האם המחירים בנדל"ן ירדו? - עמוד 3 - כללי - HWzone פורומים
עבור לתוכן
  • צור חשבון

האם המחירים בנדל"ן ירדו?


Second Edition

Recommended Posts

  • תגובות 192
  • נוצר
  • תגובה אחרונה
יש לך יכולת מיוחדת לקחת נתונים ולהציג אותם בצורה שתייצג את הטיעון שלך, ללא קשר למציאות. לא בונים כאן יותר כי זה משתלם לקבלנים. זה הכל. מצב הבירוקרטיה הזוועתי בארץ הוא רק תירוץ.

Here we go again... שום קשר לאמת.

כדי שזה יעבוד, כל הקבלנים בארץ צריכים להתאגד ולהחליט על חלוקת עבודה מוסכמת - ואז לשמור עליה! יעני קרטל.

נאמר שכדי לשמור על יציבות מחירים, צריך לבנות 30,000 דירות בשנה. סתם מספר ששלפתי מהאוויר, לצורך המחשה. נאמר שקבלן A בונה 1,000 דירות . הקבלן שלנו מגיע למסקנה שאם המחירים יעלו, הוא יוכל להרוויח יותר לכל דירה וכדי שהמחירים יעלו, צריך לבנות פחות כדי שההיצע יקטן מהביקוש. אז במקום לבנות 1,000 דירות, הוא בונה רק 500.

מה קורה? הוא הקטין את מספר הדירות שלו ב- 50%, אבל מסך כל הדירות שנבנות כל שנה בארץ ירדו בסה"כ 1.7%. העליה במחירי הדירות תהיה מזערית. כל הקבלנים ירוויחו קצת יותר על כל דירה, אבל הקבלן האהבל שלנו בונה הרבה פחות דירות עכשיו, אז הרווח הכולל שלו יהיה הרבה יותר נמוך משהיה קודם. כלומר הוא עזר קצת לכל שאר הקבלנים ודפק את עצמו חזק.

כדי שהעסק הזה יצליח, כל הקבלנים צריכים לצמצם את הבניה שלהם. נאמר שיש שלושים קבלנים בארץ ושכל אחד מהם בונה 1,000 דירות. אם הם יתכנסו ויחליטו שמעכשיו, כל אחד מהם יבנה רק 900 דירות, בסה"כ יבנו בארץ 27,000 דירות בשנה - 10% פחות ממה שנחוץ לשמירה על יציבות - והמחירים יעלו. כל אחד מהם ויתר רק על קצת ואם העליה במחירים תהיה מספקת, כולם ירוויחו.

אלא מה, כדי לשמור על קרטל, צריך להבטיח שלא יכנסו יצרנים אחרים לשוק. אם מחר יבוא מישהו ויפתח גם הוא חברת בניה שתבנה 1,000 דירות בשנה,כל שאר הקבלנים ידפקו. יש מקרים שבהם קשה להכניס מתחרה חדש - זה יכול לעלות המון (למשל הקמה של מפעל לייצור שבבים בטכנולוגיה מתקדמת) , או שימוש במשאבים שאין (למשל שאיבת נפט, שאי אפשר לעשות אם לא מוצאים אותו) או להיות מוגבל ע"י רגולציה ממשלתית (למשל פתיחת בנק חדש). אבל מה בדיוק מונע ממישהו להפוך לקבלן בניה? שום דבר.

גם בלי הסכנה שיתווספו קבלנים חדשים, הקרטל הזה יהיה מאוד לא יציב. למה? דילמת האסיר. בפני כל אחד מהקבלנים יעמוד הפיתוי לחרוג מההסכמות ולבנות קצת יותר. אם כולם יבנו 900 ורק קבלן A שלנו יבנה 1,000, למרות שהתחייב לבנות 900, הוא ירוויח פעמיים: גם מעליית מחירי הדירות (מאה הדירות הנוספות שבנה בקושי ישפיעו על המחירים) וגם מכך שהוא בנה 10% יותר מכפי שהיה צריך. אלא מה, את הפיתוי הזה יש בפני כל הקבלנים... ואין לקרטל שום יכולת אכיפה על החברים בו. מה יעשו לקבלן שבנה 1,000, יתבעו אותו? הרי הקרטל עצמו לא חוקי.

