה קיצוני מאוד (שכבר הסכמנו שהוא לא טוב לאף אחד), שאנשים יהפכו חדלי פירעון ובמקביל מחירי הדיור יצנחו כל-כך שהבנק לא יוכל לכסות את שארית ההלוואה עם מחיר הדירה. מכאן ועד לטיעון ש"מתישהו המחירים ירדו ואז הבנקים בצרות" המרחק גדול מאוד.
קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אני לא לגמרי מסכים. המדינה רוצה לקבל מחיר גבוה עבור הנכסים שלה, זה מובן ונכון. הרי זה בסה"כ הכסף שלי, בסופו של דבר. אבל מחיר הקרקע לא קובע את מחיר הדיור, הוא רק קובע חסם תחתון למחיר - קבלן שימכור את הדירות שהוא בונה מתחת לעלות ,יפשוט רגל. מחיר הקרקע לא קובע חסם עליון למחיר. אז מה החסם העליון? כמה שאתם מוכנים לשלם. יש מחסור בדירות, אנשים מוכנים לשלם יותר, העיקר להצליח לקנות דירה, אז המחירים עולים גם בלי עליה במחירי הקרקע בכלל. למעשה, אם המדינה תחיל לחלק קרקעות בחינם לקבלנים, הדבר היחידי שיקרה הוא שהקבלנים ירוויחו יותר על כל דירה, המחירים לא ירדו מזה.

לשחרר יותר קרקעות? בהחלט. אבל זה לא כ"כ פשוט. המרכז די עמוס, אין יותר מידי קרקעות שאפשר לשווק מחר. כדי לשווק את שאר הקרקע, צריך לתקן את התב"ע ולהוציא אישורי בניה, לפני זה אין מה לעשות עם הקרקע. וזה, כאמור, לוקח שנים! בפריפריה, ישנם מכרזים שנכשלים כי אף אחד לא רוצה לבנות שם.

זה לא נכון להגיד שהוא "קובע חסם תחתון" - הוא מהווה מרכיב במחיר, בדיוק כמו שהמלט מהווה מרכיב במחיר. האם גם המלט הוא "חסם תחתון"? אתה יכול לחשוב על כל מרכיב כחסם תחתון. הם לא, הם פשוט מה שהם: מרכיבים במחיר. למעשה, הוא מרכיב די משמעותי מהמחיר. וכמו כל רכיב, מחירו יכול לעלות, והוא יכול גם לרדת.

ולמדינה כאמור יש אינטרס לגרור רגליים ולא לשחרר הרבה קרקעות בבת-אחת (לפני שיספיק להיווצר עוד ביקוש) -- זה שקול לגמרי להשמדת עודפי יבול -- זה מביא לעליה במחיר. הבירוקרטיה משרתת אותה בכמעט כל "רמה" אפשרית שלא תבחן.

היות ורפורמות ארגוניות/ניהוליות הן גם משהו שקשה ומורכב מאוד ליישם, אף פוליטיקאי לא ממש שש להרים את הכפפה הזו ולהסתכן בכך שהכשלון (אם יקרה) יזקף לחובתו, או לחילופין, שפירות מאמציו יזקפו לזכותו של פוליטיקאי אחר דווקא (בשל התארכות תהליך הרפורמה מעבר לכהונת ממשלה אחת). ואני לא נכנס אפילו להתנגדות המובנית של המערכת הציבורית לרפורמות מהסוג הזה (של התייעלות) שבסופו של דבר מגלמות בתוכן גם קיצוץ משמעותי בכח האדם.

לגבי הפריפריה זה כבר סיפור אחר לגמרי וזה מתקשר לנושא התחבורה --- שגם בו המדינה לא משקיעה באופן רציני (שוב, מסיבות דומות למה שציינתי קודם). מעבר לתחבורה ציבורית לדוגמא עלול להביא להקטנה משמעותית בהכנסות המדינה - בשל ירידה בשימוש ברכב, בדלק, וכיו"ב.

אגב,

זה לא שהמדינה היא איזה "ברון אפל" - כן? בסוף התקציב הזה משרת גם את האזרחים עצמם (בטחון, חינוך, , וכו').

