עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?

[Guy King]

זה דווקא בא להראות לכל אלה שאומרים "די להתבכיין" וכולי, יש מספיק ערים בעולם שמבחינת איכות חיים הם יותר גבוהות מתל אביב אבל תל אביב הרבה יותר יקרה מהם.

אין פיקוח-זה למה.

ממש מתחיל להמאס לי להסביר כל פעם מחדש למה פיקוח זה רע לכולם ושוק חופשי זה טוב. גם מסיבות "חברתיות" אין צורך לעשות פיקוח. לגור בתל-אביב זה לא משהו בסיסי כמו לחם וחלב (עליהם יש פיקוח). 95% מתושבי המדינה לא גרים בת"א, וכ-75% לא גרים בגוש דן. גם אם אתה מוריד את הערבים והחרדים, עדיין יותר מחצי מהאוכלוסייה לא גרה בגוש דן (יש יותר תושבים בירושלים, באר-שבע, אשדוד, אשקלון, חיפה, הקריות, נהריה, עכו, כרמיאל, טבריה, צפת, קרית שמונה וכל מאות הישובים הקטנים הנוספים מאשר בגוש דן). אז נכון, בגוש דן השכר הממוצע גבוהה יותר ואחוזי האבטלה נמוכים יותר - אבל עלות המחיה גם יקרה יותר (עדיף להרוויח 8,000 בנהריה כשעלות המחיה היא 8,000 מאשר להרוויח 11,000 בת"א שרמת מחיה זהה עולה 12,000). אם אתה משווה את שוק הנדל"ן לשוק הטלווזיות למשל - אז ת"א היא LCD 50 אינץ' חדישה, ואין סיבה שיהיה פיקוח. אם יש מי שמוכן לשלם את המחירים המופקעים - אז הם ישארו כך. אם לא - אז הם ירדו.

[rikus]

תסלח לי אבל גם לי נמאס להסביר את עצמי גם כל פעם מחדש:

שוק העבודה בת"א הרבה יותר מגוון ולכן אם אתה שחקן או במאי לא תמצא עבודה בנהריה.

אין שום סיבה הגיונית חוץ מתאוות בצע של שוכרי הדירות שדירה עם חרא על הקירות תעלה סכומים כאלה ובגדול של מלונה עוד.

על דברים כאלה צריך פיקוח. מצטער באמת שאני מעיר על דברים כאלה-אולי בואו נמחא כפיים לשוק החופשי שיש לנו פה בארץ ונתעלם מההשלכות שלו, ושוב-אם הם ימשיכו ככה-לא יהיו צעירים בת"א.

[hedva]

אם תל אביב היית סתם עיר יקרה בישראל...

אבל היא יקרה היחס לכל העולם!

וחוץ מזה זה המחירים בכל הסביבה של תל אביב די דומים לתל אביב, כך שנראה לי שכל המרכז יקר ביחס לעולם. בנוסף, הם לא מדברים רק על מחיר הדיור אלה גם על מחיר המחיה שכולל גם בילוי ועוד, ונראה לי שבתחום הזה אין הבדל גדול בין תל אביב לשאר המדינה.

המשמעות של זה היא שאם אתם חיים בישראל ולא מרוויחים מעל השכר הממוצע, יהייה לכם סיכוי קטן להתקדם קדימה ולעלות ברמת החיים, כמו שהייה קורה אם הייתם גרים במדינה אחרת.

[Guy King]

אני חושב שצריך להוסיף סמיילי נאנח.

חברה, עם כל הכבוד, הדעות שלכם טיפשיות. לא תמצאו אף חבר כנסת ואף ארגון שתומך בהן, כי אף אחד לא יבזה את עצמו בדעה שמעידה על בורות כל כך גדולה בתחום הכלכלה. ואין לי בעיה עם בורות בתחום הכלכלה, אני למשל יותר בור בתחום הפיזיקה ובתחום התכנות מרובכם (אפילו לא הגברתי פיזיקה או מחשבים), אבל מצד שני אני לא נכנס לדיונים ומביע דעה מקצועית בכזאת נחישות, כי אני יודע שהתגובות שאני אקבל יהיו: " :lol:" או " :kopfpatsch:" או " :screwy:".

המקסימום שאפשר להגיד בנושא הוא שמהממשלה צריכה להקצות עוד שטחים באזור לקבלנים לבניית דירות בשביל להגדיל את ההיצע ולהוריד את המחירים. אפשר גם להתלונן שיש בועה - אבל שהיא בטח תתפוצץ בקרוב. [br]פורסם בתאריך: 25.07.2008 בשעה 16:51:02

---

וחוץ מזה: יקר בת"א? אל תקנו!