זה קרה בזמנו עם אופ"ק, הקרטל של המדינות מפיקות הנפט. כ שנה הן היו מתכנסות ומחליטות על מכסות שאיבה, כדי שלא ישאבו יותר מידי ויורידו את מחירי הנפט, מה שיפגע בהכנסות שלהן, וכל שנה כולן היו שואבות יותר מהמכסות שלהן. למה? כי תמיד היתה מדינה אחת שהיתה צריכה יותר כסף ולכן שאבה יותר, מה שהוריד את ההכנסות של כל השאר אז גם הן שאבו יותר כדי לפצות את עצמן, מה שהוריד עוד יותר את המחיר ואת ההכנסות של כלם ולכן הם היו צריכים לשאוב יותר...

כדי שלקרטל יהי סיכוי, מספר החברים בו צריך להיות קטן. עם שלושה, יש סיכוי לא רע שכולם יעמדו בפיתוי, אבל עם שלושים, סביר מאוד שאחד יתפתה וכל השאר ילכו בעקבותיו. ויש הרבה קבלנים בארץ...

בקיצור, הכל עובד נגד הקרטל הזה. ומאחר שהוא, כאמור, לא חוקי, אם יעלו עליו זה אומר קנסות ואולי אפילו כלא. יודע מה? קח עו"ד והגש נגד הקבלנים תביעה ייצוגית. תעשה מיליונים!

משום מה, הקבלנים חשבו על הרעיון הזה רק ב- 2008, לפני כן המחירים לא עלו בכזה קצב - למעשה, בין 2001 ל- 2008 הם אפילו ירדו.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אף אחד לא טען שיש כאן קרטל. יש כאן מצב שנוח לכולם (חוץ מרוכשי הדירות החדשות כמובן) שימשך. הבירוקרטיה היתה זוועתית תמיד, היו די והותר תקופות שהביקוש היה הרבה יותר גבוה ועדיין לא הגענו לסחרחרת המחירים וההיצע הדל שבו אנחנו נמצאים. בדיונים קודמים בנושא אכן כתבתי שהדרך להוריד את מחירי הדירות היא דווקא להמריץ ולתת גב כלכלי לקבלים בינוניים וקטנים לבנות פרוייקטים ורק כך להגביר את ההיצע ולהוריד את המחירים.

יש לך נטיה להאשים על בעיה במשק הישראלי בבירוקרטיה ובהתערבות ממשלית. אתה חוזר בכל הדיונים על כך שככל שיהיה שוק חופשי יותר בארץ כך הבעיות יפתרו. לא משנה כל ראיה שיביאו לך. זו הסיבה להערתי הקודמת על הדרך שלך לפרש את העובדות בדרך הנוחה לך.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

איסתרא , זה מעניין מה שהבאת ..

רואים עלייה מאוד משמעותית מ 2008 , שזוהי כמובן השנה שבה התחיל המשבר בארה"ב , שגרר אחריו חצי עולם .

מה אתה חושב שקורה לאחר כל עלייה ?

ולמה העלייה התחילה דווקא ב 2008 ?

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אני נכנס לדיון הזה קצת מאוחר - אבל הנה דעתי:

למעט רוכשי הדירות אין לאף אחד שום אינטרס להוזיל את מחירי הדירות

הבנקים - ככל שרוכשי הדירות יקחו משכנתא\הלוואות גישור\בלון יותר גדולות הם ייצאו יותר מורווחים - שלא לדבר על הרווח שלהם מריביות ממימון של הפרוייקטים עבור היזמים.

הקבלנים\ייזמים - איזה אינטרס יש להם לחתוך את הרווח שלהם ממכירת הדירות? ככל שהם ירוויחו יותר ככה יותר טוב להם... גם ככה הם יוצרים את המצב של חוסר היצע...