לכן אנחנו בעצם לכודים במעין מלכוד-22.

- - - תגובה אוחדה: - - -

אכן כן, אך הפריסה לתשלומים כן משנה פה. בוא נאמר שה100,000 שקל זה הבדל של 600-700 ש"ח בחודש למשכנתה טיפוסית. מבחינת המדינה זה או 100,000 שקל שעליהם היא מקבלת מס מיד או עוד 600-700 שקל בחודש שאם היו לי, אז אולי הייתי מוציא אותם על משהו אחר (ולאו דווקא הוצאה שהמדינה מקבלת ממנה מס), אולי הייתי חוסך אותם בתכנית חסכון, אולי הם היו נבלעים בתוך המינוס שממילא יש לי (חלק לא זניח מהאנשים מתנהל במינוס קבוע, למרבה הצער), ואולי חלק פה חלק שם.

עדיין, אתה מדבר על מקרה קיצוני מאוד (שכבר הסכמנו שהוא לא טוב לאף אחד), שאנשים יהפכו חדלי פירעון ובמקביל מחירי הדיור יצנחו כל-כך שהבנק לא יוכל לכסות את שארית ההלוואה עם מחיר הדירה. מכאן ועד לטיעון ש"מתישהו המחירים ירדו ואז הבנקים בצרות" המרחק גדול מאוד.

אתה שוכח שמחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות...

לא צריך ירידה קיצונית בכלל בשביל שהבנק לא יוכל לכסות את שארית ההלוואה ע"י מימוש הנכסים (בעקבות ירידה של כמה עשרות אחוזים).

היות ואנחנו נמצאים בבועה שלא משקפת ערך אמיתי אלא פער מלאכותי בין ביקוש והיצע שנוצר כתוצאה מרגולציה-ידנית כפויה, ההתרסקות שלה יכולה להיות מאוד מהירה.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אתה שוכח שמחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות... לא צריך ירידה קיצונית בכלל בשביל שהבנק לא יוכל לכסות את שארית ההלוואה ע"י מימוש הנכסים (בעקבות ירידה של כמה עשרות אחוזים).
ירידה של כמה עשרות אחוזים במכה היא בהחלט קיצונית.
קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

ירידה של כמה עשרות אחוזים במכה היא בהחלט קיצונית.

גם ירידה של 10% בבת אחת יכולה להיות הרסנית.

עליה לעומת זאת לא מסכנת אף אחד מלבד את מי שאין לו פתרון דיור קבוע או מטילי זהב בארון.

בכל מקרה יכולה להיווצר תגובת שרשרת ( = התפוצצות בועה) במקרה שתסתמן מגמה.

זו בדיוק הסיבה שהמדינה והבנקים לא יאפשרו פתרון חד ומהיר לבעיה (אפילו אם היה כזה, לא בטוח שקיים כזה בכלל, משום שהביקוש כל הזמן גדל, הוא לא נעצר), וירידה, אם תהיה, צפויה להיות הדרגתית מאוד - מה שכמובן לא מעודד את מי שטרם הספיק להגיע לדירה בבעלותו או מי שנאלץ עדיין לשכור דירות.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אכן כן, אך הפריסה לתשלומים כן משנה פה. בוא נאמר שה100,000 שקל זה הבדל של 600-700 ש"ח בחודש למשכנתה טיפוסית. מבחינת המדינה זה או 100,000 שקל שעליהם היא מקבלת מס מיד או עוד 600-700 שקל בחודש שאם היו לי, אז אולי הייתי מוציא אותם על משהו אחר (ולאו דווקא הוצאה שהמדינה מקבלת ממנה מס), אולי הייתי חוסך אותם בתכנית חסכון, אולי הם היו נבלעים בתוך המינוס שממילא יש לי (חלק לא זניח מהאנשים מתנהל במינוס קבוע, למרבה הצער), ואולי חלק פה חלק שם.

זה לא עובד ככה. נכון, מס מיד עדיף על מס אח"כ, אבל מצד שני, כשאתה משלם משכנתה, אתה משלם הרבה יותר ממה שקיבלת, כך שהסכום שלא תוכל להוציא ולכן לא תשלם עליו מס יהיה גבוה בצורה משמעותית, כך שבטווח הארוך, המדינה תפסיד יותר.

