האם המחירים בנדל"ן ירדו?

[Gil28]

בראשל"צ

[איסתרא בלגינא]

Vic, עובדה שטענת שאין מישהו שלא מוצא דירה. אין כי אנחנו בנקודת שיווי המשקל בין ההיצע לביקוש. מי שמבין איך זה עובד, לא מעלה את הטענה שהעלית.

תקרא שוב. השטח הממוצע לא יעלה על 120 מ"ר. שום דבר לא מונע מדירה ספציפית להיות גדולה יותר. מה זה משנה מי הגיש את התוכנית? זו התוכנית שאושרה. נראה לך שיזם הולך להגביל את עצמו? או שהתוכנית המקורית לא אושרה וזו התוכנית המתוקנת, או שהובהר ליזם שהוא צריך לתקן את התוכנית כדי שהיא תאושר או שהוא כבר נמצא בעסק יותר משבועיים ויודע מה צריך לעשות כדי שלתוכנית שלו יהיה סיכוי.

[vic07]

כלומר, במילים אחרות, אין לך שום ראיה לכך שהוועדות לא מאשרות דירות קטנות, למרות שטענת שיש ואף ניסית להוליך את קוראי הדיון שולל עם 3 דוגמאות כביכול. יפה.

ולגבי ההצע והביקוש, הרי שטענתך מטומטמת להחריד: הרי בכל מצב שהוא, בכל הקשר שהוא, לאלו שיש - יש, ולאלו שאין - אין. האם זה אומר שהכל תמיד מאוזן? ויתרה מכך, העובדה שיש היום אנשים שגרים עם שותפים היא ראיה לכך שחסרות דירות? הרי גם לפני עשר שנים היו אנשים שגרו עם שותפים, אפילו שדירות אז עלו פחות (גם לשכירות, כמובן), פשוט כי זה זול יותר מאשר לשכור לבד.

[Gil28]

אבל הכמות שונה. להגיד שאין מחסור בדירות זה להתעלם מהמציאות. יש עובדות - יש x מבקשי דירות והרבה פחות דירות למכירה.

[vic07]

מעניין... כשחיפשתי בפעם האחרונה דירה להשכרה (לפני שנה) היו הרבה דירות שהיו פנויות חודש ויותר. לדירה הנוכחית שלי לקח לי כחודשיים למצוא שותף, וזה כאשר השכירות לדירת 3 החדרים המדוברת במצב סביר ובמיקום טוב (ועם זאת תזכרו שמדובר בחיפה) היא 2200 שקל. האם אתם, אתה ואיסטרא, טוענים שבעצם יש מי שמחפש לשכור דירה, אבל לא עושה זאת עקב המחיר? והיכן עובר הגבול, אם כך? האם בשביל להגיד "לא חסרות דירות" צריך שכל סטודנט ישכיר דירה משלו? או אולי בכלל כל אדם מעל גיל 18, גם אם הוא חייל שמקבל "שכר" זעום?

[Gil28]

בוא נגיד אחרי צבא. זה מצב אידאלי, ברור שבחיים לא תגיע למצב כזה.

בעלי הדירות יודעים שיש דרישה גבוהה בשוק ולכן מוכנים לחכות לבחור שישלם. אם לא היה כזה, הוא היה מוריד את המחיר עד שיגיע למחיר שוק אמיתי.

מחיר שוק אמיתי (בהנחה ואין ביקוש גבוה) הוא נגזרת של עלות בניית דירה (כולל שטח וכולל הכל) + רווח לקבלן ומזה לגזור לבעל הדירה תשואה ששווה בערך לתשואה ממוצאת בשוק ההון (מניות, אג"ח).

ברור שאנחנו במחירים גבוהים בהרבה

[vic07]

מה שתארת אינו "מחיר שוק", אלא המחיר המינימאלי שבו מישהו בכלל יבנה דירות.

[Gil28]

ואם זה לא המצב, אז או שיש קרטל, או שאין תחרות. תגיד לי אתה מה מהם

[vic07]

... או שדוגמאות המתייחסות לשוק בו כל הקונים מוצר מסויים עושים זאת לאותה המטרה והדרך היחידה לקבל מוצר זה היא לקנות אותו, פשוט אינן בהכרח רלוונטיות לשוק הדיור.

[איסתרא בלגינא]

בחייך ויק. איך יודעים שיש מחסור במוצר? כשלמרות שיש תחרות, המחירים עולים! אגב, למה אתה מתעקש לדבר על שכירות? הרי מדברים על קניית דירה, לא על שכירת דירה.

אם תוכניות הבניה כפי שאושרו לא מספקות אותך, הנה exhibit d: פרוטוקולישיבת ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, 14/4/01. ציטוטים נבחרים:

יורי שטרן [ח"כ]:

אנחנו עומדים בפני מצב די מסובך. מצד אחד, אין ספק בצורך בשינוי המצב הקיים מבחינת מתן פתרונות בנושא דירות קטנות. התנדב להגיע מר ישראל גודוביץ, האדריכל הידוע, שהיה שנים המהנדס הראשי של העיר תל-אביב, שיכול להעיד כמה דרישות יש בנושא הזה וכמה תכניות הוגשו וכולן נפסלו על ידי הוועדה המקומית.

אבנר לוי [התאחדות הקבלנים]:

המינהל משווק קרקעות לבניית דירות של 140-150 מ"ר. אין לנו ברירה, אנחנו רוכשים אותם בתב"ע הקיימת ואז אנחנו חייבים לשווק את הדירות בדיוק לפי מספר היחידות שקנינו. כשאנחנו באים לתת מענה לדירות קטנות, הוועדה המקומית לא מוכנה, בשום פנים ואופן, שבחלקה הקטנה שלה יירד המצב הסוציו-אקונומי ולאפשר בניית דירות קטנות.