נניח שיש חנות שמוכרת מוצר X (קפה נניח). עלות הייצור היא 1 שקל. הם מוכרים את זה ב-15 שקל (שזה יקר נגיד). רווח ליחידה של 14 שקל. במחיר הזה 1,000 איש בחודש קונים את המוצר ויש רווח נקי של 14,000 (נניח שאין הוצאות נוספות לחנות). אם החנות תוריד את המחיר ל-11 שקל (סביר), היא תרוויח 10 שקל על יחידה, ואז היא תמכור 2,000 יחידות והרווח הנקי יהיה 20,000. אם היא תוריד ל-7, הרווח הנקי ליחידה יהיה 6 שקל, והיא תמכור 3,000 יחידות והרווח הנקי יהיה 18,000 שקל. מכאן שהכי כדאי לה למכור ב-11 שקל וזה מה שהיא תעשה. אבל אם יש מספיק פרייארים שרק מתלוננים אבל קונים קפה ב-15 שקל - הם יכולים רק להאשים את עצמם. ואם הם לא פרייארים - אלא רק מאוד עשירים - אז ת"א היא מיני-סביון אולי, אבל כל שאר הארץ נהפכת למאוד מאוד זולה, ולכן יש להודות על כך שת"א יקרה, לעבור לאשדוד או לנתניה הזולות ולנסוע כל יום לת"א במכונית או ברכבת (לא סיפור, אנשים בעולם נוסעים יותר מהמרחק הזה).

[stone cold]

Guy King נתניה מזמן לא זולה

בכל מקרה כל הזמן יש כתבות על נפילת מחירי הדיור בארצות הברית

גם היום הייתה אחת

אני די בטוח שזה מה שיקרה פה

בארצות הברית אנשים לקחו משכנתה מעל הפופיק

ובמחירי הדירות במרכז בשנתיים האחרונות אני בטוח שגם פה אנשים לקחו משכנתה מטורפת

בסופו של דבר הבועה תתנפץ

עולים ומשקעים אמידים האכילו את הבועה הזאת

אבל זה לא לנצח

אולי זה יגיע מאוחר יותר לארץ אבל אני מאמין שהבועה תתנפץ גם פה

[Nemesis]

הבנקים כאן לא נותנים כל כך בקלות משכנתאות לאנשים שלא יוכלו להחזיר, ובתנאים גרועים כפי שנתנו בארה"ב.

[omrij]

זה לא מדוייק

שכיר שמרוויח היום 15-20 אלף ש"ח בחודש ברוטו יכול לקחת בקלות משכנתא של 5000 ש"ח בחודש (ויותר)

אם עוד 5 שנים יהיה משבר בשוק מסויים (נניח הייטק) ואותו עובד יפוטר, איך הוא יחזיר 6000+ ש"ח בחודש? (כי זה גם צמוד למדד)

אז הבנק יכול לקחת לו את הדירה, אבל אם יש משבר הוא סוחף איתו את כל המשק, גם את שוק הנדל"ן

גם אם הבנק יחלט לו את הדירה הוא עדיין יהיה בחובות

[stone cold]

הבנקים כאן לא נותנים כל כך בקלות משכנתאות לאנשים שלא יוכלו להחזיר, ובתנאים גרועים כפי שנתנו בארה"ב.

תגדיר תנאים גרועים ?

הבנקים רוצים להרוויח כסף

משכנתה והלוואה זה הרבה פעמים סוג של הימור עסקי לטווח ארוך

אני לא חושב שהבנקים בארצות הברית אמרו לעצמם

בו ניתן משכנתה בתנאים גרועים שאנשים לא יוכלו להחזיר

לתת לאנשים פשוטים לקנות דירה בהרבה יותר מהמחיר הראלי ואם משכנתה שהם לא יוכלו להחזיר בחיים

זה טעות עסקית גדולה

מה שקרה הייתה נפילה בלתי צפויה ואנשים נפלו

גם הבנקים הפסידו המון כסף

בישראל אין חסינות מזה

הדירות היום מנופחות

תל אביב זה סיפור אחר כי הביקוש שם תמיד גדול

אבל הרבה ערים בארץ מאוד יקרות בלי סיבה נורמלית

תראה אנחנו במזרח התיכון ולא איזה גן עדן

המשכורות פה אולי גבוהות יחסית לאפריקה אבל לא גבוהות יחסית למערב

זה שניפחו את המחירים פה לא אומר שזה יחזיק לנצח

במיוחד שהשוק פה מאוד תלוי בארצות הברית

[hedva]

אם ערך הדירה לא ירד, תמיד אפשר למכור אותה ולהחזיר את החוב לבנק.