מה אם שאר האפשרויות? המדינה גובה מס כמעט על כל דבר שהוא. תוכנית חיסכון? יש על זה מס... מינוס? הוא נוצר כשהוצאת כסף שאין לך, הוצאה שבד"כ משלמים עליה מס. לא יעזור לך...

באותה מידה, המדינה מרוויחה ממס על סיגריות, אבל בבירור מנסה להקטין את ההכנסות שלה מהמס הזה. הרי לא ראית על חפיסת סיגריות כיתוב "אזהרה: משרד הבריאות קובע שהעישון סקסי", נכון?

עדיין, אתה מדבר על מקרה קיצוני מאוד (שכבר הסכמנו שהוא לא טוב לאף אחד), שאנשים יהפכו חדלי פירעון ובמקביל מחירי הדיור יצנחו כל-כך שהבנק לא יוכל לכסות את שארית ההלוואה עם מחיר הדירה. מכאן ועד לטיעון ש"מתישהו המחירים ירדו ואז הבנקים בצרות" המרחק גדול מאוד.

בסדר, מקבל. אם תהיה צניחת מחירים, הבנקים יהיו בצרות, אם הם ירדו בצורה מתונה, לא. ומצד שני, כפי שכתבתי, אם המחירים ירדו, יותר אנשים יוכלו לקנות דירות והבנקים יוכלו דווקא להרוויח יותר. בנקים למשכנתאות לא יכולים להעלות את מחירי הדירות.

- - - תגובה אוחדה: - - -

זה לא נכון להגיד שהוא "קובע חסם תחתון" - הוא מהווה מרכיב במחיר, בדיוק כמו שהמלט מהווה מרכיב במחיר. האם גם המלט הוא "חסם תחתון"? אתה יכול לחשוב על כל מרכיב כחסם תחתון. הם לא, הם פשוט מה שהם: מרכיבים במחיר. למעשה, הוא מרכיב די משמעותי מהמחיר. וכמו כל רכיב, מחירו יכול לעלות, והוא יכול גם לרדת.

בסדר, לא התנסחתי נכון. העלות לקבלן קובעת חסם תחתון למחיר ועלות הקרקע היא חלק ממנו. אבל שוב, גם אם המדינה תחלק את הקרקע בחינם לקבלנים, מחירי הדירות לא ירדו בשקל - הרווח של הקבלנים יעלה בהתאם, זה הכל, כי מחיר הדירות נקבע בכלל המחסור בהן ולא בגלל העלות שלהן.

ולמדינה כאמור יש אינטרס לגרור רגליים ולא לשחרר הרבה קרקעות בבת-אחת (לפני שיספיק להיווצר עוד ביקוש) -- זה שקול לגמרי להשמדת עודפי יבול -- זה מביא לעליה במחיר. הבירוקרטיה משרתת אותה בכמעט כל "רמה" אפשרית שלא תבחן.

דוגמה מצויינת. אתה לא רואה השמדת עודפי ייבול כשמחיר של, נאמר, עגבניות, הוא 15 ש"ח לקילו, נכון? כי אז אין עודפי ייבול, להפך - יש מחסור. במקרים קיצוניים כאלו מאשרים אפילו ייבוא, למרות שבד"כ משרד החקלאות מקפיד להגן על החקלאים הישראליים. האם יש עודפי דירות? בהחלט לא - יש מחסור חמור. המדינה יכולה לשווק קרקעות עכשיו במחירים גבוהים, אז למה לא? שוב, מחירים גבוהים לדירות מעצבנים את האזרחים ואזרח שעצבני על הממשלה, הסיכוי שיצביע עבורה קטן. איזו מפלגה לא רוצה שיצביעו עבורה?

היות ורפורמות ארגוניות/ניהוליות הן גם משהו שקשה ומורכב מאוד ליישם, אף פוליטיקאי לא ממש שש להרים את הכפפה הזו ולהסתכן בכך שהכשלון (אם יקרה) יזקף לחובתו, או לחילופין, שפירות מאמציו יזקפו לזכותו של פוליטיקאי אחר דווקא (בשל התארכות תהליך הרפורמה מעבר לכהונת ממשלה אחת). ואני לא נכנס אפילו להתנגדות המובנית של המערכת הציבורית לרפורמות מהסוג הזה (של התייעלות) שבסופו של דבר מגלמות בתוכן גם קיצוץ משמעותי בכח האדם.

