עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?

[Nemesis]

קודם כל, במצב שתיארתי, בדיוק כמו בשנת 2000, מחירי הדירות יורדים

ככה זה כשיש מיתון והביקושים צונחים.

דבר שני, ברור שיש ביטוח על המשכנתא, אבל זה ביטוח מסוג surplus כלומר עד גובה מסויים ההפסד הוא של הבנק.

אני אישית מכיר אדם שלקח לפני מספר ימים משכנתא על 95% מערך הנכס, בית של 4 חדרים באיזור ראשון

מדובר בהחזר חודשי (התחלתי) של 5000 ש"ח, אותו אדם מרוויח ברוטו כ15,000 ש"ח והאשה לא עובדת

אז נכון, לא צפוי לנו משבר סאב פריים, אבל הטענה של "הבנקים לא נותנים כ"כ מהר משכנתאות לאנשים שלא יוכלו להחזיר" לא מדוייקת

אין לי ספק שאנחנו נכנסים למיתון, ולמרות האמור בכל מני עיתונים אני מאמין כי הביקושים יורדים, ואיתם מחירי הדירות ברמה כזו או אחרת. זאת גם הסיבה שמכרתי את דירתי לפני חדשיים.

ההבדל הוא, שהמקרה שתארת היה נפוץ יחסית אצל לווים בארה"ב, ואילו כאן בישראל הוא החריג. אני מכיר זוג שלא אישרו להם אפילו אגורה מעל 25% משכורת פנוייה ו-70% מערך הנכס. הדבר גם מגובה על ידי נתונים מידידה שהיא פקידת משכנתאות באחד הבנקים הגדולים.

העבודה שלי זה בשטח

אז יוצא לי לראות קבלנים שיפוצניקים ואת הלקוחות עצמם

נכון שאני לא מומחה -סך הכל גנן ולא הבן של דונלד טרמפ

אבל אנשים כן לוקחים היום משכנתה מאוד גבוה

פשוט כי מחיר הדירות במרכז מחייב את רובם לעשות את זה

או לחלופין לשכור דירה ב4000 ויותר בחודש

איך זה קשור? זה שהם לקחו משכנתא גבוהה לא אומר שאין להם הכנסה בגובה לפחות פי שלוש מגובה המשכנתא, או לחילופין שרוב העיסקה לא מומנה בעזרת הון עצמי, ירושה וכיוצא בזה.

[omrij]

אין לי ספק שאנחנו נכנסים למיתון, ולמרות האמור בכל מני עיתונים אני מאמין כי הביקושים יורדים, ואיתם מחירי הדירות ברמה כזו או אחרת. זאת גם הסיבה שמכרתי את דירתי לפני חדשיים.

ההבדל הוא, שהמקרה שתארת היה נפוץ יחסית אצל לווים בארה"ב, ואילו כאן בישראל הוא החריג. אני מכיר זוג שלא אישרו להם אפילו אגורה מעל 25% משכורת פנוייה ו-70% מערך הנכס. הדבר גם מגובה על ידי נתונים מידידה שהיא פקידת משכנתאות באחד הבנקים הגדולים.

אם אתה אומר שהמקרה שציינתי הוא חריג, אני לא אתווכח על זה

אין לי נתונים בנושא כמו שלך יש.

[Nemesis]

אין לי נתונים רשמיים שאני יכול להציג, אבל ניסיון אישי בנושא כן. הידידה שלי גם כן עובדת בסניף אחד של בנק אחד, ולכן אי אפשר לקרוא לנתונים שלה סטטיסטיקה מייצגת.

אבל, מעבר לכך, יחסית פשוט לאתר כתבות בנושא ולרפרף קצת בפורומים הנוגעים בנושא משכנתאות כדי לקבל רשמים די טובים לגבי מה מקובל ומה לא.

[stone cold]

איך זה קשור? זה שהם לקחו משכנתא גבוהה לא אומר שאין להם הכנסה בגובה לפחות פי שלוש מגובה המשכנתא, או לחילופין שרוב העיסקה לא מומנה בעזרת הון עצמי, ירושה וכיוצא בזה.