בארה"ב המחירים עלו בהתמדה (לפחות בפלורידה). הרבה אנשים קנו דירה לא כי הם הצטרכו, אלה לשם השקעה ותכננו למכור בעתיד כשהמחיר יעלה. חברות הבניה ראו שלמרות שהמחירים עולים הביקוש לא נעצר והיו המון התחלות בניה מעבר למה שהיה צריך. הבעיה התחילה כשאנשים ניסו לממש את ההשקעה שלהם וניסו למכור. לא היו קונים כי השוק היה מוצף בדירות וההמשך ידוע לכולם.

בועה זה לא רק מחירים גבוהים, אלה גם כמה דירות פנויות יש ביחס לביקוש. לדוגמא, במנהטן אין משבר בתחום הנדלן והמחירים ממשיכים לעלות כל הזמן.

כך גם בתל אביב, אם נניח מצב שיש הרבה התחלות בניה מסביב לתל אביב והמחירים יורדים. נניח שזה משפיע על המחירים בתל אביב וגם הם מתחילים לרדת. מייד יכנסו לשוק שחקנים חדשים, שעד עכשיו לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה בשנקין, הם ירוצו לנצל הזדמנות והמחיר יקפוץ בחזרה.

[Nemesis]

זה לא מדוייק

שכיר שמרוויח היום 15-20 אלף ש"ח בחודש ברוטו יכול לקחת בקלות משכנתא של 5000 ש"ח בחודש (ויותר)

אם עוד 5 שנים יהיה משבר בשוק מסויים (נניח הייטק) ואותו עובד יפוטר, איך הוא יחזיר 6000+ ש"ח בחודש? (כי זה גם צמוד למדד)

אז הבנק יכול לקחת לו את הדירה, אבל אם יש משבר הוא סוחף איתו את כל המשק, גם את שוק הנדל"ן

גם אם הבנק יחלט לו את הדירה הוא עדיין יהיה בחובות

הבנקים לרוב מאשרים החזר חודשי של בין 25% ל-33% מהמשכורת החודשית הפנוייה של הלווה/ים.

מעבר לכך, הבנק עצמו מאשר לרוב משכנתא של עד 70% מערך הנכס הנקנה, לפי הערכה של שמאי העובד עם הבנק. מימון שחורג מכך, בד"כ מבוטח ע"י חברת ביטוח הנקראת EMI.

כך שאם נוצר מצב בו הלווים הופכים להיות חדלי פירעון ונדרש מימוש של הנכס, הביטוח מכסה חלק גדול מההפרש בין מחיר המכירה של הדירה (בהנחה וערך הנכס צנח) לבין סך החוב לסילוק.

תגדיר תנאים גרועים ?

הבנקים רוצים להרוויח כסף

משכנתה והלוואה זה הרבה פעמים סוג של הימור עסקי לטווח ארוך

אני לא חושב שהבנקים בארצות הברית אמרו לעצמם

בו ניתן משכנתה בתנאים גרועים שאנשים לא יוכלו להחזיר

לתת לאנשים פשוטים לקנות דירה בהרבה יותר מהמחיר הראלי ואם משכנתה שהם לא יוכלו להחזיר בחיים

זה טעות עסקית גדולה

מה שקרה הייתה נפילה בלתי צפויה ואנשים נפלו

גם הבנקים הפסידו המון כסף

בישראל אין חסינות מזה

הדירות היום מנופחות

תל אביב זה סיפור אחר כי הביקוש שם תמיד גדול

אבל הרבה ערים בארץ מאוד יקרות בלי סיבה נורמלית

תראה אנחנו במזרח התיכון ולא איזה גן עדן

המשכורות פה אולי גבוהות יחסית לאפריקה אבל לא גבוהות יחסית למערב

זה שניפחו את המחירים פה לא אומר שזה יחזיק לנצח

במיוחד שהשוק פה מאוד תלוי בארצות הברית

נכון - טעות עסקית גדולה, ועובדה - זה קרה.

נתנתו לאנשים מימון מלא לקניית דיור, בתנאי ריבית שהופכים להיות אסטרונומיים (ריבית דו ספרתית) לאחר זמן, בלי לבדוק לעומק את יכולת ההחזר של הלווים - וזאת התוצאה.

התנאים בשוק הישראלי שונים.

[Guy King]

משבר הסאב-פריים לא יכול לקרות בישראל כי תנאי היסוד שאיפשרו זאת בארה"ב לא קיימים בישראל.

וקרירין - תנאים גרועים זה ריבית גבוהה. שלאדם עם היסטוריה בעיתיית ניתנת הלוואה בתנאים גרועים וודאי שלא יהיה לו קל להחזיר אותה (אבל זה הסיכון המחושב של מי שמוכן לתת לו את ההלוואה. ושלוקחים את הסיכון הזה עם כמות כל כך גדולה של אנשים - זה מה שקורה).