דווקא בכנסת הקודמת היה ניסיון להעביר שתי רפורמות בתחום, האחת נפלה והשניה קוצצה עד שלא נשאר ממנה יותר מידי. ומי הפיל אותן? דווקא האנשים שטוענים שאלו שניסו להעביר את הרפורמות אחראים למחירי הדיור. זוכר מה היה הנימוק העיקרי? שביבי רוצה למסור את הקרקעות "שלנו" לטייקונים.

לגבי הפריפריה זה כבר סיפור אחר לגמרי וזה מתקשר לנושא התחבורה --- שגם בו המדינה לא משקיעה באופן רציני (שוב, מסיבות דומות למה שציינתי קודם). מעבר לתחבורה ציבורית לדוגמא עלול להביא להקטנה משמעותית בהכנסות המדינה - בשל ירידה בשימוש ברכב, בדלק, וכיו"ב.

וגם זה לא נכון. הרי שינו את המיסוי על כלי הרכב כך שעל מכוניות חסכוניות בדלק יש מס נמוך יותר מאשר על מכוניות בזבזניות, איך זה מתאים לתאוריה שלך? הרי מכוניות חסכוניות צורכות פחות דלק ולכן המדינה מרוויחה עליהן פחות, ההיגיון אומר שדווקא מכוניות חסכוניות ימוסו יותר כדי לצמצם את הקניה שלהן או, לפחות, לפצות באופן חלקי את המדינה על המיסוי שתאבד בהמשך, וזה לא מה שקרה. בלומר התאוריה הזו לא מתאימה למציאות. ושוב, סיגריות: הניסיון לצמצם את מכירת הסיגריות מקטין את הכנסות המדינה ועדיין המדינה מנסה לצמצם את ההכנסות שלה עצמה מסיגריות ע"י הקטנת הצריכה שלהן.

אתה שוכח שמחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות...

לא צריך ירידה קיצונית בכלל בשביל שהבנק לא יוכל לכסות את שארית ההלוואה ע"י מימוש הנכסים (בעקבות ירידה של כמה עשרות אחוזים).

היות ואנחנו נמצאים בבועה שלא משקפת ערך אמיתי אלא פער מלאכותי בין ביקוש והיצע שנוצר כתוצאה מרגולציה-ידנית כפויה, ההתרסקות שלה יכולה להיות מאוד מהירה.

אם המחירים יקרסו - כן. אם תהיה ירידה מתונה - לא.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

זה לא עובד ככה. נכון, מס מיד עדיף על מס אח"כ, אבל מצד שני, כשאתה משלם משכנתה, אתה משלם הרבה יותר ממה שקיבלת, כך שהסכום שלא תוכל להוציא ולכן לא תשלם עליו מס יהיה גבוה בצורה משמעותית, כך שבטווח הארוך, המדינה תפסיד יותר.

מה אם שאר האפשרויות? המדינה גובה מס כמעט על כל דבר שהוא. תוכנית חיסכון? יש על זה מס... מינוס? הוא נוצר כשהוצאת כסף שאין לך, הוצאה שבד"כ משלמים עליה מס. לא יעזור לך...

באותה מידה, המדינה מרוויחה ממס על סיגריות, אבל בבירור מנסה להקטין את ההכנסות שלה מהמס הזה. הרי לא ראית על חפיסת סיגריות כיתוב "אזהרה: משרד הבריאות קובע שהעישון סקסי", נכון?

מה שאתה אומר פשוט לא מדויק.

מס על תכניות חסכון? הוא על הרווח בלבד.

הרבה אנשים פודים קרנות השלמות לטובת דירה (לרוב טיפשי בפני עצמו, אבל זה לא הנושא), אבל לא לטובת משהו אחר. על קרן השתלמות יש פטור ממס לנצח, גם על הרווחים.

