עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?

[hedva]

על כל דבר אפשר להסתכל מכמה זוויות.

נניח שיש לך מליון ש"ח ואתה משקיע אותם בבנק בצורה בטוחה אבל בריבית יחסית נמוכה. ונניח שאתה חי מהריבית המצטברת. בחלוף השנים כח הקניה שלך הולך ויורד ומליון השקלים שלך נשחקים ולא שווים הרבה.

נניח שהחלטת לקנות דירה במליון השקלים, אתה משכיר אותה וחיי משכר הדירה. נכון, בהתחלה אולי התשואה שלך יותר נמוכה מאשר אילו הכסף היה מופקד בבנק, אבל כששכר הדירה עולה, כפי שקורה היום, אתה מאוד מבסוט. שלא לדבר על שווי הדירה שעולה כאילו אין מחר... להזכירך במשך שנים עלו מחירי הדירות כי היו צמודות לשער הדולר, וכשהדולר התרסק זינקו המחירים אפילו יותר...

[Guy King]

על כל דבר אפשר להסתכל מכמה זוויות.

נניח שיש לך מליון ש"ח ואתה משקיע אותם בבנק בצורה בטוחה אבל בריבית יחסית נמוכה. ונניח שאתה חי מהריבית המצטברת. בחלוף השנים כח הקניה שלך הולך ויורד ומליון השקלים שלך נשחקים ולא שווים הרבה.

נניח שהחלטת לקנות דירה במליון השקלים, אתה משכיר אותה וחיי משכר הדירה. נכון, בהתחלה אולי התשואה שלך יותר נמוכה מאשר אילו הכסף היה מופקד בבנק, אבל כששכר הדירה עולה, כפי שקורה היום, אתה מאוד מבסוט. שלא לדבר על שווי הדירה שעולה כאילו אין מחר... להזכירך במשך שנים עלו מחירי הדירות כי היו צמודות לשער הדולר, וכשהדולר התרסק זינקו המחירים אפילו יותר...

קודם כל, אתה בחיים לא משקיע מיליון ש"ח בבנק, כמו שאתה לא שם אותם מתחת לבלטות.

שנית, אפשר להשקיע במניות שהתוחלת שלהן גבוה בהרבה מכל אפיק אחר לתקופות זמן שהן יותר מקצרות (ואתה מדבר "בחלוף השנים" - תקופת זמן שמעבר לשנים בודדות אני מניח). אם אתה מפחד מאוד, ואתה משקיע את כל המיליון באפיק צמוד מדד - אג"ח מדינה - אתה מקבל את עליית המדד פלוס ריבית ואתה שומר כך על ערך הכסף ומעלה אותו בקביעות. לחלוטין אין סכנת שחיקה במקרה הזה.

שווי הדירות בארץ לא עולה "כאילו אין מחר". זה מיתוס. במקרה הטוב, הוא עולה בהתאם לעליית המדד. במקרה הרע, כמו בצפון - הוא כבר מעל עשור כמעט ולא זז, וערך הדירה נשחק כל הזמן בגלל האינפלציה. מחירי הדירות בארץ אולי נקובות בדולרים - אבל דירה קונים בפועל בשקלים. לערך הדולר אין השפעה על מחיר דירה - אם במקרה של ביקוש והיצע ערך הדירה נקבע על 200,000 דולר, שהם במקרה מיליון ש"ח (5 שקל לדולר) - אז אם הדולר ירד ל-4 (בתוך שבוע נגיד, כדי לנטרל השפעות אחרות), הדירה תעלה 250,000 דולר - עדיין מיליון ש"ח. כי יש אנשים שמוכנים לקנות אותה במיליון ש"ח וזה המחיר שיקבע.

ושווי הדירות עולה רק בגוש דן, ואני באמת בספק אם זה ב-15 שנים האחרונות הדביק את האינפלציה בכלל. אם זה הדביק - אז זה כאילו ערך הדירה לא השתנה בכלל. אם האינפלציה הכוללת בעשור האחרון הסתכמה ב-40%, ודירה ממוצעת בגוש דן שעלתה ב-1998 1,000,000 ש"ח עולה בממוצע עכשיו 1,400,000 ש"ח - הרי שערך הדירות לא זז בכלל.

[3d7]

א. אני צודק בהיבט הכלכלי. אני בפירוש עומד מאחורי מה שאמרתי - לא יותר כלכלי לקנות דירה מאשר לשכור. זה תלוי, וברוב המקרים יותר כלכלי לשכור.

אתה גר בדירה שכורה?

זה באמת נראה לך כ"כ פשוט למצוא דירה שמתאימה לצרכים שלך מתי שאתה רוצה?

