עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?

[Nemesis]

אתה שוב מסתכל על זה לא נכון. את הדירה קנית ל-30 שנה לא לשנתיים.

הנתון הזה בפני עצמו לא רלוונטי. שלוף נתונים של 30 שנה אחרונות, ותראה שהמדד עלה יותר מאשר מחירי הדירות בממוצע. כבר אמרתי שאפשר להדגים שגם אם מחירי הדירות עולים ביחס ישר למדד עדיין תרוויח יותר אם תשכור.

[Milford Cubicle]

ראול, החישובים שלך מעוותים מיסודם כי אף אחד לא לוקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל.

תשלומי המשכנתא הממוצעים הם משמעותית זולים יותר יותר מדמי השכירות הממוצעים.

לכן, כל החישוב שלך לחלוטין לא מציאותי כי אין לך שום "הפרש" שאתה יכול לשמור בתוכנית חיסכון.

להיפך, דווקא משכנתא בד"כ תצא זולה יותר ודווקא איתה - תוכל לחסוך כסף ולשים בבנק.

[TeaTime]

החישוב שלך מוטעה. אם אתה לוקח נניח משכנתא של 750 אלף על אותה דירה של 1.5 מיליון, זה אומר שיש לך 750 אלף שקל פנויים להשקעה

[Milford Cubicle]

נו, ו?

עדיין

החישובים שלך מעוותים מיסודם כי אף אחד לא לוקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל.

חוץ מזה, אגב, גם על דירה של 750 אלף שקל השכירות עדיין תהיה 5,000.

כך שאת אותו חישוב אפשר לעשות גם בלי אותם "750 אלף שקל פנויים להשקעה".

[TeaTime]

אם יש לך 750 אלף פנויים להשקעה הם יניבו 35 אלף שקל בשנה, מה שעדיין מטה את הכף לטובת שכירות

בקשר לטענה השניה שלך, אם כך לשכירות יתרון נוסף-היכולת לגור בדירה שהיא הרבה מעבר ליכולתך הכלכלית (באותה מחיר אתה גר בדירה יקרה וגדולה בהרבה)

[Nemesis]

בנוסף למה שאמר TT, דירות שעולות 750 אלף ש"ח מושכרות באזור ה-3 אלף, לא 5.

[3d7]

זוג צעיר לא יקנה דירה במליון וחצי ש"ח, אלא ב-600,000 ש"ח ויקח עליה משכנתא של כ-400,000 ש"ח. אני טוען שעדיף לו לקנות את הדירה עם משכנתא ל-18 שנה, מאשר לשכור את אותה דירה ב-4,000 ש"ח לחודש. אני טועה?

[Nemesis]

ככל שהדירות זולות יותר, עלות השכירות יקרה יותר יחסית לערך הדירה.

עבור דירה שעולה 600 אלף ש"ח התוצאות יהיו די דומות בשני המקרים, אולי יתרון קליל לקנייה.

השיקול הופך להיות יותר שיקול של נוחות, ומהבחינה הזו יש יתרונות גם לשכירות וגם לקנייה. כל אחד יבחר מה שיותר נוח לו.

בכל מקרה, תתפלא כמה זוגות צעירים קופצים מעל הפופיק וקונים דירות יקרות.

[Guy King]

צורת המחשבה שלך פשוט דבילית וילדותית, תסלח לי מאוד...

ההבדל הוא ש"אחרי שאתה מת" במצב א' עדיין יש בבעלותך בית. שיכול לעבור לבני משפחתך.

במצב ב' - אין לך כלום.

אני לא אסלח, אבל אני אבליג. ההבדל הוא או שיש לך בית ששווה נגיד מיליון שקל או שיש לך מזומנים בגובה מיליון שקל. ברגע שיש לך בית ששווה מיליון שקל אתה לא מפסיק לשלם עליו - אתה ממשיך לשלם דמי שכירות מסווים - כי אתה יכול למכור את הבית, להשקיע את הכסף, לקבל כל חודש ריבית של נגיד 3,500 שקל ולשכור ב-3,500 דירה זהה. אם אתה מצליח להשיג בריבית (ואני ממש לא מדבר על פק"מ. אני מדבר על שילוב של מניות, אג"ח חברות ואג"ח מדינה) 4,000 שקל בחודש, ושכירות עולה 3,500 - אז יהיה חכם למכור את הבית. אם אתה מצליח להשיג רק 3,000 בריבית - אז יהיה חכם לא למכור את הבית. אם אתה לא מבין את זה אז אני התאיישתי, אין לי דרך טובה יותר להסביר את זה.

