עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?

[Nemesis]

אני הראיתי לך על מה אני מבסס את החישובים שלי.

לעומת זאת החישובים שלך מתבססים על תחושת בטן שלך.

אם עד עכשיו המחירים היו סבירים יחסית להכנסה של האנשים למה שבעוד 20 שנה המחירים לא יהיו סבירים?

פרט, נמק, הסבר.

חוזה שכירות סטנדרטי כולל אופצייה לשנה נוספת.

עלות מעבר דירה מתקזזת, ואפילו מתגמדת יחסית לעלויות שאתה חוסך כמו שיפוצים מדי פעם, תיקונים (דודים, מזגנים, צנרת ומערכת חשמל) וכל מני פרוייקטים ששייכים לבניין כמו הוספת מעלית, שיפוץ מעלית, גינה, חנייה וכו'.

[hedva]

וואלה קטעים פה...

לא יודע מאיפה אתה מביא מספרים

לא עולה לי מדד המחירים לצרכן, אבל קבל את מדד תשומות הבניה, שמשקף את מחירי הדירות פחות או יותר

http://poalim.bizportal.co.il/bizportalnew/bizmadadCalc.shtml?Ot=225

לשנת 1984 לא חישבו את עליית מדד תשומות הבניה השנתי, אבל שים לב מה קורה למדד כל חודש...

שנת 1985 המדד עולה ב 135%

שנת 1986 המדד עולה ב 24%

שנת 1987 המדד עולה ב 23%

.

.

.

אז מאיפה אתה מביא מספרים כאלה מינורים?

בשנים האחרונות יש התיצבות בעליית המדד, אבל

http://www.acb.org.il/Site/ContentSystem/ArticlePage.aspx?ArticleID=432&CatID=98

האוצר בינתיים דוחה את התביעה שלהם להכיר בכך שהעלייה של המדד לא משקפת את עלות הבניה. אבל יקור המחירים יגרום לעליית מחיר של פרוייקטים חדשים...

לגבי האפשרות לאינפלציה מטורפת ומחיר הדירות צונח ב ,30% בדיוק כשצריך להציל את סבא בניתוח...

ומה יקרה לכל המיליונים שבבנק, הם לא יספיקו אפילו בשביל לשלם לאמבולנס

[Nemesis]

מדד תשומות הבנייה אינו משקף את מחירי הדירות.

מדד תשומות הבנייה הוא איזשהו מדד בסיסי המתאר עלויות מסויימות של חומרים ועבודה עבור הקבלנים שבונים את הדירות.

למשל, בשנתיים האחרונות מדד תשומות הבנייה עלה בצורה צנועה יחסית, ואילו מחיר הדירות במרכז קפץ בצורה הרבה יותר משמעותית.

מעבר לכך, מ-88 עד היום מדד תשומות הבנייה גדל פי 6 כמעט, ומחיר הדירות בוודאי שלא צמח ב-600%.

את מדד המחירים לצרכן אפשר למצוא באתר של בנק ישראל.

[3d7]

החישובים שלי לא מתבססים על תחושות בטן, אלא על סקר שוק בדירות להשכרה ולמכירה, על דמי השכירות שאני שילמתי ומשלם כיום, ועל ההחזר החודשי לקניית דירה במימון של 90% שהוצע לי בבנקים למשכנתאות. אם תשאל למה אני לא קונה דירה, אז אני בכיוון הזה.

מחירי השכירות ממש לא סבירים יחסית להכנסה של אנשים. כדי שהשכ"ד יהיה סביר, אז הוא צריך להיות לא יותר מ-25% מהמשכורת נטו של השוכר. לכן, אם אתה שוכר דירה ב-3,000 ש"ח ומרוויח 12,000 ש"ח נטו, אז אתה יכול לחיות ברווחה וגם לחסוך. אבל, אם אתה מרוויח משכורת מינימום (בערך 3,800 ש"ח) ומצליח למצוא חור ב-2,000 ש"ח, אז אתה מוציא על שכ"ד יותר ממחצית מהמשכורת שלך, חי בצמצום (אם אתה מצליח בכלל לסגור את החודש), ובהחלט לא יכול לחסוך.