תראה הכנסה גבוה מצד אחד יכולה הרבה פעמים להתפוגג במיתון

ומצד שני אנשים צריכים גם לדעת איך לנהל את ההכנסה

אחד מהגורמים לנפילה בארצות הברית

זה שאנשים קנו שטויות ועוד שטויות ועוד שטויות

בלי לעשות מסגרת תקציבית מסודרת

בארץ היה את התוכנית הזאת של ה"קאוצינג "

ראו שם מספיק משפחות שניהלו גרוע כספים

אני אישית נתקל בהרבה לקוחות שמבזבזים כספים בלי מחשבה לעתיד

ופקידי בנקים לא מנהלים תקציב משפחתי

הם יכולים לראות הכנסה וחובות -אבל לא טמטום כלכלי

[FeedMe]

אני מניח שאתה מאשר בעצמך את ההלוואות?

אין לך מושג על מה אתה מדבר.

רגע.. זה חדש לך? ???

[איסתרא בלגינא]

תסלח לי אבל גם לי נמאס להסביר את עצמי גם כל פעם מחדש:

שוק העבודה בת"א הרבה יותר מגוון ולכן אם אתה שחקן או במאי לא תמצא עבודה בנהריה.

אין שום סיבה הגיונית חוץ מתאוות בצע של שוכרי הדירות שדירה עם חרא על הקירות תעלה סכומים כאלה ובגדול של מלונה עוד.

על דברים כאלה צריך פיקוח. מצטער באמת שאני מעיר על דברים כאלה-אולי בואו נמחא כפיים לשוק החופשי שיש לנו פה בארץ ונתעלם מההשלכות שלו, ושוב-אם הם ימשיכו ככה-לא יהיו צעירים בת"א.

רוצה לדבר על ההשלכות? בבקשה:

נאמר שמחילים פיקוח על מחירי הדירות להשכרה בת"א שמוריד את המחירים בצורה משמעותית. מה יקרה?

נניח שההיצע לא ירד, כי מתח הרווחים של העלי הדירות גבוה כל כך שעדיין ישתלם להם להשכיר. אבל הביקוש יעלה - אנשים ששכרו דירות מחוץ לת"א בגלל המחירים הגבוהים יחזרו לחפש דירות בעיר, אנשים ששילמו על חורבה ביפו יגלו שהם יכולים להרשות לעצמם דירה סבירה במרכז העיר. אבל היצע הדירות, גם אם לא יקטן, בוודאי לא יעלה - מי שלא הציע את הדירה שלו להשכרה במחירים הגבוהים של היום, בוודאי לא יציע אותה כשהמחירים ירדו. התוצאה המיידית תהיה שיהיה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה בעיר. לא כי המחיר גבוה אלא כי על כל דירה שתוצע להשכרה, יהיו הרבה יותר קופצים. אז אלו שכבר הצליחו לתפוס דירה ירוויחו, אבל הם אלו שיכולים להרשות לעצמם את המחיר - עובדה שהם משלמים אותו. כל השאר יאכלו אותה כיוון שפשוט לא ישארו להם דירות - אף שוכר לא יעזוב את הדירה בה הוא גר אם הוא לא יוכל למצוא דירה אחרת.

תוצאה נוספת תהיה התפתחות של שחיתות ושוק שחור. יהיו אנשים שיהיו מוכנים לשלםל בעל הבית עוד 1,000 ש"ח בחודש מתחת לשולחן כדי להדירה תהיה שלהם ולא של כל המעוניינים האחרים. ימציאו כל מיני טריקים כדי להתחמק מהפיקוח, למשל ישכירו את הדירה במחיר שנקבע בחוק אבל על החניה שלה ידרשו עוד 1,500 ש"ח.

וכל זה לא תיאורטי - ניסו את זה בוואריאציות שונות במדינות שונות בעולם, כולל בארץ, והתוצאה לא השתנתה. אז מה טוב בזה?

[hedva]

זה הגיוני מה שאתה אומר. אבל גם בלי שוק שחור וטריקים.

נניח יש פיקוח על המחירים ודירה שהושכרה ב 5000 תושכר ב 3000. כיום יש אנשים שמקבלים 5000 ש"ח על השכרת הנכס שלהם ובתמורה שוכרים במקום אחר נניח ב4000 ושמים אלפיה בצד. אם יהיה פיקוח בתל אביב, יתכן שאנשים יגידו שלא משתלם להם לעשות עסקים כאלה, יחזרו לדירה שלהם ומלאי הדירות הקטן יצטמצם אפילו יותר.

[rikus]

רוצה לדבר על ההשלכות? בבקשה:

נאמר שמחילים פיקוח על מחירי הדירות להשכרה בת"א שמוריד את המחירים בצורה משמעותית. מה יקרה?