האינטרס של השוכר הוא לגור בדירה כמה שיותר שנים, מכיוון שיש לו עלויות מאוד גבוהות של מעבר דירה. לעומת זאת, למשכיר יש עלויות אפסיות בהשכרת הדירה לשוכר חדש. כל מה שהוא צריך לעשות זה לפרסם מודעה בחינם באינטרנט, ותוך מקסימום שבוע הוא מוצא שוכר חדש שמוכן לשלם לו דמי שכירות יותר גבוהים. אתה יכול, אמנם, לומר שלמשכיר יותר כדאי לא להעלות את שכר הדירה, ולהשאיר בדירה שוכר שהוא מרוצה ממנו ומשלם בזמן. אבל, מה לעשות שרוב משכירי הדירות (בעיקר אלה שקונים דירות להשקעה ומפצלים דירות) לא חושבים על זה, ומה שמעניין אותם זה להרוויח כמה שיותר כסף מהדירה.

לגבי ההיבט הכלכלי, בדקתי את זה לאחרונה בבנקים למשכנתאות, ומסתבר שדירה גדולה ויקרה יותר משתלם לשכור מאשר לקנות (אם אתה לא מתחשב בשיקולים משניים). אבל, דירה קטנה וזולה יחסית הרבה יותר משתלם לקנות מאשר לשכור. ההחזר החודשי על משכנתא של דירה קטנה הוא יותר קטן מתשלום של שכר דירה של דירה דומה באותו איזור. בנוסף לכך, אתה לא מתחייב לגור בדירה הזאת במשך 20 שנה, ואם נולדים לך ילדים ואתה רוצה לעבור לדירה יותר גדולה, אז אתה יכול למכור או להשכיר את הדירה שלך.

שוב פעם, תחלופת הדיירים בדירות שכורות היא בדרך כלל כל שנתיים-שלוש, ולא כל שבע שנים. עלות מעבר דירה הוא מינימום 2,500 ש"ח (אלא אם כן כמעט ואין לך רהיטים ומוצרי חשמל ובדירות שלך יש מעלית). תוסיף לחישוב עלות של אובדן שעות עבודה (או אפילו ימי עבודה) בגין חיפוש דירה, מעבר דירה, המתנה לטכנאים. תוסיף גם עלות של מתווך (לא תמיד אפשר למצוא דירה בלי מתווך) או עו"ד לחתימה על החוזה. בקיצור, בשכירת דירה אתה צריך להוסיף לעלות שכר דירה של חודש או חודשיים נוספים מדי כל שנתיים-שלוש, לערך.

עכשיו, כל זה שולל שכירת דירה לטווח ארוך מההיבט הכלכלי. לא נכנסתי בכלל להיבט הפסיכולוגי של בעלות על דירה, בעלות על נכס שאת יכול להוריש לילדים, החופשיות לעשות בדירה שלך כרצונך. היכולת לקנות רהיטים ולעצב את הדירה - רהיטים ועיצוב שאפשר ולא יתאימו לדירה אחרת, ויתכן אף שיפגמו בעת מעבר הדירה, וכו'...

שווי הדירות בארץ לא עולה "כאילו אין מחר". זה מיתוס. במקרה הטוב, הוא עולה בהתאם לעליית המדד.

באמת?! אז איך אתה מסביר העלאה של שכר הדירה ב-75% בתקופה בה המדד עלה באולי 3% (שנה ראשונה הסתכמה במדד שלילי, ובשנה השניה המדד היה בערך 3%).

[hedva]

נסיך, אם אתה מצטט אז לפחות תדייק כשאתה חוזר על דברי אחרים

[omrij]

גיא, קודם כל אני חייב לציין שרואים שאתה מושפע יותר מדי מהמרצים שלך לכלכלה

אגב, אני בטוח שאם תשאל אותם גם הם קנו בית עם משכנתא

דבר שני, להגיד בוודאות כזאת שלקנות דירה זה לא כלכלי זה פשוט לא נכון,

הדוגמאות שלך פשוט מנותקות מהמציאות, אני מייחס את זה לעובדה שאתה צעיר ואין לך נסיון בשוק הדירות.

דירה של 700,000 ש"ח בגבעתיים מושכרת כיום בקלות ב2,800-3,000 ש"ח (דירות 2 חדרים בשינקין למשל)

משכנתא על דירה כזאת, ללא הון עצמי בכלל אמנם תהיה גבוהה יותר אך לא בהכרח כלכלית יותר

אם אתה רוצה, אפשר לחשב ביחד NPV ותגיע גם כן למסקנה הזאת.

גם על דירות יקרות יותר החישוב שלך לא ממש עובד, נסה ותיראה.

אגב, ישנם עוד משתנים שצריכים לקחת בחשבון, משתנים שהם לא בהכרח כלכליים.