ובועה כלכלית זה כשמחיר של דבר כלשהו גבוה בהרבה מהשווי האוביקטיבי שלו, וקל לייצור אותה כאשר אתה בטוח שאולי מה שאתה קונה יקר - אבל יהיו אחרים אחרייך שישלמו עוד יותר ממה שאתה שילמת. סיפור מאוד מעניין על בועה: http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%92%D7%A2%D7%95%D7%9F_%D7%94%D7%A6%D7%91%D7%A2%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D (למרות ההערות המידע הכלכלי בוודאות נכון). וכמובן בועת ההיי-טק. אני לא מכיר מספיק את שוק הנדל"ן בת"א והוא לא מספיק מעניין אותי בשביל שאני אדע אם הוא בועה או לא. אם יש היצע קטן וביקוש גדול (כנראה המצב בת"א) אז בוודאי שזאת לא בועה. תלוי עד כמה ההיצע באמת קטן או עד כמה הביקוש באמת גדול, אם המחירים לא משקפים באמת את היחס בין הביקוש להיצע - אז יש בועה.

[stone cold]

וקרירין - תנאים גרועים זה ריבית גבוהה. שלאדם עם היסטוריה בעיתיית ניתנת הלוואה בתנאים גרועים וודאי שלא יהיה לו קל להחזיר אותה (אבל זה הסיכון המחושב של מי שמוכן לתת לו את ההלוואה. ושלוקחים את הסיכון הזה עם כמות כל כך גדולה של אנשים - זה מה שקורה)

יש הרבה אנשים שמשלמים 5000 שקל בחודש משכנתה

ואני לא מדבר על מיליונרים

המון דירות במרכז מתחילות מי 200 אלף דולר ומעלה ואני לא מדבר על תל אביב

אם אתה חושב שהבנקים לא נתנו הלוואות מעל הפופיק גם בישראל אתה טועה

כל עוד המיתון לא נכנס לארץ המצב יציב

ברגע שתהייה נפילה וזה די צפוי בהתחשב בארצות הברית

אתה תראה שגם פה יקרה אותו הדבר

בעניין תל אביב עצמה דווקא שם אני לא חושב שזה בועה

משום מה חצי ארץ רוצה לגור שם ובמצב כזה המחירים שם לא יפלו גם מיליון שנה

אבל נתניה \כפר סבא \הרצליה \הוד השרון ועוד זה בועה

אפילו בכפר יונה יקר

[Nemesis]

אני מניח שאתה מאשר בעצמך את ההלוואות?

אין לך מושג על מה אתה מדבר.

[omrij]

הבנקים לרוב מאשרים החזר חודשי של בין 25% ל-33% מהמשכורת החודשית הפנוייה של הלווה/ים.

מעבר לכך, הבנק עצמו מאשר לרוב משכנתא של עד 70% מערך הנכס הנקנה, לפי הערכה של שמאי העובד עם הבנק. מימון שחורג מכך, בד"כ מבוטח ע"י חברת ביטוח הנקראת EMI.

כך שאם נוצר מצב בו הלווים הופכים להיות חדלי פירעון ונדרש מימוש של הנכס, הביטוח מכסה חלק גדול מההפרש בין מחיר המכירה של הדירה (בהנחה וערך הנכס צנח) לבין סך החוב לסילוק.

קודם כל, במצב שתיארתי, בדיוק כמו בשנת 2000, מחירי הדירות יורדים

ככה זה כשיש מיתון והביקושים צונחים.

דבר שני, ברור שיש ביטוח על המשכנתא, אבל זה ביטוח מסוג surplus כלומר עד גובה מסויים ההפסד הוא של הבנק.

אני אישית מכיר אדם שלקח לפני מספר ימים משכנתא על 95% מערך הנכס, בית של 4 חדרים באיזור ראשון

מדובר בהחזר חודשי (התחלתי) של 5000 ש"ח, אותו אדם מרוויח ברוטו כ15,000 ש"ח והאשה לא עובדת

אז נכון, לא צפוי לנו משבר סאב פריים, אבל הטענה של "הבנקים לא נותנים כ"כ מהר משכנתאות לאנשים שלא יוכלו להחזיר" לא מדוייקת

[stone cold]

אני מניח שאתה מאשר בעצמך את ההלוואות?

אין לך מושג על מה אתה מדבר.

העבודה שלי זה בשטח

אז יוצא לי לראות קבלנים שיפוצניקים ואת הלקוחות עצמם

נכון שאני לא מומחה -סך הכל גנן ולא הבן של דונלד טרמפ

אבל אנשים כן לוקחים היום משכנתה מאוד גבוה

פשוט כי מחיר הדירות במרכז מחייב את רובם לעשות את זה

או לחלופין לשכור דירה ב4000 ויותר בחודש