מעונות זה לא נקרא שאתה שוכר דירה, מכיוון שאאל"ט השכ"ד במעונות מסובסד, ומדובר בשכירות רק לתקופת הלימודים (לא לטווח ארוך).

אני משלם 1,340 שקל לחודש על דירת חדר, 18 מ"ר, שהשווי שלה הוא במקרה האופטימי עד מאוד 200,000 שקל. איפה שאני לומד המעונות בבעלות פרטית ושכר הדירה נקבע ע"י ההיצע (הקטן יחסית) והביקוש (הגדול), מה שיוצר מחירים יקרים.

בגלל המחירים הנמוכים בצפון, נראה לי שדווקא בצפון יותר כדאי לקנות דירה (למרות שגם השכ"ד בצפון מאוד נמוך). בכל מקרה, אני מדבר על גוש דן (לאו דווקא על תל אביב). עם זאת, אתה בעצמך אמרת שאם סבא וסבתא שלך רואים שמחירי השכירות עלו ב-300 ש"ח, אז הם יעלו לשוכר שלהם את הדמי שכירות ב-150 ש"ח, אפילו אם הוא שוכר טוב שהם מרוצים ממנו, ולא ישאירו לו את גובה דמי השכירות על כנם (אני לא מניח שהמשכורת שלו גם עלתה). אם סבא וסבתא שלך רק חצי חמדנים לגבי דירה שלוקח חודש להשכיר, אז תתאר לעצמך מה קורה במרכז כשדירה מושכרת תוך ימים ספורים (אפילו פחות מיום).

נכון, בצפון יחסית יותר כדאי לקנות דירה. סבתא שלי (סבא שלי מת) לא "חצי חמדנים", הם באים לשוכר ואומרים לו שהם רוצים העלאה של 300 ש"ח, אבל הם באים בגישה מראש שהם מוכנים לרדת איתו עד 150 ש"ח, כי זה המחיר שהם מוכנים לשלם, כי הביקוש לא מאוד גדול ויש עלויות נוספות, סיכונים (לדייר לא טוב) וכאבי ראש במעברי דיירים. שכ"ד בצפון סה"כ יותר גבוה ביחס לשווי הדירה מאשר בת"א, רק שבמספרים מוחלטים זה יותר נמוך.

אתה יכול להוריש מליון שקל בתנאי שאתה מצליח לחסוך מליון שקל. אני מדבר איתך על דירות קטנות שאתה יכול לקבל עליהן 90% משכנתא בריבית נמוכה משכ"ד של דירה דומה.

בגוש דן, אבל לא בתל-אביב עצמה.

זה לא כזה אתגר לחסוך מיליון שקל אם אתה לא קונה דירה. ואמרתי כבר שדירות זולות יחסית כדאי יותר לקנות.

לחלוטין מקרה א', כי אחרי אותם 30 שנה אתה וכל בני משפחתך יכולים לחיות לנצח בעלות של אפס ש"ח לחודש לעומת 5,000 ש"ח במקרה ב'.

יש לך דירה שווה 1.5 מיליון שקל ואתה לא משלם עליה יותר כלום.

במקרה ב', יש לך 2.5 מיליון שקל בבנק ואין לך דירה ואתה צריך לשלם שכר דירה מלא.

שכר הדירה הוא 5,000 לחודש, או 60,000 לשנה.

במקרה א' אתה מפסיד כסף. איך? יש לך 1.5 מיליון שקל בצורה של בית. היית יכול למכור את הבית ולהשקיע את הכסף בבורסה, שם בהנחה פסימית היית מקבל בממוצע לשנה 5%. כלומר 75,000 שקל. אם יש לך בית משלך בשווי 1.5 מיליון ש"ח אתה לא מרוויח 75,000 שהיית יכול להרוויח אם היית מוכר את הבית ומשקיע את הכסף. לכן עלות הבית היא 75,000 שקל לשנה. אתה לא מרוויח 6,250 כל חודש שאתה מחזיק בבית, וזה "דמי השכירות" שלך. 6,250 שהיית יכול להרוויח בוודאות מוחלטת, אבל בגלל שיש לך בית ששווה 1.5 מיליון ולא מזומנים בשווי 1.5 מיליון - אתה לא מרוויח.

במקרה ב' - יש לך 2.5 מיליון. אתה מקבל ריבית של 5% בשנה לפי ההנחה, או 125,000 בשנה. כלומר 10,416 בחודש. אתה משכיר את הדירה ב-5,000 שקל בחודש ומקבל עוד בונוס של 5,416 שקל בחודש לבזבוזים, ובנוסף יש לך מזומנים בבנק לכל מטרה על סך 2.5 מיליון (שמבטיחים שלא תהיה במצוקה כלכלית לעולם, כי כל חודש יש לך תזרים קבוע של 10,416 שקל נטו - וזה מספיק בשביל לחיות לא רע, גם אם אתה מובטל כל החיים).