למשל, לעבור כל כמה שנים דירה עם משפחה זאת טירחה לא קטנה, אתה נתון לחסדיו של השוק בזמן המעבר

לעומת משכנתא בה אתה בוחר באיזה מצב שוק לקחת אותה-קרי מחירי דירות נמוכים, משכנתא צמודה לדולר בתקופה שהדולר בשיא וכו'

תחשוב על מצב שאתה בעל משפחה, כל 4 שנים (או הרבה פחות) תעביר את כל המשפחה שלך? ואם לא תמצא דירה באיזו סמוך אז גם תעביר את הילדים ביה"ס ותנתק אותם כל כמה שנים מהחברים?

ומה עם הנוחות? והבטחון הכלכלי?

בקיצור, אני מכיר את הויכוח הזה מספיק טוב, גם אני וחברי דשנו בו לא מעט בתקופת לימודי הכלכלה שלנו,

זה בטח לא שחור ולבן כמו שאתה מנסה להציג את זה.

[Guy King]

אתה גר בדירה שכורה?

אפשר להגיד. גר במעונות ומשלם הון (אני מקיים את ההוכחה ששכירת דירה זה דבר גרוע כלכלית - כבר 3 שנים. הסנדלר הולך יחף. לא, האמת שאין דירות באזור חוץ מהמעונות והם לא למכירה, וגם החוזה הוא ל-10 חודשים, אז זאת עסקה לא רעה, למרות שכלכלית היא די סחטנית).

זה באמת נראה לך כ"כ פשוט למצוא דירה שמתאימה לצרכים שלך מתי שאתה רוצה?

האינטרס של השוכר הוא לגור בדירה כמה שיותר שנים, מכיוון שיש לו עלויות מאוד גבוהות של מעבר דירה. לעומת זאת, למשכיר יש עלויות אפסיות בהשכרת הדירה לשוכר חדש. כל מה שהוא צריך לעשות זה לפרסם מודעה בחינם באינטרנט, ותוך מקסימום שבוע הוא מוצא שוכר חדש שמוכן לשלם לו דמי שכירות יותר גבוהים. אתה יכול, אמנם, לומר שלמשכיר יותר כדאי לא להעלות את שכר הדירה, ולהשאיר בדירה שוכר שהוא מרוצה ממנו ומשלם בזמן. אבל, מה לעשות שרוב משכירי הדירות (בעיקר אלה שקונים דירות להשקעה ומפצלים דירות) לא חושבים על זה, ומה שמעניין אותם זה להרוויח כמה שיותר כסף מהדירה.

בסדר. אתה מדבר על גוש דן. אני לא. יש לי קרובי משפחה (דוד וסבתא) שמשכירים דירות בכרמיאל, בטבעון וחנות בחיפה. כשמתחלף שוכר בדרך כלל יש תקופת מעבר של חודש פלוס עד שמוציאים מישהו חדש, וזה די מעייף אותם להפגש עם הרבה אנשים. אני אגיד לך עוד משהו - הם גם מפחדים להתקל בשוכרים בעייתים, והיה לסבתא שלי שוכר אחד כזה. כשיש להם שוכרים טובים הם מרוצים ומבחינתם שזה ישאר ככה. אם מצב השוק מצדיק הלאה (כלומר - החוזה נגיד על 2,500 ודירות זהות בהתחלת השנה הושכרו בסכום דומה ועכשיו הן מושכרות ב-2800) אז הם דורשים 2,800, ומוכנים להתפשר עם השוכר על חצי מההפרש רק כי הוא קיים והוא כבר בסדר - והם מוכנים לוותר לו על 1-2 אלף בשנה ולחסוך את התהליך של מציאת שוכר חדש ואת הסיכון בהתקלות עם שוכר גרוע.

לגבי ההיבט הכלכלי, בדקתי את זה לאחרונה בבנקים למשכנתאות, ומסתבר שדירה גדולה ויקרה יותר משתלם לשכור מאשר לקנות (אם אתה לא מתחשב בשיקולים משניים). אבל, דירה קטנה וזולה יחסית הרבה יותר משתלם לקנות מאשר לשכור. ההחזר החודשי על משכנתא של דירה קטנה הוא יותר קטן מתשלום של שכר דירה של דירה דומה באותו איזור.