המדינה - שומרת את הקרקעות קרוב אליה - שלא לדבר על מס שבח\מס רכישה\מס מכירה שככל שמחיר הדירות יקר יותר ככה רווחיה גדולים יותר

רוכשי דירה להשקעה - מבחינתם ככל שמחיר הדיור עולה ככה גם הרווחים שלהם (שכירות\מכירה של הנכס בעוד מספר שנים)

ולכן הגיע הזמן שתבינו - שמחיר הדירות לא רק שלא יירד - אלא ימשיך לעלו

כל טוב,

גבריאל

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

א. רגולציה מחמירה יותר, בין השאר כלקח מהמשבר הנ"ל.

ב. יש מן הסתם פחות קופצים על אג"ח ישראליות מול אמריקאיות( אז לפחות )

ג.( אני מקוה ש) אחריות על הבנק/חברה והשוק כולו. הבנה שבטווח הארוך כולם יסבלו מהתנהלות כזו.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

בנק הגביל את לוקחי המשכנתאות רק לפני חודשיים .

מה עם כל אלה שלקחו ?

למה המחירים התחילו לנסוק דווקא ב 2008 ? (תחילת המשבר בארה"ב ואירופה)

מה יקרה כאשר הריבית תעלה ?

לאן נותבו כל הכספים של המשקיעים מ 2008 ?

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

אף אחד לא טען שיש כאן קרטל.

אתה חושב שאתה לא טוען שיש קרטל, אבל זה בדיוק מה שאתה טוען. אם הקבלנים לא מתאמים ביניהם את הגבלת הבניה, הבניה לא תוגבל. הסברתי בדיוק למה.

יש כאן מצב שנוח לכולם (חוץ מרוכשי הדירות החדשות כמובן) שימשך.

לא נכון. לממשלה זה רע - תתפלא, המדינה לא מרוויחה יותר כשמחירי הדירות עולים כי כל שקל נוסף שאתה שם על הדירה, הוא שקל אחד פחות שאתה שם על משהו אחר, שגם עליו יש מיסים. שום ממשלה לא רוצה שהאזרחים שלה יהיו לא מרוצים.

לבנקים זה רע - כי יבוא יום והמחירים ירדו ואז הבנקים בצרות. שלא לדבר על כך שבנק מנסה להאט את קצב עליית המחירים ע"י צמצום הביקוש (כי אין להם שליטה על ההיצע) כשהם מטילים הגבלות חמורות יותר ויותר על מתן משכנתאות, למשל הגדלה של ההון העצמי הדרוש. זה לא בדיוק עוזר לבנקים.

לרוכשי דירות משומשות, משפרי דיור ושוכרים זה רע - מחירי הדירות המשומשות והשכירות עולים כשמחירי הדירות החדשות עולים.

הבירוקרטיה היתה זוועתית תמיד, היו די והותר תקופות שהביקוש היה הרבה יותר גבוה ועדיין לא הגענו לסחרחרת המחירים וההיצע הדל שבו אנחנו נמצאים.

הביורוקרטיה תמיד היתה זוועתית, נכון. ביקושים יותר גבוהים, אולי. יחס כזה בין ביקוש והיצע לא היה. השאלה היא מה גרם ליחס הזה. מה לעשות שנתקענו בו זמנית עם שלוש מכות? האחת היא המשבר הכלכלי שהתחיל ב- 2008. מה קורה כשהכלכלה מתערערת? אנשים שומרים טוב יותר על הכסף שלהם וזה כולל גם בנקים. הרי ברור להם שמספר רב יותר של לווים לא יוכלו להחזיר את ההלוואות ולכן הם מקשים יותר על מתן הלוואות. לקבלנים קשה יותר להשיג מימון לפרוייקטים שלהם ולכן לא מסוגלים לבנות בקצב שבו בנו קודם.

השניה היא ההחלטה האומללה של ממשלת אולמרט לא להפשיר יותר קרקעות במרכז המדינה, כדי לגרום לפיזור אוכלוסיה. אלא מה, אנשים עדיין רצו לגור במרכז, גם אם לא היו דירות.

