בחירות בארץ?

[Gil28]

כל עוד ההיצע לא יגבר על הביקוש, אני לא רואה ירידת מחירים.

[vic07]

המחירים יכולים לרדת (ללא התערבות חיצונית) רק אם יקרה אחד מהשניים - או שיפחת הביקוש (תוך היצע קבוע), או שיגדל ההיצע.

הביקוש יישאר כמו שהוא כל עוד ישנו גידול באוכלוסיה - ואפילו אם הילודה תרד, עדיין יהיה גידול חיובי. הוא עשוי לפחות רק בתנאים קיצוניים מאוד, אם תתגבר הירידה מהארץ וכולי.

ההיצע נשלט ישירות ע"י חברות הבניה. כל עוד הביקוש לא יורד לרמה מספיק נמוכה בשביל שהם יאלצו לבחור בין הורדת מחירים ובין ביטול פרוייקטים וצמצום הפעילות (מה שישתלם להם פחות מהורדת מחירים), הם תמיד יוכלו לשמור על ההיצע קצת מתחת לביקוש.

[Judas Iscariot]

מחירי הדיור ירדו בארה"ב רק בגלל שאנשים לא יכלו לעמוד בתשלומים (על דירה של 200 הביאו לך משכנתה של 250) , והבנקים היו צריכים למכור המון דירות. בשביל שמכירי הדירות לא יעלו , צריך שיבנו מספיק בשביל לספק את העלייה בדרישה כל שנה , וזה לא קורה היום. אם הקבלנים יבנו יותר ממה שצריך , אז המחירים ירדו , אבל כנראה שזה לא האינטרס של אף אחד.

איך אנשים מימנו עד התפוצצות הבועה תשלומים כאלה ואחרים? נכון, הם השתמשו בבית שלהם כנכס ולוו כספים על בסיס הערך העולה(שתמיד עולה כביכול) של הנכס שלהם. חפש בגוגל Real Estate Prices Will always be on the rise או משהו דומה, ואתה תמצא הצהרות בדיוק בסגנון הזה לפני 2008.

ויק - גם אם ניקח כהנחת בסיס שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ב-10 השנים הקרובות, עדיין זה לא אומר שעדיף לבנות עוד 10 שנים במקום היום - אני מניח שאני לא צריך להסביר למה - אם כן, אשמח.

[vic07]

איך אנשים מימנו עד התפוצצות הבועה תשלומים כאלה ואחרים? נכון, הם השתמשו בבית שלהם כנכס ולוו כספים על בסיס הערך העולה(שתמיד עולה כביכול) של הנכס שלהם.

לא נכון. מי שעשה זאת לא היו הלקוחות, אלא הבנקים, ואלו כלל לא בנו על כך שהערך של הבתים יעלה משמעותית. מה שהם לא ציפו לו הוא שערך הבתים דווקא יירד - והוא ירד בגלל שהרבה אנשים נהיו חדלי פרעון, הבנקים לקחו את הבתים ואז גילו שאין להם למי למכור אותם. במדינה כמו שלנו, בה אחוז חדלי הפרעון בתחום המשכנתאות נמוך מאוד והבנקים זהירים למדי, בעיקר כלקח מאותו סיפור בארה"ב, התסריט הזה אינו סביר באופן קיצוני.

[Judas Iscariot]

מה זה משנה מי עשה ואיך עשה? אני טענתי שישנה קונספציה שבגלל שבזמן האחרון מחירי הנדל"ן עולים שכך זה יימשך עד אין סוף או לפחות להרבה מאוד שנים - והראתי שהייתה את הקונספציה הזו בארה"ב. מה אכפת לי אם זה בעלי הבתים, הבנקאים, סוכני המשכנתאות או הממשלה שחשבה זאת? מה שמשנה זה שזה מה שחשבו, וזה התברר כשגוי.

זה לא באמת משנה *מה* גרם למחירים לרדת, החל מחדלות פרעון, משכנתאות לאנשים ללא יכולת החזר, זיהום רדיואקטיבי בכל ארה"ב או בנייה מאסיבית - מה שמשנה זה שחשבו שהמחירים ימשיכו לעלות, והופס - פתאום הם לא רק שהפסיקו לעלות אלא גם צללו...