דירה קטנה כמובן שכדאי לקנות. דירה גדולה ויקרה - מאוד קשה לי להאמין. ממש קשה לי להאמין. על דירות יקרות התשואה הממוצעת של מי שקונה אותן ומשכיר אותן היא קטנה מאוד - 3% אולי. 3% תשואה זה לא מרשים, ובספק אם זה מכסה את קצב האינפלציה. שוכר הוא בנאדם שכאילו קונה דירה להשקעה - רק שהרווח שלו זה אי תשלום שכר הדירה והעלות היא הריבית האלטרנטיבית. מכיוון שקל מאוד להשיג ריבית אלטרנטיבית הגבוהה מ-3% - אני מתקשה לראות איך זה משתלם לקנות דירה כזו. ואני בכלל לא מתייחס למשכנתא - אני מדבר תיאורטית כאילו אתה לוקח משכנתא בריבית 0% לא צמוד (כלומר 0% בכל מקרה שהוא) ואז בוחן אם עדיפה קניית דירה או השכרה. אם אני אתייחס לריבית זה מכריע בוודאות רבה את הכף לטובת שכירות ברוב המקרים, וברוב המוחלט של המקרים כשמדברים על דירות שהן לא מאוד זולות.

בנוסף לכך, אתה לא מתחייב לגור בדירה הזאת במשך 20 שנה, ואם נולדים לך ילדים ואתה רוצה לעבור לדירה יותר גדולה, אז אתה יכול למכור או להשכיר את הדירה שלך.

נכון, אבל זה מסובך יותר מלהשכיר דירה. יש הרבה פחות גמישות.

שוב פעם, תחלופת הדיירים בדירות שכורות היא בדרך כלל כל שנתיים-שלוש, ולא כל שבע שנים. עלות מעבר דירה הוא מינימום 2,500 ש"ח (אלא אם כן כמעט ואין לך רהיטים ומוצרי חשמל ובדירות שלך יש מעלית). תוסיף לחישוב עלות של אובדן שעות עבודה (או אפילו ימי עבודה) בגין חיפוש דירה, מעבר דירה, המתנה לטכנאים. תוסיף גם עלות של מתווך (לא תמיד אפשר למצוא דירה בלי מתווך) או עו"ד לחתימה על החוזה. בקיצור, בשכירת דירה אתה צריך להוסיף לעלות שכר דירה של חודש או חודשיים נוספים מדי כל שנתיים-שלוש, לערך.

דרך חשיבה כזו אני אוהב. אבל אני חושב שאתה מגזים. אפשר לקחת יום חופשה בתשלום בשביל זה (כמו שיש בחוק), או לעבור בשישי-שבת, או שבת-ראשון (בלא מעט מקומות עבודה עובדים 5 ימים בשבוע). מתווך - אין בזה ממש צורך. קל מאוד היום לפרסם - במיוחד באינטרנט. אין ערך מוסף רב למתווך ולדעתי רוב האנשים מוותרים על שירותיו. המתנה לטכנאים - אם מדובר על כבלים/יס - בסדר. אבל מאחר שזו דירה שכורה, אני מניח שיש בה בסיס קיים - מטבח, כיירים, תשתית לבזק, נקודות חשמל וכו'. יש גם דירות עם ריהוט מוכן. לרוב אתה לא השוכר הראשון בדירה, ומישהו חי לפנייך שם ולקח איתו רק את הרהיטים ומכשירי החשמל שלו. שעות שהולכות לאיבוד - אני מניח שאנשים עושים זאת בזמנם החופשי - מחפשים דירה בערב שהם חוזרים מהעבודה או בשבתות. עו"ד - אין צורך. אפשר להוציא עליו כסף אם מתעקשים - אבל זה ממש מיותר. למדתי קורס בתחום (דיני נדל"ן) ועורך דין לא נותן ערך מוסף ששווה את השכר שלו לדעתי.

לא נכנסתי בכלל להיבט הפסיכולוגי של בעלות על דירה, בעלות על נכס שאת יכול להוריש לילדים, החופשיות לעשות בדירה שלך כרצונך. היכולת לקנות רהיטים ולעצב את הדירה - רהיטים ועיצוב שאפשר ולא יתאימו לדירה אחרת, ויתכן אף שיפגמו בעת מעבר הדירה, וכו'...

אתה יכול גם להוריש מיליון שקל מזומן במקום דירה ששווה מיליון שקל. חופשיות לעשות בדירה כרצונך - רוב הדיירים בשכירות יכולים לקנות רהיטים כרצונם סה"כ. בעיצוב גם יש דירות שמרשים לצבוע (מניסיון אישי - דוד שלי וסבתא שלי הרשו) בתנאי שאם הבעלים לא מרוצים, השוכר יצבע את הדירה בחזרה למצב הקודם לפני שהוא עוזב. לגבי כל השאר - בסדר. אבל זה לא נקודה מכרעת לדעתי.

באמת?! אז איך אתה מסביר העלאה של שכר הדירה ב-75% בתקופה בה המדד עלה באולי 3% (שנה ראשונה הסתכמה במדד שלילי, ובשנה השניה המדד היה בערך 3%).

