עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?

[3d7]

^^^

לא נכון!

סטודנטים, רווקים וזוגות צעירים בד"כ מחפשים להשכיר דירות 2-3 חדרים, ולא דירות יוקרה של 4-5 חדרים.

צריך לבנות בניינים שמיועדים רק להשכרה (הממשלה יכולה לנהל את השכירות), להגדיר סטנדרטים לדירות (חור של 12 מ"ר לא יוכל להיקרא דירה), ומחיר מקסימלי לדירה להשכרה לפי המיקום והמפרט שלה. בנוסף לכך, אפשר לחייב כל קבלן לייעד אחוז מסויים של דירות להשכרה בכל פרוייקט שהוא בונה.

[TrYdEnT]

הרעיון בלבנות דירות לסטודנטים ולא "דירות להשכרה" הוא בדיוק כדי למנוע את המצב של "שכונות עוני" שמישהו פה הזכיר.

כשאתה בונה לסטודנטים מאוד פשוט לבדוק זכאות לדירה (האם הבנאדם סטודנט או לא. אתה מבטיח תחלופה של דיירים וגם סטודנטים לרוב לאחר סיום הלימודים יהיו בעל יכולת שכר שיוכלו להרשות לעצמם לשדרג לדירה אחרת. הדבר גם יראה כעזרה כלכלית לסטודנטים דבר חיובי סה"כ שלא תמיד מתאפשר בדרכים אחרות ולא מחייב את המדינה פשוט "לחלק כסף"

[שניצל]

...קוראים לזה מעונות.

[MoRtZkInG]

התראד הזה הפך לבדיחה.

שני גושים של אנשים עומדים וצועקים אחד על השני בלי להקשיב.

אוקי, קראנו אותך 3d7, אתה חושב שצריך לבנות בניינים עם דירות קטנות להשכרה, לפקח על המחירים, שהמדינה תנהל את השכירות ולהגדיל את הביקוש בלי להגדיל את ההצא.

ולא משנה מה שכבר יכתבו פה על כל הרע שזה יעשה, על הבירוקרטיה, על השחיתות ועל הבאלגן.

זה לא משנה את העובדה שלהעביר עוד מליון אנשים למרכז זה בדיוק הפוך מהאינטרס של המדינה.

אני לא מבין את כל אלו שבאים ומתלוננים על חולדאי או דורשים שיבנו בתל אביב והמרכז המון דירות קטנות להשכרה, יפקחו על מחירי הדירות להשכרה (מה?@!) או שהמדינה תדאג שצעירים ומשפחות חדשות יעברו למרכז. כאילו מה, השתגעתם?

האינטרס של המדינה הוא בדיוק הפוך, אם זה היה תלוי במדינה, לא היו נותנים לאנשים לגור במרכז, והיו מיישבים את כולם בנגב ובגליל. שם המדינה רוצה אתכם, אז אתם רוצים שהיא תעודד אנשים להתיישב במרכז ותקשה עליהם להתיישב בפריפירה?

אנחנו מדינה של 5.5 מליון יהודים, כש-2.5 מליון מהם יושבים במרכז מישור החוף - ואתם רוצים להעלות את היחס יותר?

שמעתי פעם איזה תאוריה שאני מכנה אותה תיאוריית גורד השחקים.

כשבונים בניינים גבוהים מאוד, בשלב מסויים כבר לא שווה להגביהה, ואם עושים את זה זה רק כדי להגיד לי יש יותר גדול. בבניינים גבוהים, הקומות התחתונות צריכות להכיל כל כך הרבה שטחי תשתית (שזה אומר שטח למעליות, למדרגות, להעברה של ביוב, מים, חשמל, תקשורת, עמודי תמיכה, מערכות ייצוב וכו), שהשטח שבאמת אפשר לנצל למגורים או עסקים הוא קטן, והמחיר למ"ר שם יוצא ענק.

אותו דבר קורה במרכז. אם תנסה להכניס על שטח קטן 5 מיליון אנשים, התשתיות שלך ידרשו שטחי ענק או שהם יקרסו. איפה תעבירו כל כך הרבה כבישים, תחנות כוח, רכבות, מכוני טיהור ומזבלות, חניונים וגם בתי ספר, מקומות בילוי, מסעדות או תיאטראות? או שיווצרו לנו פקקי ענק בכל תשתית (כאילו זה לא קורה במרכז), או שתאלץ להשקיע שטחים מיותרים בעוד ועוד תשתית.

האינטרס של המדינה זה להעביר אנשים לאזור באר שבע ולאזור כרמיאל. וזה קורה.

למה שאנחנו נרצה להפסיק את זה?

[3d7]

לא אמרתי להביא עוד מליון איש למרכז, אבל לפחות לשמור את מי שגר במרכז, ולאפשר למי שכבר גר במרכז מגורים הולמים במחיר סביר. במקביל צריך גם לבנות המון תשתיות של מרכזים ציבוריים, תעסוקה ותחבורה מהירה מהצפון והדרום למרכז. אני לא מדבר על בניה כמו שעושים עכשיו, אלא על פרוייקט לאומי בקצת מאוד מהיר.