חוזה שכירות סטנדרטי כלל פעם סעיף אופציה לשנה, אבל כבר מזמן שום חוזה שכירות לא כולל סעיף אופציה, וגם אם הוא כולל סעיף של אופציה אז מצויין בו שהאופציה היא בהסכמת המשכיר בלבד - דבר שמרוקן את סעיף האופציה מתוכן. בנוסף לכך, בזמן האחרון הרבה בעלי דירות מחולקות עושים חוזים לחצי שנה בלבד.

עלות מעבר דירה זה עלות שכ"ד של חודש-חודשיים, ואתה צריך לשלם את הסכום הזה כל שנה עד שלוש שנים, לערך.

לגבי כל השיפוצים שהזכרת, בעל הבית לא רוצה לתקן. אם אתה רוצה אז תתקן בעצמך, אם לא אז אתה יכול לעבור דירה.

[Nemesis]

מי שמרוויח שכר מינימום שלא ישכור דירה בת"א.

בשאר חלקי הארץ מחירי הדיור הרבה הרבה יותר נמוכים, ואפשר לשכור דירה עם שותפים ב-25% מהמשכורת.

לא יודע למה קבעת שעלות המעבר היא עלות של חודש/חדשיים שכירות, או שצריך להחליף דירה כל שנה.

כל עוד בעל הדירה מבקש מחיר סביר, למה שתעבור?

מעבר לכך, אתה מסתכל על נתוני מיקרו של שנתיים, ולא על נתוני מקרו של עשרות שנים - ששונים מהותית.

בנוסף לכך, עלות שכר הדירה עלתה בצורה פרופורציונית לעלות הדירות, ולכן אין כאן משהו חריג.

[Overclocker]

כעבור 30 שנה: יש ברשותך במזומן 3.36 מיליון ש"ח. 200 אלף יותר מבקרה א'.

תשלום שכ"ד האחרון עומד על 10.5 אלף ש"ח.

תוספות:

כל החישובים כאן מוטים לטובת מקרה א' של קניית דירה. תוספת 100 ש"ח (מאוד ראלי) לתשלום המשכנתא, מיד הופך את התוצאה של מקרה ב' ל-3.48 מיליון ש"ח במקום 3.36 מיליון. צריך גם לקחת בחשבון שמחירי הדירות בממוצע בארץ לא עולים בקצב עליית המדד היסטורית.

למרות ההטייה המאוד כבדה לכיוון קניית דירה, עדיין מרויחים כ-200,000 ש"ח יותר במקרה ב' ששוכרים דירה.

עכשיו, אם נקח בחשבון שת"א 25 עושה 7% נקי בשנה ולא 5%, לאחר 30 שנה יש לכם בכיס 5 מיליון שקל טבין ותקילין.

לא הייתי מעורב בדיון, במקרה ראיתי את החישוב שלך שנראה על פניו יפה, אבל שכחת משהו אחד:

אם נצמד לרגע לחישוב המקורי שלך, אז מרווחים 200,000 ש"ח עוד 30 שנים.

להזכירך, 200,000 ש"ח בעוד 30 שנה, שווים הרבה פחות כיום.

נניח שיעור היוון של 5% (כמו שלך) , אזי השווי הריאלי שלהם היום הוא:

200,000 * 30^(1+0.05)/1 = 46,300 ש"ח של היום, שזה לא סכום כל כך גדול...

גם אם תניח שת"א 25 עושה 7% שנתי, זה עדיין לא יעזור הרבה, כי אז גם שיעור ההיוון שהשתמשתי בו מקודם גדל בהתאם.

בכל אופן, בהקשר הזה, המרצה שלנו לכלכלה פעם אמר לנו:

"טובי הכלכלנים ממליצים לשכור דירה במקום לקנות, כששאלו אותם מה הם עשו, כולם אמרו שהם קנו דירות"

[Nemesis]

אני מסכים איתך ש-200 אש"ח שווים פחות בעוד 30 שנה מאשר היום.