[Henry55]

אני חושב שיש סיכוי שמשבר כמו שקרה בארה"ב יקרה פה בארץ.

אני מכיר אנשים שקונים בתים של מיליון + , כשיש להם "רק" 100 אלף שקל חיסכון.

הם עושים את זה בעזרת לקיחת הלוואות וכל מיני שיטות כדי לעקוף את ההגבלה של הנגיד.

אם אותם אנשים , שחלקם עובדים בהייטק , יפוטרו , אז הם לא יוכלו לשלם את המשכנתאות והבתים שלהם יעוקלו.

ככל שמחירי הבתים עולים , אז אנשים לוקחים משכנתאות שיותר קשה להם לעמוד בהם.

[איסתרא בלגינא]

אתה שוכח שבהבדל משדה חקלאי, קרקע לבניה שעומדת שוממה אינה גורמת לאבדן רווחים - להיפך, שכן אין עליה הוצאות (למעט מיסוי מזערי ביותר, אם בכלל) אבל יש תקווה לכך שמחירי הדירות יעלו עוד יותר ולכן משתלם לבנות עוד 5 שנים ולא היום.

טעות. תמיד יש את שאלת הרווח הפוטנציאלי שהפסדת כשלא עשית בנכס שימוש אחר. לא גידלת תירס בשדה שלך? הפסדת את הרווח שהיית מקבל מגידול התירס. לא בנית? הפסדת את הרווח ממכירת הבניין.

אבל שים לב שהתעלמת מהבקשה שלי לדוגמה אחת. לא ביקשתי שתוכיח שזו באמת המגמה, לא ביקשתי שתביא עשר דוגמאות, או חמש, או שלוש - ביקשתי דוגמה אחת, זה הכל. וגם את זה לא הבאת. למה?

תן לי לנחש: אין לך דוגמה כזו. אפילו לא אחת. כי ננעלת על התאוריה המופרכת הזו בלי שום ראיה. זה נכון כי החלטת וזהו.

חוץ מזה, אין זה אומר שלא בונים, בוודאי שבונים, אבל קצב הבניה עומד בקושי בגידול האוכלוסיה, כי היזמים מבינים שכל בניה מעבר לכך תגרום לצניחת מחירים מהירה.

מה? אם במקום לבנות 85% מהביקוש היו בונים 95%, המחירים היו צונחים? זה עדיין מתחת לביקוש.

אתה שוכח שדילמת האסיר משחקת כאן. דוגמה מהחיים: בזמן שעוד היו עודפי נפט בעולם, מועצת אופ"ק, הקרטל של המדינות מפיקות הנפט, היתה מתכנסת פעם בשנה ומחליטה על מכסות שאיבה לחברות הארגון. המטרה היתה למשור על מחיר יציב לנפט. שלא ירד יותר מידי ויפגע ברווחים ושלא יעלה יותר מידי ויפגע בצמיחה העולמית, מה שיקטין את הביקוש לנפט ויפגע ברווחים מצד אחד, ויעודד פיתוח תחליפים ושיטות לחיסכון שיפגעו ברווחים מצד שני. פשוט לא? הרי כולם הסכימו למכסות. אבל כלשנה היו שואבים מעבר למכסות והמחירים היו יורדים. למה?

כי תמיד היתה מדינה אחת שהחליטה שהיא רוצה עוד קצת כסף. לא יקרה אסון גדול אם היא תשאב קצת יותר. אבל זה מוריד קצת את המחירים וכל שאר המדינות מרוויחות פחות ממה שתכננו. אז כוד כמה מדינות שואבות קצת יותר כדי לפצות על הירידה במחיר של הנפט, מה שמוריד את המחיר עוד יותר. ואז כולם שואבים עוד קצת כי כולם מקבלים פחות ממה שבנו עליו...

רוצה עוד דוגמה: דייג. דייגים יוצאים לדוג באזורים בהם יש הרבה דגה. אלא מה, צריכת הדגים העולמית גבוהה מקצב הריבוי שלהם ומספר דגי המאכל בים קטן. מה עושים? קובעים מכסות: לכל דייג יש כמות מסויימת שמותר לו לדוג, כזו שחושבה כך שתאפשר לדגה להתאושש. אבל זה לא עוזר, כי תמיד יהיו דייגים שיחליטו להרוויח עוד קצת על ידי דייג מעבר למיכסה. וזה גורם למחירים לרדת, אז עוד דייגים נאלצים לדוג מעבר למיכסה שלהם כדי לשמור על ההכנסות וכך הלאה, ודגים הרבה יותר מהמיכסה הכוללת בסופו של דבר.