השלישית היא פרשת חפציבה. אחרי קריסת חברת הבניה, בית המשפט אילץ את הבנקים לממן חלק נכבד מהשלמת הבניה. הבנק ציפה להרוויח ויצא מופסד. אם קריסה של קבלן עולה הרבה כסף לבנק, התוצאה תהיה שהבנק יהסס לתת הלוואה לקבלן ושוב, קשה יותר לבנות.

אז בשנת 2008 התחילו לבנות פחות. מהצד השני, כשיש משבר כלכלי, אנשים רוצים לשמור על הכסף שלהם בהשקעות סולידיות. רק שלא מעט מההשקעות הסולידיות התגלו כדי מסוכנות (למשל אג"חים של קונצרנים שנחשבו יציבים ונקלעו לקשיים) ובגלל הורדת הריבית, התשואה על השאר צנחה. במקרים כאלו, אנשים פונים לדירות: דירה, למעט מקרים מאוד קיצוניים (סקאד, פיצוץ בלון גז, רעידת אדמה - ונגדם אפשר לבטח), תמיד תהיה שם, תמיד יהיה לה ביקוש כלשהו ובניגוד לרוב ההשקעות האחרות, היא מכניסה גם בלי שימכרו אותה. ומאחר שהריבית נמוכה, ללווים בטוחים, קרי מעמד בינוני-עליון, זול להשיג משכנתאות. אז הביקוש לדירות גדל. את התוצאה אתה רואה בגרף.

איך זה קשור לביורוקרטיה? הזמן לאישור תוכנית בניה בארץ הוא כשש שנים. במקרי קיצון, זה לוקח הרבה יותר זמן (בשנה שעברה היתה כתבה על מגרש שמנסים להשיג אישור בניה עבורו כבר 38 פאקינג שנים ובינתיים הבקשה מסתובבת לה בין שלל הוועדות השונות). כלומר גם אם היום כל הקבלנים יחליטו לבנות בהיסטריה, רק בעוד שש שנים השופל הראשון יכנס למגרש. כשמחירי העגבניות עולים, אתה יודע שבשנה הבאה יותר חקלאים יזרעו עגבניות כדי להנות מהמחירים הגבוהים וכתוצאה מכך, בשנה הבאה המחירים ירדו (לפני כמה שנים, מחירי העגבניות הגיעו ל- 20 ש"ח לקילו. שנה אח"כ היו צריכים להשמיד ייבול כדי שהמחירים לא ירדו מתחת לשני ש"ח לקילו). אם אתה ממהר, אפשר לאשר ייבוא ולהוריד את המחירים מעכשיו לעכשיו. אבל בדיור? אי אפשר לייבא. לוקח בערך שלוש שנים להשלים בניין. תוסיף לזה עוד שש שנות ביורוקרטיה ותראה כמה זמן עובר מהרגע שבו מישהו אומר "אוי, יש בעיה" ועד שאפשר להתחיל לטפל בה.

בדיונים קודמים בנושא אכן כתבתי שהדרך להוריד את מחירי הדירות היא דווקא להמריץ ולתת גב כלכלי לקבלים בינוניים וקטנים לבנות פרוייקטים ורק כך להגביר את ההיצע ולהוריד את המחירים.

איך להמריץ? לומר להם "היי הופ"? להמריץ ולתת גב כלכלי, כלומר לתת להם $$$. נו, מה אמרתי? לא בונים כי אין לקבלנים כסף... לא בגלל שהם החליטו לבנות פחות.

יש לך נטיה להאשים על בעיה במשק הישראלי בבירוקרטיה ובהתערבות ממשלית. אתה חוזר בכל הדיונים על כך שככל שיהיה שוק חופשי יותר בארץ כך הבעיות יפתרו. לא משנה כל ראיה שיביאו לך. זו הסיבה להערתי הקודמת על הדרך שלך לפרש את העובדות בדרך הנוחה לך.