נניח שההיצע לא ירד, כי מתח הרווחים של העלי הדירות גבוה כל כך שעדיין ישתלם להם להשכיר. אבל הביקוש יעלה - אנשים ששכרו דירות מחוץ לת"א בגלל המחירים הגבוהים יחזרו לחפש דירות בעיר, אנשים ששילמו על חורבה ביפו יגלו שהם יכולים להרשות לעצמם דירה סבירה במרכז העיר. אבל היצע הדירות, גם אם לא יקטן, בוודאי לא יעלה - מי שלא הציע את הדירה שלו להשכרה במחירים הגבוהים של היום, בוודאי לא יציע אותה כשהמחירים ירדו. התוצאה המיידית תהיה שיהיה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה בעיר. לא כי המחיר גבוה אלא כי על כל דירה שתוצע להשכרה, יהיו הרבה יותר קופצים. אז אלו שכבר הצליחו לתפוס דירה ירוויחו, אבל הם אלו שיכולים להרשות לעצמם את המחיר - עובדה שהם משלמים אותו. כל השאר יאכלו אותה כיוון שפשוט לא ישארו להם דירות - אף שוכר לא יעזוב את הדירה בה הוא גר אם הוא לא יוכל למצוא דירה אחרת.

תוצאה נוספת תהיה התפתחות של שחיתות ושוק שחור. יהיו אנשים שיהיו מוכנים לשלםל בעל הבית עוד 1,000 ש"ח בחודש מתחת לשולחן כדי להדירה תהיה שלהם ולא של כל המעוניינים האחרים. ימציאו כל מיני טריקים כדי להתחמק מהפיקוח, למשל ישכירו את הדירה במחיר שנקבע בחוק אבל על החניה שלה ידרשו עוד 1,500 ש"ח.

וכל זה לא תיאורטי - ניסו את זה בוואריאציות שונות במדינות שונות בעולם, כולל בארץ, והתוצאה לא השתנתה. אז מה טוב בזה?

הכל נכון, ועדיין זה לא צודק-מה שאתה טוען בעצם שאין צדק ואין מה לעשות נגד זה, אני רוצה לחשוב אחרת על איך לתקן את המצב שהוא לא יפסיק להיות בלתי אפשרי עבור צעירים שרוצים לעבור לגור שם או אנשים שהמקצוע שלהם דורש שיגורו באיזורים כאלה.

לדוגמא הגבלת מחיר עבור אנשים שהמקצוע שלהם קשור בתרבות-יש את זה באמסטרדם.

לא סביר שעיר שמחשיבה את עצמה כעיר תרבות תעיף לכל הרוחות את התרבות שלה לרחוב או לפרברים ואז תצפה שהיא תשאר עיר של תרבות-כי מי שהופך אותה לכזו זה מרכז קטן של אומנים וותיקים והרבה מאוד אומנים צעירים/אנשי תרבות וכולי.

אני לא מאמין שאי אפשר לחשוב על פתרון אמיתי לבעיה הזאת-זה עניין של השתלמות לשני הצדדים.

[DOGMA]

זה הגיוני מה שאתה אומר. אבל גם בלי שוק שחור וטריקים.

נניח יש פיקוח על המחירים ודירה שהושכרה ב 5000 תושכר ב 3000. כיום יש אנשים שמקבלים 5000 ש"ח על השכרת הנכס שלהם ובתמורה שוכרים במקום אחר נניח ב4000 ושמים אלפיה בצד. אם יהיה פיקוח בתל אביב, יתכן שאנשים יגידו שלא משתלם להם לעשות עסקים כאלה, יחזרו לדירה שלהם ומלאי הדירות הקטן יצטמצם אפילו יותר.

אתה יודע למה אפשר לשכור דירה בניו יורק? או בכל עיר אחרת? כי בונים שמה פרוייקטי דירות להשכרה בלבד משהו שהמדינה עדיין לא השכילה לעשות...

היו המון הצעות לגבי זה אבל בלי תמריצים אף אחד לא רוצה להסתבך עם זה והמדינה בעצמה לא רוצה לעשות כלום.

תסתכל על זה ככה, המדינה מוציעה חוזה לבניית 1500 יחידות דיור בת"א המדינה משלמת על הבניה ולאחר מכן היא בעצמה גובה את השכר דירה מהדיירים, מה שאומר שכל ההכנסות מהשכירות נכנסות ישר לקופת המדינה, ולא כמו היום שאולי שליש מהאנשים שמשכירים דירה אשכרה מדווחים על זה ומשלמים על זה מס.

או היא נותנת תמריצים לחברות לבנות פרוייקטים שבמשך X שנים יהיו להשכרה בלבד, ככה גם ב10 שנים הראשונות החברה עושה בוחטה משכירות ואחרי זה היא יכולה להציע את הדירות למכירה.