איפה? ת"א? כי במדינת ישראל זה לא המצב. יש מקרי קיצון - וידוע שמקרה הקיצון בארץ זה ת"א. מצד שני, באיזורים אחרים השכירות עלתה לאט יותר מהמדד.

גיא, קודם כל אני חייב לציין שרואים שאתה מושפע יותר מדי מהמרצים שלך לכלכלה

אגב, אני בטוח שאם תשאל אותם גם הם קנו בית עם משכנתא

על זה בכלל לא דיברנו האמת. רק על ריבית אלטרנטיבית. מספיק לדעת את זה (ואתה יודע כמה פעמים אנשים לא מתייחסים לזה בכלל) בשביל לדעת איך לגבש דעה תיאורטית טובה על הנושא.

דבר שני, להגיד בוודאות כזאת שלקנות דירה זה לא כלכלי זה פשוט לא נכון,

הדוגמאות שלך פשוט מנותקות מהמציאות, אני מייחס את זה לעובדה שאתה צעיר ואין לך נסיון בשוק הדירות.

דירה של 700,000 ש"ח בגבעתיים מושכרת כיום בקלות ב2,800-3,000 ש"ח (דירות 2 חדרים בשינקין למשל)

משכנתא על דירה כזאת, ללא הון עצמי בכלל אמנם תהיה גבוהה יותר אך לא בהכרח כלכלית יותר

אם אתה רוצה, אפשר לחשב ביחד NPV ותגיע גם כן למסקנה הזאת.

גם על דירות יקרות יותר החישוב שלך לא ממש עובד, נסה ותיראה.

לא אמרתי בוודאות. אמרתי שאת רוב הדירות היקרות יחסית כדאי לשכור. ונכון, אין לי ניסיון בשוק הדירות, ובטח לא בגוש דן. הדוגמה שלך - 2,900 לחודש, 34,800 לשנה - משקפת תשואה (או עלות) של 5%. מאחר שקניית דירה ב-700,000 עולה יותר מ-700,000 - בשל ריבית - צריך תשואה אלטרנטיבית של פחות מ-5%. אם התשלום הכולל הריאלי מסתכם במיליון, אז התשואה היא 3.5%. אם אתה עומד מול האלטרנטיבות - אתה לא יכול כשוכר למצוא אפיק השקעה בו תרוויח לאורך זמן (כי זאת החלטה לאורך זמן אם להשכיר או לקנות, נניח שזו אידואלוגיית חיים כלכלית/התנהגותית) יותר מ-3.5% נומינילי נטו? אתה יודע שהתשובה היא וודאי שכן.

אגב, ישנם עוד משתנים שצריכים לקחת בחשבון, משתנים שהם לא בהכרח כלכליים.

למשל, לעבור כל כמה שנים דירה עם משפחה זאת טירחה לא קטנה, אתה נתון לחסדיו של השוק בזמן המעבר

לעומת משכנתא בה אתה בוחר באיזה מצב שוק לקחת אותה-קרי מחירי דירות נמוכים, משכנתא צמודה לדולר בתקופה שהדולר בשיא וכו'

תחשוב על מצב שאתה בעל משפחה, כל 4 שנים (או הרבה פחות) תעביר את כל המשפחה שלך? ואם לא תמצא דירה באיזו סמוך אז גם תעביר את הילדים ביה"ס ותנתק אותם כל כמה שנים מהחברים?

ומה עם הנוחות? והבטחון הכלכלי?

בקיצור, אני מכיר את הויכוח הזה מספיק טוב, גם אני וחברי דשנו בו לא מעט בתקופת לימודי הכלכלה שלנו,

זה בטח לא שחור ולבן כמו שאתה מנסה להציג את זה.

יש גם חסרון שאתה בוחר לקחת את המשכנתא - אם למשל את בוחר בריבית משתנה כי אתה לא חושב שהריבית תעלה, ופתאום היא עולה. או אם אתה לוקח משכנתא בריבית קבועה, ופתאום מתברר כשלקחת את המשכנתא הריבית במשק הייתה גבוה היסטורית (ומיהרת לקחת, כי בזמנו הייתה מגמת עלייה והיית בטוח שהיא תמשיך לעלות עוד ועוד) ועכשיו היא נמוכה. אז נכון, יש פתרון של מחזור, אבל הוא לא פתרון מושלם.