מה לעשות שזה בד"כ נכון? הבאתי לך את הנתונים של הבנק העולמי. קח את נושא אישורי הבעיה:

במקומות גבוהים ברשימה תמצא מדינות עולם ראשון כמו גרמניה (מקום 12, דרושים תשעה אישורים שאפשר להשיג ב- 97 ימים), אוסטרליה (מקום עשירי, עשרה אישורים, 112 ימים), בריטניה (מקום 27, 12 אישורים, 88 ימים) וארה"ב (מקום 34, 16 אישורים, 91 ימים). ואיפה אנחנו? במקום ה- 140 מתוך 189! בתחתית החבית, עם 17 אישורים שלוקח 210 ימים להשיג. השכנים שלנו הן צ'אד והאיטי, מדינות עולם שלישי וחצי. למה אנחנו צריכים להיות שם? מספרים לכם שאם אישור בניה לא יצטרך לעבור ויה דלורוזה בשורה ארוכה של ועדות, יהיו טייקונים ושחיתויות. ואללה. באמת עדיף להיות ישרים כמו צ'אד ולא מושחתים כמו גרמניה... :rolleyes:

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

נכנס באיחור לדיון - ולהלן עמדתי:

מחירי הדיור הגבוהים בארץ נגרמים כמעט לחלוטין מהשליטה ההרמטית והמוחלטת שיש למדינה על הקצאת קרקעות.

הרגולציה הממשלתית/עירונית היא זו ששולטת במי יוכל לקנות קרקע, בכמה הוא יוכל לקנות, מתי הוא יוכל לקנות, וכו'...

הרגולציה העירונית לדוגמא גם מגבילה עד איזה גובה יהיה אפשר לבנות (וזו אחת הסיבות שאין כמעט בת"א גורדי שחקים לעומת מנהטן - למרות שגם זה מתחיל להשתנות בהדרגה).

היות והמדינה ( = הממשלה) משתמשת בכספים שהיא מרוויחה ממכירת הקרקעות כדי לממן את הוצאות הממשלה (= התקציב), יש לה אינטרס מובהק לשמר את המחיר הקיים או אף שהמחיר יעלה. אם פתאום המחיר יצנח כי המדינה תמכור בבת אחת את כל הקרקעות שכרגע מחכות בתור להירכש -- המדינה עשויה למצוא את עצמה בגירעון ענק בגלל שהתקציב מתוכנן על בסיס ההכנסות האלה.

בדיוק באותו אופן, למשל - תקציב המשטרה נסמך בין היתר על ההכנסות מדו"חות תנועה. לכן יש למשטרה (ולמדינה) אינטרס להגדיל את מספר הקנסות שניתנים לאזרחים (בין אם זה ע"י עליה באכיפה או ע"י עליה בפשיעה). כמובן שהמצב לא כל כך פשוט, כי באותה מידה המדינה נאלצת להוציא כסף בגלל הנזק שגורמות תאונות דרכים (הן לרכוש והן לגוף) - הוצאות שבין היתר יוצאות דרך ביטוח לאומי (דמי אבטלה, קצבת נכות, וכו'), הסבסוד של בתי החולים וכיו"ב.

הבעיה היא שיש פה אינטרסים סותרים: יד ימין רוצה להכניס עוד כסף, אלא שלפעמים הדרך לעשות זאת גורמת לכך שיד שמאל תיאלץ להוציא יותר... למרבה הצער אין שום "מח" מרכזי שיכול להיות מודע לדברים האלה בעת ובעונה אחת ולקבל החלטות מושכלות.

לכן מעורבות ממשלתית בכלכלה היא דבר איום ונורא.

בחזרה לנושא הנדל"ן ---

הדרך הכי טובה להביא לעליה בהיצע (שתביא בתורה לירידה במחיר) היא ע"י ביטול רגולציות, צמצום כוחה של הממשלה, והפרטה/רפורמה מסויימת באופן שבו מוקצות קרקעות משליטת המדינה לשליטת גופים פרטיים (אנשים, עסקים, וכו').

כל נסיון להטיל את האשמה על (או לחפש את הפתרון אצל) ה-"חזירים הקפיטליסטים" ש-"דורשים מחירי שכירות גבוהים מדי" וכו' --- הוא גם אינפנטילי ונובע מאי-הבנה בכלכלה, והוא גם חסר תוחלת.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

ארכיון

דיון זה הועבר לארכיון ולא ניתן להוסיף בו תגובות חדשות.


×
  • צור חדש...