[איסתרא בלגינא]

^^^

אוי ואבוי. זה אפילו יותר גרוע. מה שיקרה זה שייווצרו שכונות עוני. מצד שני, אף אחד לא ירצה לצאת משם כי שכירת דירה מחוץ להן תהיה הרבה יותר יקרה. אנשים יתחילו לתחמן ולרמות כדי להישאר זכאים לדיור בשכירות ציבורית, נאמר לקבל את התוספת במשכורת מתחת לשוחלן או אפילו לוותר עליה כדי לא לעלות מעל לסף הזכאות. כך הדירות להשכרה ציבורית יהיו כל הזמן מלאות וייווצר תור בלתי נגמר לדירות האלו. מי שבאמת זקוק לדיור הזה לא יוכל להשיג אותו. במקביל יתפתח שוק שחור בדירות ותשלומי שוחד לפקידים ששולטים ברשימות הזכאות כדי שיקפיצו את המשחד לראש התור.

תקרא קצת על שוק השכרת הדירות בשוודיה למשל. יש שם תור של יותר מעשר שנים לדיור ציבורי!

הכל נכון, ועדיין זה לא צודק-מה שאתה טוען בעצם שאין צדק ואין מה לעשות נגד זה, אני רוצה לחשוב אחרת על איך לתקן את המצב שהוא לא יפסיק להיות בלתי אפשרי עבור צעירים שרוצים לעבור לגור שם או אנשים שהמקצוע שלהם דורש שיגורו באיזורים כאלה.

לדוגמא הגבלת מחיר עבור אנשים שהמקצוע שלהם קשור בתרבות-יש את זה באמסטרדם.

לא סביר שעיר שמחשיבה את עצמה כעיר תרבות תעיף לכל הרוחות את התרבות שלה לרחוב או לפרברים ואז תצפה שהיא תשאר עיר של תרבות-כי מי שהופך אותה לכזו זה מרכז קטן של אומנים וותיקים והרבה מאוד אומנים צעירים/אנשי תרבות וכולי.

אני לא מאמין שאי אפשר לחשוב על פתרון אמיתי לבעיה הזאת-זה עניין של השתלמות לשני הצדדים.

אם אתה מגדיר צדק כ- "אני רוצה לגור בת"א ולשלם מעט" אז אין צדק.

יש מה לעשות נגד זה: המדינה והעירייה יכולות להקל על בעלי הדירות להשכיר אותן. נאמר להוריד את המס על דמי השכירות ולתת אישורים לפיצול דירות גדולות. אם יהיה קל יותר ומכניס יותר להשכיר דירות בתל אביב, יהיו יותר דירות להשכרה. אם יהיו יותר דירות להשכרה, המחירים ירדו - כי אם המחיר שאתה דורך גבוה מידי, השוכרים הפוטנציאליים יכולים לשכור ממישהו אחר.

כשבכנסת מתחילים לדבר על פיקוח על מחירי השכירות הם מקטינים את ההיצע ומעלים את המחיר. ככה זה כשיש חברי כנסת פופוליסטיים או סתם בורים מוחלטים בכלכלה.

[DOGMA]

^^^

אוי ואבוי. זה אפילו יותר גרוע. מה שיקרה זה שייווצרו שכונות עוני. מצד שני, אף אחד לא ירצה לצאת משם כי שכירת דירה מחוץ להן תהיה הרבה יותר יקרה. אנשים יתחילו לתחמן ולרמות כדי להישאר זכאים לדיור בשכירות ציבורית, נאמר לקבל את התוספת במשכורת מתחת לשוחלן או אפילו לוותר עליה כדי לא לעלות מעל לסף הזכאות. כך הדירות להשכרה ציבורית יהיו כל הזמן מלאות וייווצר תור בלתי נגמר לדירות האלו. מי שבאמת זקוק לדיור הזה לא יוכל להשיג אותו. במקביל יתפתח שוק שחור בדירות ותשלומי שוחד לפקידים ששולטים ברשימות הזכאות כדי שיקפיצו את המשחד לראש התור.

תקרא קצת על שוק השכרת הדירות בשוודיה למשל. יש שם תור של יותר מעשר שנים לדיור ציבורי!

לא מדבר על דיור ציבורי במחירי עלות, אלא על מחירים למעמד הבייניים אני לא מדבר על לאכלס אתיופים באיזה חור בנתניה, וגם לא לאנשים עם הכנסת מינימום דירה.