אם אתה גר בעיר קטנה ומעלה סביר להניח שיש כמה עשרות דירות פוטנציאליות להשכרה ברדיוס של עד 2-3 ק"מ בתוך העיר, ואם אני מדבר מניסיוני על כרמיאל אז אני בטוח שחיפה ובקריות ובגוש דן המצב קצת יותר טוב. ובאמת שאני לא רואה סבל גדול לעבור דירה כל 5 שנים כשהמעבר הוא מכמה מאות מטרים עד 3 ק"מ לפה או לשם, אם באמת עוברים כל 5 שנים (לדעתי אין סיבה למה לא להשאר בממוצע יותר, 7-10 שנים. ושוב - גם למשכיר אין אינטרס - כל עוד אתה שוכר טוב, שמשלם בזמן - למה לו להסתכן בשוכר בעייתי? למה מבחינתו לא לתת לעסק לתקתק בלי יותר מדי כאבי ראש?).

נוחות - בסדר. זה פחות נוח.

בטחון כלכלי - לא הבנתי. לדעתי יש הרבה סיכונים כלכליים ברכישת דירה - רעידת אדמה (סביר באזירונו), שריפה (קורה), לקיחת משכנתא בריבית משתנה כשהריבית כל הזמן עולה, אי יכולת להחזיר את המשכנתא כתוצאה מפיטורים נגיד (כשאתה שוכר יש לך אפשרות לעבור מדירה שעולה 3,500 בחודש לכזו שעולה נגיד 2,000 - אם המצב הכלכלי בלתי אפשרי לגמרי) ויש עוד. חוץ מזה, לקבל התחייבות ל-20-30 שנה על סכום של כמיליון שקל נראה לי התחייבות רצינית וגדולה מדי, ובעלת סיכון גדול במקרים מסוימים. בנאדם לא יכול לדעת מה תהיה המשכורת שלו עוד 15 שנה, אז להתחיב להחזיר 3,000 במשך ה-20 שנה הקרובות זה להסתכן במידת מה.

זה לא שחור ולבן ולא אמרתי שזה שחור ולבן, אבל אלא אם מדובר בדירה זולה שאני רוצה לקנות - לדעתי, ברוב המקרים ("וכל מקרה יבדק לגופו") עדיף לשכור.

חוץ מזה, יש המון משתנים שאנחנו רק מניחים אותם ואי אפשר לחזות אותם מראש. יכול להיות שמי ששוכר ימצא את עצמו עובר בדיעבד כל שנה או כל 15 שנה, או שכשהוא ישכור דירה ושיקיע את הכסף, יתברר שהוא השקיע בנסד"ק שהוא היה ב-5,000 ובדיעבד היה עדיף לשכור. או שכשהוא לקח משכתנא בריבית משתנה כשהריבית במשק הייתה 4%, אחרי זה הריבית ירדה לממוצע של 2% לכל התקופה של ה-20 שנה וזאת הייתה החלטה נהדרת לקנות דירה. בגלל שכלכלה זה לא מדע מדוייק ברור שאין שחור ולבן (גם בתיאוריות הכי בסיסיות, עם ההנחה המוזרה הזאת, והלא נכונה בעליל, שהאדם הוא יצור רציונלי ).

[Milford Cubicle]

זאת חשיבה נפוצה ומוטעית של אנשים שלא מחשבים לעומק מבחינה כלכלית (או שלא יודעים איך). שכירת דירה זה לא בזבוז כסף. וניקח את זה לקיצוניות: גם אם אתה בן 25, קונה דירה במשכנתא ל-20 שנה, בגיל 45 הדירה שלך - ואחרי זה אתה גר בדירה עוד 50 שנה ואז מת (וכמובן ב-50 שנים האלו לא משלם כלום), כך שיוצא שגרת בדירה 70 שנים - מתוכם שילמת עליה משכנתא 20 שנה וגרת בה 50 שנה בלי לשלם שכר דירה - עדיין, להשכיר את אותה הדירה במשך 70 שנה סביר מאוד שיהיה יותר כלכלי (ולדעתי גם יותר חכם בהרבה מקרים). בטח שמדובר על דירה סבירה-מינוס ומעלה(כלומר - שעולה נגיד לפחות חצי מיליון שקל ומעלה).

צורת המחשבה שלך פשוט דבילית וילדותית, תסלח לי מאוד...

ההבדל הוא ש"אחרי שאתה מת" במצב א' עדיין יש בבעלותך בית. שיכול לעבור לבני משפחתך.

במצב ב' - אין לך כלום.

[Nemesis]

לא, יש לך כסף בבנק בשווי של הבית פחות או יותר. תלוי במזלך וכישורי ניהול הכסף שלך

[hedva]

איך יש לו כסף של בית אם הוא שוכר דירה במשך 70 שנה?

[Nemesis]

כי את הכסף ההתחלתי הדרוש לקנות בית, ואת ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד הוא משקיע למשל בבורסה.

[hedva]

תאמין לי שאישתו כבר בזבזה את הכל ...