אולם, למה לקחת ערך היוון של 5%?

תסתכל על הכסף במונחים של כח קנייה, כאשר ערך ההיוון הוא 2.5%.

אם תקח בחשבון שת"א 25 יעשה נניח 7% שנתי, ההיוון ישאר דומה לטעמי, ויתבצע על 1.85 מיליון ש"ח שזה ההפרש בין שני התסריטים.

אני מתייחס בצורה מאוד חשדנית למה שאומרים הכלכלנים. לדעתי התחזיות שלהם לא שוות גרוש, ואם הם באמת היו יודעים משהו - הם היו עסוקים בלהרוויח כסף בעצמם ולא בלבלבל את השכל בהודעות ותחזיות שבמקרה הטוב נכונות ב-50% מהמקרים.

עמדת המוצא שלי היא שכסף קונה כמעט הכל. דיור בין היתר. המטרה שלי היא למקסם את כמות הכסף שלי בדרכים לגיטימיות, כדי שלי ולילדי יהיו חיים כמה שיותר נוחים. לצורך כך אני משתדל לנטרל כל קיבעון מחשבתי, ובכל זמן נתון לבחון את תנאי השוק כדי לבצע את ההשקעה הטובה ביותר לאותו רגע נתון.

ייתכן מאוד ובעוד 5 שנים יהיה יותר כדאי לקנות מאשר לשכור. באותו רגע אני מבצע את הסוויץ' ברגע שאני מזהה שינוי בתנאים.

השקעה בנדל"ן יכולה להיות גם מצויינת בתנאים מסויימים - והנה לראייה, זיהיתי את מגמת השוק, ובשנה וחצי האחרונות עשיתי סיבוב על הנדל"ן שהכניס לי 50% נטו על ההון העצמי.

כאשר מסתכלים על דברים מהפן הכלכלי, יש לנטרל כל אמנט פסיכולוגי ואמוציונלי כדי להגיע להחלטות הכלכליות הטובות ביותר.

כמובן, שכאשר משלבים גם אלמנטים פסיכוליגיים ואמוציונליים, הם גוברים הרבה פעמים על הגיון כלכלי - וזה לגיטימי.

כל אחד יעשה את החשבון שלו, ויחליט מה עדיף

[3d7]

מי שמרוויח שכר מינימום שלא ישכור דירה בת"א.

בשאר חלקי הארץ מחירי הדיור הרבה הרבה יותר נמוכים, ואפשר לשכור דירה עם שותפים ב-25% מהמשכורת.

אתה מציע שבגוש דן לא יגורו בכלל אנשים שמרוויחים משכורת מינימום? אתה מודע לכך שבגוש דן יש צורך בעשרות אלפי עובדים שמשלמים להם משכורת מינימום?

לגבי שותפים, זה נראה לך שאדם בן 30-40 יגור עם שותפים?

לא יודע למה קבעת שעלות המעבר היא עלות של חודש/חדשיים שכירות, או שצריך להחליף דירה כל שנה.

כל עוד בעל הדירה מבקש מחיר סביר, למה שתעבור?

אני קובע שעלות המעבר של דירה היא של חודש-חודשיים שכירות ושצריך להחליף דירה כל שנתיים-שלוש, מתוך נסיון של מעבר דירה מספר פעמים (שלי, לא של ההורים שלי).

אם בעל הדירה מבקש מחיר סביר אז בסדר, אבל אם בתום החוזה+אופציה הוא מחליט להקפיץ את המחיר בגלל המדד/הדולר/המחירים עלו/סתם בא לו, אז רצוי לעבור דירה.

מעבר לכך, אתה מסתכל על נתוני מיקרו של שנתיים, ולא על נתוני מקרו של עשרות שנים - ששונים מהותית.

בנוסף לכך, עלות שכר הדירה עלתה בצורה פרופורציונית לעלות הדירות, ולכן אין כאן משהו חריג.