אם אתה ממשיך להשקיע את ה-5,416 העודפים, כל חודש התקבול החודשי שלך יעלה בעוד כמה עשרות שקלים. אם בסופו של דבר נגיד יש לך ילד אחד והורשת לו 4 מיליון שקל סידרת לו את החיים - כי הוא יקבל כל חודש 20,000 שקל, איתם הוא יוכל לשכור דירה זהה לשלך ב-5,000 ולקבל עוד 15K כל חודש נטו מתנה, יחד עם 4 מיליון שקל שיהיו לו . אם תקנה דירה - מה שתוריש לו יהיה דירה, עליה הוא לא יצטרך לשלם משכתנא, וכך ירוויח 5,000 שקל בחודש (אי תשלום שכירות), כשיש לו נכס ששווה 1.5 מיליון. ונניח שהדירה תכפיל את עצמה וכך גם דמי השכירות, ל-3 מיליון ול-10,000, עדיין - יותר משתלם להשכיר. בטח שמדובר על טווחים ארוכים, בהם האלטרנטיבה היא להשקיע במניות.

ואני מסכים עם כל מה ש-Nemesis אמר, הוא מבין את העניין בצורה מקיפה.

[Milford Cubicle]

עבור דירה שעולה 600 אלף ש"ח התוצאות יהיו די דומות בשני המקרים, אולי יתרון קליל לקנייה.

זה הכל.

תודה רבה.

Guy King , ההסברים שלך עדיין הזויים ותלושים לחלוטין מהמציאות.

אתה מתעקש להתעלם מהעובדה ש:

א. בית זה לא רק ערך כספי - זה נכס ומקום לגור בו לך ולבני משפחתך.

ב. כל אותם "2.5 מיליון שקל" כביכול שיש לך - אתה מקבל אותם כשאתה כבר עם חצי רגל בקבר. כמה נפלא.

ג. החישובים שלך כוללים הימורים בבורסה ולכן תיאורתיים בלבד, מסוכנים ולא אחראיים.

אבל הויכוח הזה מיותר כי אתה מסכים עם Nemesis, והוא מסכים איתי.

[Nemesis]

אף אחד מעולם לא טען אחרת.

גם אני וגם Guy King אמרנו כי ככל שהדירה זולה יותר, הכדאיות של קנייתה גדלה.

לעומת זאת אתה טענת כי דירה ב-1.5 מיליון ש"ח עדיף גם לקנות ולא לשכור.

[Milford Cubicle]

נכון. אני דיברתי בכלליות (ואני עדיין מדבר) - קניה היא צעד הרבה הרבה יותר הגיוני מאשר זריקת כסף לפח (aka שכירות) ובסופו אתה נשאר בלי כלום ביד.

עם כל הכבוד לחישובים שלך, הימורים בבורסה אפשר לעשות גם בלי קשר לדירה, קנויה או שכורה.

[Nemesis]

תשלום המשכנתא הוא ברובו זריקת כסף לפח לא פחות מאשר שכירות, בהרבה מקרים אתה זורק אפילו יותר כסף כפי שהדגמתי לך קודם.

גם הראיתי לך שזה לא נכון שאתה נשאר בלי כלום ביד - להפך, בהרבה מקרים אתה נשאר עם לא פחות ואפילו יותר ביד מאשר בתשלום משכנתא, כאשר אתה משלם את אותו סכום חודשי.

הימור בבורסה הוא לא יותר הימור מאשר הימור על נדל"ן. ובכל מקרה, אם תקנה דירה אז לא ישאר לך כסף על מנת "להמר" בבורסה.

אף אחד לא דיבר על מסחר ספקולטיבי, אלא על הצמדה למדד המוביל.

[Milford Cubicle]

הימור בבורסה הוא לא יותר הימור מאשר הימור על נדל"ן.

מה גורם לך לחשוב שכל מי שקונה דירה עושה את זה למטרת עסקים (נדל"ן) ?

אם עדיין לא הבנת שאנשים קונים בית כדי שיהיה להם איפה לגור, ולא כדי להרוויח מזה כסף, אין לי יותר מה להגיד בנושא..

[Nemesis]

אף אחד. אין לי גם בכלל בעיה עם זה כל עוד ברור לאנשים שבהרבה מקרים כלכלית יותר משתלם לשכור דירה מאשר לקנות אותה.

גם טוב שכך, כיוון שאם רוב האנשים היו שוכרים דירות ולא קונים אותן, השכירות היתה גבוהה יותר.