[3d7]

אפשר להגיד. גר במעונות ומשלם הון (אני מקיים את ההוכחה ששכירת דירה זה דבר גרוע כלכלית - כבר 3 שנים. הסנדלר הולך יחף. לא, האמת שאין דירות באזור חוץ מהמעונות והם לא למכירה, וגם החוזה הוא ל-10 חודשים, אז זאת עסקה לא רעה, למרות שכלכלית היא די סחטנית).

מעונות זה לא נקרא שאתה שוכר דירה, מכיוון שאאל"ט השכ"ד במעונות מסובסד, ומדובר בשכירות רק לתקופת הלימודים (לא לטווח ארוך).

בסדר. אתה מדבר על גוש דן. אני לא. יש לי קרובי משפחה (דוד וסבתא) שמשכירים דירות בכרמיאל, בטבעון וחנות בחיפה. כשמתחלף שוכר בדרך כלל יש תקופת מעבר של חודש פלוס עד שמוציאים מישהו חדש, וזה די מעייף אותם להפגש עם הרבה אנשים. אני אגיד לך עוד משהו - הם גם מפחדים להתקל בשוכרים בעייתים, והיה לסבתא שלי שוכר אחד כזה. כשיש להם שוכרים טובים הם מרוצים ומבחינתם שזה ישאר ככה. אם מצב השוק מצדיק הלאה (כלומר - החוזה נגיד על 2,500 ודירות זהות בהתחלת השנה הושכרו בסכום דומה ועכשיו הן מושכרות ב-2800) אז הם דורשים 2,800, ומוכנים להתפשר עם השוכר על חצי מההפרש רק כי הוא קיים והוא כבר בסדר - והם מוכנים לוותר לו על 1-2 אלף בשנה ולחסוך את התהליך של מציאת שוכר חדש ואת הסיכון בהתקלות עם שוכר גרוע.

בגלל המחירים הנמוכים בצפון, נראה לי שדווקא בצפון יותר כדאי לקנות דירה (למרות שגם השכ"ד בצפון מאוד נמוך). בכל מקרה, אני מדבר על גוש דן (לאו דווקא על תל אביב). עם זאת, אתה בעצמך אמרת שאם סבא וסבתא שלך רואים שמחירי השכירות עלו ב-300 ש"ח, אז הם יעלו לשוכר שלהם את הדמי שכירות ב-150 ש"ח, אפילו אם הוא שוכר טוב שהם מרוצים ממנו, ולא ישאירו לו את גובה דמי השכירות על כנם (אני לא מניח שהמשכורת שלו גם עלתה). אם סבא וסבתא שלך רק חצי חמדנים לגבי דירה שלוקח חודש להשכיר, אז תתאר לעצמך מה קורה במרכז כשדירה מושכרת תוך ימים ספורים (אפילו פחות מיום).

דירה קטנה כמובן שכדאי לקנות. דירה גדולה ויקרה - מאוד קשה לי להאמין. ממש קשה לי להאמין. על דירות יקרות התשואה הממוצעת של מי שקונה אותן ומשכיר אותן היא קטנה מאוד - 3% אולי. 3% תשואה זה לא מרשים, ובספק אם זה מכסה את קצב האינפלציה. שוכר הוא בנאדם שכאילו קונה דירה להשקעה - רק שהרווח שלו זה אי תשלום שכר הדירה והעלות היא הריבית האלטרנטיבית. מכיוון שקל מאוד להשיג ריבית אלטרנטיבית הגבוהה מ-3% - אני מתקשה לראות איך זה משתלם לקנות דירה כזו. ואני בכלל לא מתייחס למשכנתא - אני מדבר תיאורטית כאילו אתה לוקח משכנתא בריבית 0% לא צמוד (כלומר 0% בכל מקרה שהוא) ואז בוחן אם עדיפה קניית דירה או השכרה. אם אני אתייחס לריבית זה מכריע בוודאות רבה את הכף לטובת שכירות ברוב המקרים, וברוב המוחלט של המקרים כשמדברים על דירות שהן לא מאוד זולות.

דירה גדולה אתה בד"כ לא קונה להשקעה, אלא למגורים. במקרה כזה, העדיפות של קנייה על פני שכירות מובנת משיקולים שונים.

נכון, אבל זה מסובך יותר מלהשכיר דירה. יש הרבה פחות גמישות.

טעות! למצוא דירה סבירה במקום נורמלי ועם בעלי בית טובים זה לא פחות מסובך מלקנות דירה חדשה ולהשכיר או למכור את הדירה הקטנה והישנה שלך.