אני מסתכל על נתוני מיקרו של 10 שנים, לא שנתיים. זה אמנם לא עשרות שנים, אבל זה מספיק בשביל לקבל פרספקטיבה.

בתקופה האחרונה, עלות שכר הדירה עלתה משמעותית הרבה יותר מעלות קניית הדירה. בכל אופן, גובה המשכורת החודשית לא עלה בהתאם. היו אמנם תקופות בהן המשכורת שלי עלתה באופן משמעותי (הרבה יותר מהעליה בשכ"ד), אבל שכר המינימום לא ממש עלה באותה תקופה, וגם לא ניתנו תוספות יוקר משמעותיות (אם בכלל).

[Nemesis]

עניין של ביקוש והיצע.

אם אנשים לא יוכלו להרשות לעצמם מחייה, אז יעבדו בגוש דן במשכורת מינימום רק אנשים צעירים שגרים עם ההורים, ואם לא יהיו מספיק עובדים כדי לעמוד בביקוש, יאלצו להעלות את המשכורת.

בעלי הדירות הם בד"כ אנשים סבירים מניסיון שלי וחברים שלי. אם נפלת על בעל דירה מחורבן, הוא יכול להיות בלתי הגיוני. אבל אם הוא ידרוש סכום בלתי סביר, לא רק שאתה תעבור, אלא אף אחד לא ישלם את הבלתי סביר. ואם כן משלמים, אז כנראה שגם האחרים יבקשו את אותה סביבה של מחירים עבור דירות דומות באזור.

מניסיון שלי, כל מעבר דירה (והיו לי שניים כאלו סה"כ, כאשר בדירה הנוכחית אני גר שנתיים וחצי) היה כרוך בסה"כ בסוף שבוע של עבודה קשה, ושנור של רכב הסטיישן של אבא שלי. מקסימום אפשר לשכור ליום רכב סטיישן.

כאשר אני מסתכל על הנתונים המפורסמים בלוחות, גם לפני שנתיים וגם היום שכה"ד משקף ערך של כ-4% מערך הדירה בדירות סבירות, וכ-5.5% בדירות ממש מחורבנות באזורים לא טובים. לא רואה שום שינוי.

[Guy King]

מה שטוב בדיון הזה - בניגוד לדיון על אמונה - היא שאנשים כמוני, Nemesis ו-Teatime מרוויחים יותר אם אתם לא מסכימים איתנו. עבורי, ההבדל בין להיות בעלים של דירה לבין לשכור אותה לא שווה את ההפרש העצום במחיר, שאיתו אני יכול לשדרג את רמת החיים בכמה דרגות. אם אתם חושבים אחרת - בסדר. אבל הבעיה היא שאתם לא מודעים להיבט הכלכלי של ההחלטות שלכם, וכשאתם לוקחים החלטות בלי להבין את ההיבט הכלכלי שלהן הסיכויים שלכם לטעות טעויות קריטיות, במיוחד שמדובר על החלטות כ"כ יקרות, גדלים, וגם מחיר הטעות גדל. לדעתי זה די מגוחך שאנשים מתלוננים על עליית מחירי הדלק, מנסים לחסוך בשיחות בפלאפון ולקנות החבילה הכי משתלמת, משווים מחירי מחשבים בשביל לחסוך מאות שקלים וכו' - כשעל החלטה שעלותה מאות אלפי שקלים הם לא מנסים אפילו לחשוב. ואם היו מודעים היטב לעלות של מכירה אל מול השכרה והיו מחליטים לקחת את ההחלטה שעולה מיליון שקל יותר - בסדר. החלטה שלהם ואם הם מחליטים שהיתרונות של בעלות על דירה שווים את הסכום הזה - זכותם. אבל רובם, וגם כמעט כל מי שהגיב פה בחדר, או שלא מודעים או שזה לא מעניין אותם (משום מה) - וזה חבל.

[hedva]

לא מוצא את ההיסטוריה של המדד המעצבן הזה, אבל כמו מדד תשומות הבניה הוא קפץ בתחילת שנות השמונים כל שנה ב 100% ולא סתם עברו מלירות לשקלים ומיד לש"ח.