זה מצב בו כל אחד מנסה לדאוג לעצמו והתוצאה היא שכולם נדפקים. זה קורה גם לקבלנים: נאמר שכל הקבלנים בארץ מתכנסים ומחליטים להגביל את הבניה כדי להעלות את המחירים. אבל תמיד יהיה מישהו שיחליט להתעלם ולבנות קצת יותר - הוא זקוק לכסף או סצם רוצה עוד קצת, כי איזה נזק יגרמו עוד חמישה בניינים? רק שהבניה העודפת מעל לתכנון של קרטל הקבלנים הסודי מורידה את המחיר באזור וכל שאר הקבלנים שהסכימו להגביל את הבניה שלהם מגלים שהם מרוויחים פחות ממה שציפו להרוויח. אז חלק מהם גם יבנו עוד כמה בניינים, כדי לפצות על אובדן הרווח. איך זה יגמר אתה יכול לנחש לבד.

אז למה לא בונים הרבה הרבה הרבה יותר דירות? כי יש גורמים אחרים שמגבילים את הבניה, אותם כבר הזכרתי כמה פעמים.

כאמור, הביקוש לדירות הוא כנראה הביקוש הכי לא גמיש בשוק: כל משפחה צריכה דירה אחת בדיוק (בממוצע - לחלק אין והם שוכרים ולחלק יש שתיים והם משכירים אחת).

חוץ מאלו שעדיין גרים עם ההורים, או שחולקים דירה עם שותפים, או ששוכרים חדר בדירה.

אם באזור כלשהו ההיצע הוא 80% בלבד מהביקוש, לרוב שווה לבנות ולא להקפיא קרקעות כי הדירות ייחטפו מייד ובמחיר טוב... אבל מה יקרה אם בבניית הבניין האחד שאתה יכול לבנות על החלקה שבבעלותך, תגדיל את ההיצע באזור המסויים שלך מ99% מהביקוש ל101% מהביקוש? מישהו שכרגע מוכר דירות באזור לא יצליח למכור את דירותיו, ככל הנראה זה שמחיריו הם הגבוהים ביותר לעומת איכות הדירה. מתחילה תחרות, שאולי מועילה לצרכן אך רעה מאוד ליזמים. לפיכך, ליזמים יש אינטרס לבנות כל עוד יש הרבה מרווח לשיווק הדירות, אך דירות אינן עגבניות, שם התוצרת העודפת נמכרת בזול - והבנייה נעצרת (נכון לאותו רגע) כאשר הקבלנים, גם ללא תיאום אחד עם השני, מבינים שבניית בניינים בודדים נוספים תיצור עודפי היצע, קטנים ככל שיהיו, וכך מגיעים למצב שיש 99% אחוז היצע, והיות וכולם צריכים דירה, המחירים מאמירים.

וכאן הטעות שלך. הקבלן המסכן שהבניין שלו יעלה את ההיצע ל- 101% מפסיד. למה? כי הוא לא יכול למכור. אבל כשהמחירים יעלו הוא יוכל, נכון? לא נכון, הרי ההיצע נשאר 99% בסיפור שלך. כלומר הקבלן הזה תמיד ידפק עם מגרש שהשווי שלו על הנייר מיליונים, עליו הוא משלם 2.5% מס בשנה (ואולי גם ריבית לבנק שמימן את הרכישה), אבל אף פעם הוא לא יוכל לבנות עליו. אלא אם הוא יחליט שהאחרים ילכו לקיים מצוות פרו ורבו ובכל זאת יבנה. אז אולי הוא ירוויח קצת פחות מהמצב בו ההיצע לא מכסה את הביקוש, אבל הוא עדיין ירוויח! זה בהחלט טוב יותר מהמצב בו מפסידים, גם אם מפסידים רק קצת.