מינוס נוצר כשהוצאתי כסף שלא היה לי, אבל זה לא רלוונטי. על המינוס עצמו אין מס. על סגירה חלקית או מלאה שלו אין מס.

הוצאות שאין עליהן מס? בוא נראה - הזמנה של דברים קטנים מחו"ל, הזמנת שירותים שונים (שיפוצניקים וכד') בשחור, קניות יד שניה מאדם לאדם.

רוב האנשים - אם תיתן להם לבחור בין לקבל הרבה כסף עכשיו למעט כסף על פני הרבה זמן, שאולי בסוף יצטבר ליותר (ואולי לא) - יבחרו באפשרות הראשונה. גם למדינה הגיוני לפעול כך.

עם זאת, אני מקבל את הטענה שיש למדינה אינטרסים נוספים מלבד להגדיל את הכנסותיה ממיסים. לא על כך הויכוח שלי איתך. רק על הניסיון שלך להפריך טענה מסוימת באמצעות חישוב פשטני, לא מדויק וכנראה שגוי.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

  • 7 חודשים מאוחר יותר...
מקפיץ .

אהמ .. אהמ ..

אז תמשיך להקפיץ את הדיון הזה, כמו איזו ילדת צומי מסכנה, כל פעם שתראה כתבה אחת שנראה לך שתומכת בדעה שלך (למרות שהיא לא אמרה דבר על ירידת מחירים), ולמרות שיש כתבות נוספות שדווקא מדברות על עליית מחירים?

כבר יותר משנה אתה אומר לנו "אוטוטו יש צניחה". בינתיים המחירים עלו. בוא נאמר, שסביר שרוב האנשים לא מחזיקים מי יודע מה מיכולת הניבוי שלך.

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3639423,00.html

בינתיים מחירי הדירות ממשיכים לעלות: לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלו מחירי הדירות ברבעון השני של 2014 בכ־2% לעומת הרבעון הראשון וב־8% בהשוואה לרבעון השני אשתקד. המחיר הממוצע של דירה בישראל עומד כיום על כ־1.3 מיליון שקל.
קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אני לא בא להתגאות ב"יכולות החיזוי" שלי .. (שאין לי . אני לא נביא ..).

אני רק אומר שמ 2008 יש עלייה מאוד משמעותית במחירי הדירות , אבל המשכורות לא עלו באותו היחס .

מעבר לזה שאני אומר שתהיה ירידה כלשהי או קיפאון במחירים . (ברור שאני יכול לטעות כאן).

אני חושב שהרבה יותר מעניין מה גרם לזה ומה יקרה עם זה בעתיד .. (ובגלל זה אני מקפיץ מידי פעם).

כמו שגיל אמר , אין ספק שהמחירים ממשיכים לעלות . אבל מצד שני יש נתונים כמו שאני הבאתי ..

ע"פ הכתבה , היצע הדירות גדל , אבל המחירים המשיכו לעלות ! .

בנוסף יש הרבה נתונים . לפעמים סותרים מכל מיני גופים ממשלתיים .

מה בדיוק קורה ?

הנה הכתבה על העלייה במחירים:

עליית המחירים .

זה בנוסף לקבלן שקרס . (צ.לנדאו).

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

מה גרם לזה - רוב הכלכלנים יוכלו לענות לך.

מה יקרה עם זה בעתיד - לא ממש יוכלו לענות לך. אפשר לשער, אבל זה כמעט כמו ניחוש. אם יתברר כנכון, יסבירו לך בצורה מנומקת למה זה קרה, אבל אם לא - ימצאו מספיק סיבות הגיוניות למה זה לא קרה. כלכלה היא לא מדויק, אחרי הכל.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

כלכלה היא לא מדוייק.

אבל יש לה נטיות שליליות שאפשר לראות ולהבין היטב.

ונראה שלאף אחד אין רצון או יכולת לעצור אותם.

סוג של המפלצת עלתה על יוצריה.

כשאת המפלצת דוחפים וממשיכים כמה מפלצות בינוניות והרבה מפלצות קטנות שחולקים איתה את מערכת העיכול.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

ארכיון

דיון זה הועבר לארכיון ולא ניתן להוסיף בו תגובות חדשות.


×
  • צור חדש...