דרך חשיבה כזו אני אוהב. אבל אני חושב שאתה מגזים. אפשר לקחת יום חופשה בתשלום בשביל זה (כמו שיש בחוק), או לעבור בשישי-שבת, או שבת-ראשון (בלא מעט מקומות עבודה עובדים 5 ימים בשבוע). מתווך - אין בזה ממש צורך. קל מאוד היום לפרסם - במיוחד באינטרנט. אין ערך מוסף רב למתווך ולדעתי רוב האנשים מוותרים על שירותיו. המתנה לטכנאים - אם מדובר על כבלים/יס - בסדר. אבל מאחר שזו דירה שכורה, אני מניח שיש בה בסיס קיים - מטבח, כיירים, תשתית לבזק, נקודות חשמל וכו'. יש גם דירות עם ריהוט מוכן. לרוב אתה לא השוכר הראשון בדירה, ומישהו חי לפנייך שם ולקח איתו רק את הרהיטים ומכשירי החשמל שלו. שעות שהולכות לאיבוד - אני מניח שאנשים עושים זאת בזמנם החופשי - מחפשים דירה בערב שהם חוזרים מהעבודה או בשבתות. עו"ד - אין צורך. אפשר להוציא עליו כסף אם מתעקשים - אבל זה ממש מיותר. למדתי קורס בתחום (דיני נדל"ן) ועורך דין לא נותן ערך מוסף ששווה את השכר שלו לדעתי.

אני לא מגזים. אני מדבר מנסיון. כשאתה עובר דירה, אתה צריך לקחת כמה ימי חופש בשביל לראות דירות (אתה לא יכול לקבוע עם בעל הבית לערב ולצפות שהוא ישמור לך על הדירה), אלא אם כן אתה מוכן להתפשר על החור הראשון שאתה מוצא.

אפשר, אמנם, למצוא דירות טובות בלי מתווך, אבל זה לא קל. הרבה אנשים מעדיפים לתת בלעדיות למתווך ולהיפטר מהכאב ראש של להראות את הדירה לדיירים פוטנציאליים. סבא וסבתא שלך יכולים להיות דוגמה טובה לכך. הם יכולים לתת את הדירה שלהם למתווך שיראה את הדירה לשוכרים פוטנציאליים במקומם. בכל מקרה, גם אם אין מתווך, בעלי בתים רבים רוצים לאחרונה לחתום על חוזה אצל עו"ד (שכר טרחה נמוך מאשר מתווך כי מתחלק חצי-חצי). אני מסכים שאין צורך בעו"ד, אבל מה אם בעלי הדירה מתעקשים? תבזבז עוד זמן, ותחפש דירה אחרת?

אתה יכול גם להוריש מיליון שקל מזומן במקום דירה ששווה מיליון שקל. חופשיות לעשות בדירה כרצונך - רוב הדיירים בשכירות יכולים לקנות רהיטים כרצונם סה"כ. בעיצוב גם יש דירות שמרשים לצבוע (מניסיון אישי - דוד שלי וסבתא שלי הרשו) בתנאי שאם הבעלים לא מרוצים, השוכר יצבע את הדירה בחזרה למצב הקודם לפני שהוא עוזב. לגבי כל השאר - בסדר. אבל זה לא נקודה מכרעת לדעתי.

אתה יכול להוריש מליון שקל בתנאי שאתה מצליח לחסוך מליון שקל. אני מדבר איתך על דירות קטנות שאתה יכול לקבל עליהן 90% משכנתא בריבית נמוכה משכ"ד של דירה דומה.

איפה? ת"א? כי במדינת ישראל זה לא המצב. יש מקרי קיצון - וידוע שמקרה הקיצון בארץ זה ת"א. מצד שני, באיזורים אחרים השכירות עלתה לאט יותר מהמדד.

בגוש דן, אבל לא בתל-אביב עצמה.

[DOGMA]

כי את הכסף ההתחלתי הדרוש לקנות בית, ואת ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד הוא משקיע למשל בבורסה.

שכר דירה יותר יקר ממשכנתא מצטער לאכזב אותך...

[Nemesis]

בדירות הזולות מאוד כן, בדירות הסבירות יותר לא.

לדוגמא: דירת 3 חדרים חביבה בצפון ת"א שנמכרת בסביבות ה-1.5 מיליון ש"ח, מושכרת בסביבות ה-5,000 ש"ח לחודש.

כלומר 4% מערך הדירה שנתי.

במסלול צמוד מדד בריבית קבועה תשלם רק ריבית בתנאים הסופר נוחים של היום, יותר מ-4%. וזה עוד בלי לקחת בחשבון את המדד.

[Milford Cubicle]

ושוב,

לשכור דירה זה בדיוק כמו לשכור רכב.

אתה משלם אלפי שקלים במשך שנים, ובסופו של דבר הגעת למחיר המלא של הדירה/רכב - אבל נשארת עם... כלום.

כשאתה קונה דירה/רכב, בסוף התשלום אתה נשאר עם נכס ששווה כסף.