למה מחירי העגבניות לא נשארו 20 ש"ח לקילו? הרי החקלאים היו יכולים ליצור מחסור מלאכותי ע"י השמדת תוצרת עודפת, כפי שעושים לפעמים כשהמחירים יורדים יותר מדי. מה יש, הם לא חמדנים כמו הקבלנים? לו הם היו יכולים הם היו עושים את זה, אבל הם לא יכולים: החקלאי שישמיד חלק מהתוצרת שלו רק יגדיל את הרווחים של השאר, שלא יעשו את זה. הוא יפסיד על התוצרת שהשמיד. זו הסיבה שכשמשמידים בהוראת משרד החקלאות, המדינה מפצה את החקלאים - אחרת הם לא היו עושים את זה.

(הכוונה למחירים ריאליים, לפי ערך שקל משותף כלשהו, נניח זה של היום)

אממ, זה מחיר נומינלי. ריאלי זה בהתחשב באינפלציה, ואז לא צריך ערך אחיד.

לא נכון. מי שעשה זאת לא היו הלקוחות, אלא הבנקים, ואלו כלל לא בנו על כך שהערך של הבתים יעלה משמעותית.

דווקא כן. מכרו המון דירות להשקעה בארה"ב. אנשים לוקחים משכנתה, קונים דירה, משפצים ומוכרים במחיר גבוה מכפי שקנו. גם הבנקים וגם הקונים הניחו שהמחירים ימשיכו לעלות.

מה שהם לא ציפו לו הוא שערך הבתים דווקא יירד - והוא ירד בגלל שהרבה אנשים נהיו חדלי פרעון, הבנקים לקחו את הבתים ואז גילו שאין להם למי למכור אותם. במדינה כמו שלנו, בה אחוז חדלי הפרעון בתחום המשכנתאות נמוך מאוד והבנקים זהירים למדי, בעיקר כלקח מאותו סיפור בארה"ב, התסריט הזה אינו סביר באופן קיצוני.

היו הרבה חדלי פרעון בגלל שה- fed העלה את הריבית. הרבה אנשיים לקחו משכנתאות בריבית משתנה, בגלל ששער הריבית היה מאוד נמוך והחיסכון היה מפתה. כשהריבית עלתה, הם גילו שהם לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתה שעלו. מאחר שאלו היו משכנתאות מהסוג שבו אם הבנק מעקל את הדירה, ההלוואה מבוטלת גם אם ההכנסה ממכירת הדירה לא פורעת את כל החוב, השתלם פשוט לעזוב את הדירה ולהעביר אותה לבנק. במיוחד בגלל שהמשכנתאות האלו היו על 99%-100% מערך הדירה, כלומר לא היה הפסד של הון עצמי או שהוא היה מזערי.

בארץ, אתה צריך לפחות 20% הון עצמי (40% היום) כדי לקבל משכנתה. אם לא תעמוד בהחזרי המשכנתה, תאבד את ההון העצמי הזה. כלומר כדי לקנות דירה של 1.2 מיליון, היית צריך להשיג לפחות 300K משל עצמך ואם לא היית עומד בתשלומים, הכסף הזה היה יורד לטימיון. זה הרבה כסף. בהתחשב בכך שלא שווה להשאיר כסף בחיסכון כשאתה לוקח משכנתה (הריבית שתשלם על המשכנתה תמיד גבוהה מהריבית שתקבל על החיסכון), ההון העצמי הוא כמעט תמיד כל שקל שהקונה הצליח לגרד: אם הוא יכול היה להשיג 350K במקום 300K, הוא היה לוקח משכנתה של 50K פחות וחוסך כסף בתשלומי הריבית. המהמעות היא שלא רק הפסדת דירה, הפסדת כל שקל שהצלחת לחסוך עד אותו יום (וקרוב לוודאי כל שקל שההורים הצליחו לגרד בשבילך). לכן כדאי לעשות הכל, למשל לוותר על אוכל לילדים , העיקר להצליח לשלם את המשכנתה.