[omrij]

לא יעבוד: ראשית, יהיה קשה מאוד לקבלן לקבל מימון לפרוייקט כיוון שהוא לא יוכל לכסות את העלויות בזמן קצר יחסית. שנית, אין בארץ קבלנים שפנויים לנהל ניהול והשכרת דירות.

לא צריך לעודד בניה להשכרה - דירה להשכרה ודירה למכירה נראות בדיוק אותו דבר. צריך לעודד השכרה.

הקבלן לא צריך להשכיר,

הוא בונה דירות 2 / 2.5 חדרים (40-50 מ"ר) במקום דירות למשפחות ומוכר אותן,

לא חסר אנשים שיקנו דירות כהשקעה למטרות השכרה.

יש כאלו בניינים ברמת גן למשל, דירות קטנות-כולן נקנו כמטרת השקעה ומושכרות.

[Guy King]

מעודדים השכרה בישראל - אין מס על הכנסה משכר דירה (עד סכום כלשהו יחסית גבוהה, משהו באזור ה-4,000. אחרי זה יש מס יחסי רק על הסכום שמעל ה-4,000)

התשואה על הדירה נקבעת מכוחות השוק, אין מה להתערב בזה.

אפ הביקוש להשכרת דירה יעלה, סכום השכירות יעלה (ושאני אומר יעלה אני מדבר על כל הארץ, לא על מדינת ת"א), ואז התשואה של מי שיקנה דירה וישכיר אותה תעלה. בישראל ה"תרבות" או ה"מסורת" היא שזוג צעיר יקנה דירה וזה החלום של הרבה זוגות צעירים. הרבה פעמים זה לא מהלך כלכלי. ברגע שיהיה ביקוש יותר גבוה גם תעלה, ואז אנשים ירצו יותר לקנות דירות ולהשכירן. התשואה על הדירה יורדת ככל שהמחיר שלה עולה (יש קשר הפוך - על דירות עלובות אפשר להשיג תשואות גבוהות ועל דירות טובות משיגים תשואות נמוכות - ושוב - בקנה מידה ארצי). מאחר שהדירות הזולות ביותר בת"א הן ברמת מחיר שהיא כמעט הממוצעת בארץ (וביחס לגודלן הן בין היקרות בארץ בהשוואה לדירות השוות להן בגודלן), לא משתלם לאנשים לקנות דירה בת"א למטרת השכרה, ולכן הפתרון הזה לא ממש יעזור לדעתי. למרות שכר הדירה הגבוהה בת"א, התשואה עדיין נמוכה בהשוואה כמעט לכל מקום בארץ. מידע אישי, בכרמיאל למשל על דירה שעולה 500,000 (4 חדרים בשכונה טובה - רמה של מרכז ת"א ומעלה) מבקשים שכר דירה של 2,400 שקל - מה שמשקף תשלום של 28,800 בשנה - או תשואה של כ-5.8% נטו. כמה דירת 4 חדרים טובה במרכז ת"א עולה? וכמה דמי שכירות אפשר לדרוש עליה? אני מתקשה להאמין שהחישוב ישקף תשואה שתתקרב ל-5%, גם עכשיו שדמי השכירות יקרים. המצב עבור דירה בב"ש למשל עוד יותר טוב, ובדירה דומה אפשר להגיע אולי אפילו ל-7% תשואה. וחוץ מזה - כמו שכבר אמרו פה - אין למדינה אינטרס שיבואו עוד אנשים למרכז.

[hedva]

הבעיה היא שלא בונים מספיק דירות קטנות.

למה זה קורה? הרי קבלן יעדיף למכור שתי דירות של 40 מ"ר כל אחת מאשר אחת גדולה של 90 מ"ר.

לפחות בחולון, כשקבלן רוצה לבנות בניה רוויה על מגרש, הוא מקבל מספר אילוצים מהעיריה.

1 מס' דירות מכסימאלי בבניין.

2 שטח כולל מקסימאלי של הדירות נטו (מקבל גם ברוטו, אבל לא מעניין כרגע).

3 מספר קומות מקסימאלי.

היות שהתימחור העיקרי של הדירה הוא לפי מס' חדרים ולא לפי השטח, הקבלן יעדיף לבנות כמובן על 100% השטח, אבל גם את מספר החדרים המקסימאלי.

לדוגמא,

לקבלן מותר לבנות 40 דירות בשטח נטו של 4000 מ"ר.

אם הקבלן יבנה 40 דירות 5 חדרים של 100 מטר כל אחת, איך הוא יכול לבנות דירת גג מפוארת?

הפתרון, בונים 8 דירות 4 חדרים של 90 מטר כל אחת. הקבלן הרוויח 80 מטר. את השטח הזה הוא מוסיף לדירת הגג ולעוד כמה דירות לא סטנדרטיות שאותם הוא מוכר ברווח יותר גדול ממה שהפסיד על דירות ה 4 חדרים.