אבל פשוט לדחוף חברות לבניית פרוייקטים להשכרה בלבד גם במחירים שדומים למחירי השוק כרגע כאשר תוכל להשכיר דירה חדשה של 3 חדרים בת"א במחיר הגיוני נגיד 4000 אלף שקל לחודש, זה יוריד את המחירים של המלונות חצי חדר עם נוף לסוחר הסמים הקרוב אליך...

[3d7]

כאשר תוכל להשכיר דירה חדשה של 3 חדרים בת"א במחיר הגיוני נגיד 4000 אלף שקל לחודש

3 חדשים ב-4000 ש"ח בחודש נשמע לך מחיר הגיוני?

[איסתרא בלגינא]

אבל לא צריך להכניס את הממשלה לסיפור הזה. ממילא יעברו שנים עד שהדירות יהיו מוכנות ומי יקבע אלו דירות צריך לבנות?

שוק חופשי בד"כ פותר בעיות כאלו בצורה הרבה יותר יעילה ומהירה מתכנון ממשלתי. הבעיה היא שהממשלה בארץ לא נותנת לשוק לתפקד כשזה מגיע לדיור. רמז: מי הבעלים של כמעט כל הקרקעות במדינה?

בכל מקרה, אתה שוב חוזר לבעיה הקודמת: אם המחירים בת"א ירדו, יותר אנשים ירצו לגור בת"א. אם יותר אנשים ירצו לגור בת"א, המחירים יעלו. למה אתה חושב שבאזורים מבוקשים המחירים גבוהים?

[TrYdEnT]

הכל נכון, ועדיין זה לא צודק-מה שאתה טוען בעצם שאין צדק ואין מה לעשות נגד זה, אני רוצה לחשוב אחרת על איך לתקן את המצב שהוא לא יפסיק להיות בלתי אפשרי עבור צעירים שרוצים לעבור לגור שם או אנשים שהמקצוע שלהם דורש שיגורו באיזורים כאלה.

לדוגמא הגבלת מחיר עבור אנשים שהמקצוע שלהם קשור בתרבות-יש את זה באמסטרדם.

לא סביר שעיר שמחשיבה את עצמה כעיר תרבות תעיף לכל הרוחות את התרבות שלה לרחוב או לפרברים ואז תצפה שהיא תשאר עיר של תרבות-כי מי שהופך אותה לכזו זה מרכז קטן של אומנים וותיקים והרבה מאוד אומנים צעירים/אנשי תרבות וכולי.

אני לא מאמין שאי אפשר לחשוב על פתרון אמיתי לבעיה הזאת-זה עניין של השתלמות לשני הצדדים.

הפתרון שצריך להיות הוא לא במגבלה על השוק אלא בהכוונה של השוק.

הכוונה היא שאתה לא יכול להגביל בעלי דירות באיזה סכום הם רשאים להשכיר את הנכס שלהם. מה שאתה יכול לעשות זה לדאוג שיבנו דירות שמיועדות להשכרה.

לדוגמא בונים בימים אלו איזה 8 בניינים אם לא יותר של דירות פאר ברמת אביב גימל על שטח פנוי שהיה שם. השטח היה של המדינה ככה שהיא היתה יכולה במקום למכור אותו ליזמים פרטיים להחליט שהיא נותנת אותו לקבלן שיבנה שם דירות שמיועדות להשכרה של סטודנטים היה אפשר לפנות שם כמה מאות דירות להשכרה ומכיוון שהאזור גם קרוב מאוד לאונ' תל אביב הסטודנטים שהיו גרים שם גם היו יכולים לחסוך כסף על אחזקת אוטו כי הם היו יכולים להגיע באוטובוס או אופניים בזמן קצר לאונ'. יש גם קניון ברמת אביב ומרכז מסחרי בכל שכונה באזור דבר שיכול לספק להרבה מאוד סטודנטים גם תעסוקה.

זו דוגמא לאיך מדינה יכולה לעזור להוריד מחירים או לתת אופציות לאנשים צעירים\סטודנטים בלי להגביל את השוק החופשי.

[איסתרא בלגינא]

לא יעבוד: ראשית, יהיה קשה מאוד לקבלן לקבל מימון לפרוייקט כיוון שהוא לא יוכל לכסות את העלויות בזמן קצר יחסית. שנית, אין בארץ קבלנים שפנויים לנהל ניהול והשכרת דירות.

לא צריך לעודד בניה להשכרה - דירה להשכרה ודירה למכירה נראות בדיוק אותו דבר. צריך לעודד השכרה.