לכן יש בארץ הרבה פחות חדלי פרעון. זה כמובן לא קשור ללקחים מארה"ב, שהרי גם לפני פקיעת בועת הנדל"ן, אף בנק בארץ לא היה נותן לך משכנתה של 100%. למה? כי בנק ישראל לא מרשה להם וכי זה אידיוטי ומסוכן. אז למה בארה"ב זה היה אפשרי? כי הממשל רצה שזה יקרה. הטענה היתה שהסירוב של הבנקים לתת משכנתאות למי שאין לו הכנסה קבועה ואין לו הון עצמי פוגע בעניים ולכן זו אפליה. למה שהעניים לא יוכלו לרכוש דירה ולשפר את מצבם? אלא מה, גם אם עוצמים עיניים חזק חזק, חוקי הכלכלה ממשיכים לעבוד.

אני חושב שיש סיכוי שמשבר כמו שקרה בארה"ב יקרה פה בארץ.

ולכן משתדלים לקרר את שוק הנדל"ן לאט-לאט. רוצים שהמחירים ירדו, אבל שלא תהיה קריסה, כי זה יפגע בכל מי שכבר רכש דירה בשנים האחרונות ואת התוצאות של זה אפשר לראות בארה"ב ובאירלנד. זו הסיבה שבנק ישראל מעלה את רף ההון העצמי למשכנתאות: כדי שפחות אנשים יוכלו לקחת משכנתאות ולכן יקנו פחות בתים, מה שיוריד את הביקוש ואת המחירים.

[Born2Kill]

למי שאוהב כאן סקרים:

[Henry55]

בארה"ב , מעקלים למי שפושט רגל את כל הרכוש ואחר כך הוא לא חייב יותר כלום.

לדוגמה , אם מישהו חייב 100 אלף ויש לו רכוש בשווי של 20 אלף , אז מכריזים עליו כפושט רגל ולוקחים לו את ה 20 אלף , ומרגע זה גם אם הוא ירוויח יום אחרי זה 80 אלף , הם לא יכולים לגעת בכסף הזה מבחינה חוקית.

[Judas Iscariot]

אני לא בקיא, אבל הסיכוי שזה נכון הוא די נמוך.

[Gil28]

כי הסיכוי שלו להרוויח 80 אלף ש"ח בלי כסף ומבלי שזה יהיה תלוי בהשקעות קודמות אפסי.

[omrij]

אני לא בקיא, אבל הסיכוי שזה נכון הוא די נמוך.

זה אכן נכון

משכנתאות בארה"ב הן Nonrecourse

[Judas Iscariot]

זה לגבי משכנתאות בלבד או חובות באופן כללי?

[איסתרא בלגינא]

נו, זה בדיוק מה שכתבתי: ברגע שהבנק לקח לך את הבית בארה"ב, אתה לא חייב לו יותר כלום על המשכנתה, גם אם מכירת הבית לא כיסתה את החוב שלך לבנק. זו אחת הסיבות שבגללן היה כדאי לקחת משכנתה שם: לא היית צריך להשקיע שקל בהון עצמי ואם לא יכולת לשלם - היית עוזב את הבית ולא חייב יותר כלום לבנק. בדיוק כמו לשכור דירה, אתה משלם שכר דירה חודשי ואם לא יכול לשלם, זורקים אותך לרחוב. רק שאם אתה כן מצליח לשלם את התשלום החודשי, בסופו של דבר אתה מקבל דירה "במתנה".

בכל מקרה, הסיפור של פשיטת רגל מורכב יותר. יש כמה פרקים בחוק שכל אחד מהם מתאר סוג אחר של פשיטת רגל עם כללים ומגבלות שונים לכל סוג. יש סוגים בהם אתה מאבד חלק מהחוב, יש כאלו בהם אתה ממשיך לשלם תשלום חודשי קבוע, יש כאלו שמגבילים את ההוצאות שלך לכמה שנים וכולם מגבילים את היכולת שלך לקבל אשראי בעתיד, בעיקר בגלל שחברות דירוג האשראי יורידו את הדירוג שלך (לא מקבלים אשראי כמעט אוטומטי בכמו בארץ).

רוצים פרטים? לא יודע. לא טרחתי להתעמק בחוק האמריקאי כי אני לא אמריקאי ולא בחובות.

[Gil28]

אגב, בארה"ב בנקים היו נוהגים למשל לעקל מכוניות בגלל אי תשלום חוב והיו מוכרות אותם במחירי החוב ולא שווי הרכב.

בשנת 94 קנינו דודג' מודל 94 ב-500 דולר