אולי היום זה באמת לא נכון לקנות דירה, בגלל עליית המחירים. אבל מי שהקשיב למורי הכלכלה ולעיתונות ולא קנה דירה לפני שנים כשיכל, אכל אותה כי חי שנים בשכ"ד זול והיום כשמחיר ההשכרה עולה הוא לא יכול לקנות דירה.

לגבי החברה הצעירים, אל תתבעסו אבל אתם נדפקים בכל מקרה...

התיעוד הכי רחוק שאני יכול למצא (כרגע) למחירי הדירות הוא משנת 94. הורי מכרו את דירתם וקנו במקום אחר. אז שער הדולר היה 3.2(בערך כמו היום). כיום 15 שנה אחרי + קפיצת המחירים שבאה בעקבות ההתנתקות מהדולר, מחיר הדירה הוא פי 2.5 ממה שהם מכרו בזמנו.

כשהמליצו לאנשים לא לקנות דירה, זה היה לפי החישוב הפשוט של שער דולר 5 (שהיה לפני 3 שנים) לחלק לשער 3.2, שזה 56% ב 15 שנה. לפי החישוב הזה הרבה אנשים לא קנו דירה. ומה לעשות החישוב התברר כשגוי (200%). בדיוק כמו כל הפרופסורים לכלכלה שהסבירו את שער השקל ביחס לדולר בתלות בהפרש הריבית ביננו לבין ארה"ב וטעו בגדול. לפחות יש להם עבודה, כי צריך לכתוב את הספרים מחדש...

אם אתם יכולים להביא עוד מספרים אמיתיים זה יכול לשפר את ההבנה

לא יודע איפה אתה רואה אנשים שחוסכים על שיחות טלפון, מסביבי כולם בפוזה אחת גדולה ומדברים כאילו אין מחר...

אם הייתם יודעים כמה טעויות כלכליות אנשים עשו/עושים בנדלן (כנראה אותם טיפוסי פוזה)... לא סתם הקבלנים מסתובבים להם בג'יפים המפוארים

[Nemesis]

שער הדולר לא קשור לכלום.

כאשר שער הדולר עולה, מורידים מחיר דולרית, כאשר שער הדולר יורד, מורידים מחיר דולרית - וכאשר השער ברצפה כמו עכשיו - כולם עוברים לשקלים

בסוף בדרך כזו או אחרת, כולם מוכרים בשקלים.

אל תתייחס גם למחירים המפורסמים כמחירים סופיים. מחירי הסגירה נמוכים משמעותית לרוב מניסיון אישי שלי. גם בגיליון האחרון של דה-מרקר הביאו דוגמאות של 2 דירות שנמכרו ברמת השרון, שתיהן ב-20% פחות מהממוצע שמפורסם בלוחות.

הדירה של ההורים שלי שנקנתה ב-88 יכולה להמכר ריאלית ב-220% יותר מאשר ערכה אז. קח גם בחשבון שמדובר בדירות במרכז, ובשאר הארץ הדירות לא עלו בצורה כו חדה - אם בכלל.

לא מכיר מקום שבו אפשר למצוא מחירי דירות הסטוריים לפי אזורים.

את מדד המחירים לצרכן אתה יכול למצוא כן:

http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/mehkar/indheb.htm

[3d7]

עניין של ביקוש והיצע.

אם אנשים לא יוכלו להרשות לעצמם מחייה, אז יעבדו בגוש דן במשכורת מינימום רק אנשים צעירים שגרים עם ההורים, ואם לא יהיו מספיק עובדים כדי לעמוד בביקוש, יאלצו להעלות את המשכורת.

יש אנשים מבוגרים עם ילדים שמרוויחים משכורת מינימום. הם אמורים לגור עם ההורים שלהם?

לגבי משכורת מינימום, לא יעלו אותה כל עוד יהיו אנשים נואשים או עובדים זרים שיהיו מוכנים לעבוד במשכורת כזאת.