אם היו משנים את החוק ונותנים לקבלן לבנות על אותו מגרש בינינים יותר גבוהים, ובכל מקרה לא להגביל אותו במספר הדירות בבנין אלה רק בשטח הכולל שלהן, הקבלן היה בונה בין היתר עוד כמה דירות קטנות...

למה זה לא קורה, כי לפחות בחולון העיריה רוצה שיהיה לעיר דימוי יוקרתי ושיהיו בה רק דירות גדולות.

אני מניח שכל זה די נכון לכל הערים במרכז.

[MoRtZkInG]

ומה עם חניה באזור? ומה עם כבישים לכל התושבים שאתה רוצה להכניס לעיר בבניה רוויה? ומה עם תשתיות, מקומות בילוי, חנויות, שרותים וכו'.

עכשיו אתה מתלונן על זה, אבל אחרי זה אתה תתלונן על הפקקים, על המחסור בחניות ברחובות ובמרכזי קניות, על תשתיות שיפרחו לך בצידי הרחוב ומה לא.

האינטרס של המדינה הוא להוציא אנשים מהמרכז. לא להכניס.

[3d7]

תחייב לבנות חנייה לכל הדירות בכל בניין חדש.

תבנה רכבת תחתית, מנהרות לכבישים, מגרשי חנייה על קומות.

תשקיע בפיתוח טכנולוגיה של רחפות.

[aquarius]

^^^

אתה זוכר שאתה גר במדינת ישראל. מדינה שבה מחשבה מעבר לאבע שנים או חמש אם אתה ראש עיר זה דבר שמוקצה מחמת מיאוס.

חנייה זה לא בעייה -בונים. הבעיה זה בתשתיות.צריך כבישים אשר יתמכו בעוד מאה תושבים לפחות בבנין החדש הגובה שלך(אתה לא יודע איזה פקקים יש בפנקס כבר עכשיו).רכבת תחתית האוצר מונע בכל מאודו כבר 15 שנה ויותר וביום שתיהיה מאגלב בארץ תותחנים יירו בנשק לייזר.

תראה איזה בעיות יש בשכונות בדרום רמת השרון-פשוט אין תשתיות אז הם פשוט מתעלקים על תושבי תל אביב.

[hedva]

ומה עם חניה באזור? ומה עם כבישים לכל התושבים שאתה רוצה להכניס לעיר בבניה רוויה? ומה עם תשתיות, מקומות בילוי, חנויות, שרותים וכו'.

עכשיו אתה מתלונן על זה, אבל אחרי זה אתה תתלונן על הפקקים, על המחסור בחניות ברחובות ובמרכזי קניות, על תשתיות שיפרחו לך בצידי הרחוב ומה לא.

האינטרס של המדינה הוא להוציא אנשים מהמרכז. לא להכניס.

לכל דבר יש פתרון.

למשל בחולון קבלן שבונה בבניה רוויה מחוייב למינימום 1.5 חניות לדירה (יכון למכור כמה חניות שרוצה לכל אחד). היה דיבור להעלות את המינימום ל 1.6 חניות לדירה אבל לא יודע מה נגמר. היום כמעט כל אחד שקונה דירה רוצה 2 חניות והרבה גם מוכנים לשלם. לא ברור למה קבלנים לא בונים עוד חניות למרות שיש להם היתר לבנות שתי קומות מרתף.

ואגב הכי ידידותי לסביבה זה עיר גדולה...

[MoRtZkInG]

אני לאו דווקא מדבר על חניות ליד הדירה. צריך גם חניות ליד המקומות עבודה? ליד המרכזי קניות? צריך כבישים בשביל זה? תחנות אוטובוס מרכזיות, תחנות רכבת, מרכזי ביוב וכל תשתית אחרת שאתם משתמשים בה ביום יום.

בסופש האחרון חיפשתי חניה קרוב ל-20 בקניון ליד הבית - שם לא צריך עוד חניות?

תחייב לבנות חנייה לכל הדירות בכל בניין חדש.

תבנה רכבת תחתית, מנהרות לכבישים, מגרשי חנייה על קומות.

תשקיע בפיתוח טכנולוגיה של רחפות.

למה? למה שהמדינה "תבזבז" את הכסף על זה אם האינטרס שלה, שתגור בפריפרה/בדרום/בצפון, חוסך את זה?

אתם, מתוך גחמה אישית, דורשים שהמציאות תתיישר. WELL... זה לא עובד ככה.

[3d7]

אני גר במרכז ומשלם מיסים, אז אני מצפה מהעירייה והממשלה שיתמשו בכספי המיסים שאני משלם לפיתוח התשתיות באיזור מגוריי (ישאר מספיק עודף לצבא, חינוך, תרבות, וכו').

[MoRtZkInG]

ריבוי טבעי והגירה חיובית יגררו גידול במספר האנשים באותו שטח.

שטח צפוף דורש הרבה יותר תשתיות ותשתיות הרבה יותר יקרות.

כלומר אתה מצפה שנתח הרבה יותר גדול מהמיסים שלך ילכו על תשתיות מקומיות ושאני למעשה יסבסב את החינוך/ביטחון/רווחה שלך?