שמואל ארד [התאחדות הקבלנים]:

מתנהלים בנושא זה דיונים ארוכים מאוד. אנחנו, לצערי, חברה שמתפרקת מהערכים שלה וההתפרקות הזאת הגיעה לערים הגדולות שלנו. הבעיה העיקרית היא דווקא באזורי ביקוש, הייתי אומר בין חיפה לאשקלון-אשדוד. דווקא שם הבעיה. בפריפריה היותר רחוקה אין בעיה. שם בונים לפי הצרכים. המחירים שם יותר זולים ואין בעיה. ראשי הערים שלנו, במסגרת ההתפרקות הנורמטיבית הכללית, אני אומר את זה, לצערי, כאזרח המדינה הזאת, לא רק כמייצג את התאחדות הקבלנים, קיבלו החלטה להשתמש באמצעים רגולטיביים שקיימים בידיהם בחוקי התכנון והבניה כדי להרחיק אוכלוסיות חלשות מהערים שלהם. הגדילה לעשות ראש עיריית נתניה שאמרה את האמת מבחינתה. לפני שנה היא קמה ואמרה בריש גלי: אצלי לא יהיו אוכלוסיות חלשות, יש לנו מספיק מהן.

שמואל ארד:

מה שאני אומר מדוייק עד המלה האחרונה. כך בונים בעיריית חולון כבר שלוש שנים. העבירו תב"ע. הדירה הקטנה ביותר שתיבנה תהיה בת 140 מ"ר. זה אומר בערך 230-250 אלף דולר, שבמחי קולמוס של החלטה זרקו מהעיר את הזוגות הצעירים, את המשפחות החד-הוריות, את העולים החדשים שאין להם שום סיכוי להגיע לדירה ב-250 אלף דולר. יותר מזה, כלכלית, בראייה לאומית, עומדות שם דירות ואי-אפשר למכור אותן, כי אנשים לא רוצים דירות של 140 מ"ר, הם רוצים דירות יותר קטנות. זה המכשול הראשון, מה שאנחנו קוראים חוקי התכנון והבניה. לזה מתכוון התיקון הראשון שחבר-הכנסת יורי שטרן מציע פה.

החלק השני הוא, אחרי שיש תב"ע, היזם, הקבלן שבא לבנות, בא לוועדה המקומית והוא מבקש הקלה. זאת תקנת שבס. אבל מה קרה בהתפרקות הנורמטיבית הזאת? הוועדות המקומיות, בהנחיית ראשי הערים, שהחליטו שלא יהיו אוכלוסיות חלשות, נתנו הנחיה וכשבאים לוועדות המקומיות ומבקשים הקלת שבס, אומרים: תלכו הביתה, לא מאשרים.

נועה בן-אריה [מרכז השלטון המקומי]:

כשיבואו הרשויות לדרוש תוספת בתקציב שלהן כי הן לא יכולות לדאוג לתשתיות לאותה אוכלוסיה חלשה שאישרו לבנות עבורה את הדירות הקטנות והממשלה תאמר אין לי תקציב, אז אחר-כך יבואו בטענות אל הרשויות.

אבנר לוי:

במבשרת בונים מיתחם של אלף דירות בגודל של 150-180-200 מ"ר ואין דירות קטנות. הוועדה המקומית שם לא נותנת דירה אחת של שלושה חדרים.

[vic07]

למה אני מתעקש לדבר על שכירות? כי אתה מתעקש לדבר על מחסור בדירות! אם דירה עולה יותר מכפי שפלוני שמחפש דירה יכול להרשות לעצמו, אך עדיין מהווה השקעה כדאית עבור אלמוני שיקנה את הדירה ואז ישכיר אותה לאותו פלוני, הדירה לא "חסרה". המחירים ממשיכים לעלות לא כי יש מחסור בדירות, אלא כי קניית דירות למטרות השכרתן זו השקעה כדאית בינתיים, וכל עוד היא נשארת כדאית גם במחיר קנייה גבוה יותר, ההשקעות ימשיכו, וכך ימשיכו לקנות את הדירות לא "צרכנים" אלא משקיעים.

לגבי הועדות לתכנון ובניה, שמת לב שציטטת כאן דיון (מעניין מאוד, אגב) מלפני 13 שנה, כלומר עוד לפני עליות המחירים התלולות?

[Gil28]

גם אז הייתה בעיה, אף אחד לא מיהר לעשות משהו.

[vic07]

ואגב, בעיה שאין בינה לבין עליות המחירים שום קשר ישיר: היום אכן בונים בעיקר דירות של 4 חדרים ויותר, עם זה אני לא מתווכח, בעוד שבעבר בנו גם דירות קטנות - וכתוצאה מכך, דירה ממוצעת כיום היא גם גדולה יותר וגם, בהתאמה, יקרה יותר... אבל איך זה מסביר את העובדה שכיום דירת 4 חדרים, שמהן יש אפילו יותר מדי ביחס לביקוש, עולה הרבה יותר מדירה זהה לחלוטין לפני עשור?

[Gil28]

מי אמר לך שיש יותר מדי כאלה?

[QttP]

מי אמר לך שיש יותר מדי כאלה?

מה זאת אומרת? מה קרה לדירות שבנו לפני 10-20 שנה? נהרסו?