בעלי הדירות הם בד"כ אנשים סבירים מניסיון שלי וחברים שלי. אם נפלת על בעל דירה מחורבן, הוא יכול להיות בלתי הגיוני. אבל אם הוא ידרוש סכום בלתי סביר, לא רק שאתה תעבור, אלא אף אחד לא ישלם את הבלתי סביר. ואם כן משלמים, אז כנראה שגם האחרים יבקשו את אותה סביבה של מחירים עבור דירות דומות באזור.

היו לי יותר בעלי דירות לא שפויים מאשר בעלי דירות נורמליים.

לגבי עליית מחירי שכירות, בעלי דירות רואים באינטרנט כמה מבקשים על דירה משופצת ודורשים אותו סכום על הדירה הנוטה ליפול שלהם. בנוסף לכך, הסכומים המופיעים באינטרנט לא תמיד משקפים באמת את הסכום האמיתי בו הדירה הושכרה.

מניסיון שלי, כל מעבר דירה (והיו לי שניים כאלו סה"כ, כאשר בדירה הנוכחית אני גר שנתיים וחצי) היה כרוך בסה"כ בסוף שבוע של עבודה קשה, ושנור של רכב הסטיישן של אבא שלי. מקסימום אפשר לשכור ליום רכב סטיישן.

עכשיו אני מבין אותך. אם כל מה שיש לך נכנס במכונית סטיישן, אז יש לך כנראה רק כמה ארגזים של בגדים, ארגז אחד של כלי אוכל, מחשב ומזרון.

לי, למרות שאני גר לבד, יש ציוד של דירה שלמה שמצריך משאית ומספר מובילים.

כאשר אני מסתכל על הנתונים המפורסמים בלוחות, גם לפני שנתיים וגם היום שכה"ד משקף ערך של כ-4% מערך הדירה בדירות סבירות, וכ-5.5% בדירות ממש מחורבנות באזורים לא טובים. לא רואה שום שינוי.

דווקא לפני שנתיים היתה עליה מאוד משמעותית בשכ"ד - הרבה מעבר לעליית ערך הדירות.

[TeaTime]

שים לב שבארץ (בניגוד לארצות אחרות) מדד המחירים לצרכן מכיל סעיף של דיור

[Nemesis]

יש אנשים מבוגרים עם ילדים שמרוויחים משכורת מינימום. הם אמורים לגור עם ההורים שלהם?

לגבי משכורת מינימום, לא יעלו אותה כל עוד יהיו אנשים נואשים או עובדים זרים שיהיו מוכנים לעבוד במשכורת כזאת.

לא יגורו במרכז. במילא אני בספק שעם 2 משכורות מינימום אפשר לקנות משהו שראוי למחייה אדם במרכז.

היו לי יותר בעלי דירות לא שפויים מאשר בעלי דירות נורמליים.

לגבי עליית מחירי שכירות, בעלי דירות רואים באינטרנט כמה מבקשים על דירה משופצת ודורשים אותו סכום על הדירה הנוטה ליפול שלהם. בנוסף לכך, הסכומים המופיעים באינטרנט לא תמיד משקפים באמת את הסכום האמיתי בו הדירה הושכרה.

לא דווקא היו בעלי דירות שפויים לחלוטין. עניין של מזל כנראה. אני גם מתרחק מתל-אביב כמו ממגיפה, ומעדיף לגור בפ"ת (כמו קודם) או בהוד השרון למשל כמו עכשיו.

עכשיו אני מבין אותך. אם כל מה שיש לך נכנס במכונית סטיישן, אז יש לך כנראה רק כמה ארגזים של בגדים, ארגז אחד של כלי אוכל, מחשב ומזרון.

לי, למרות שאני גר לבד, יש ציוד של דירה שלמה שמצריך משאית ומספר מובילים.

לא נכנס בסיבוב אחד של מכונית סטיישן. נסה 5-6 סיבובים.הנפח שווה בערך למשאית קטנה. כמו שאמרתי - קורע את התחת סוף שבוע אחד, אבל בזה זה נגמר.

דווקא לפני שנתיים היתה עליה מאוד משמעותית בשכ"ד - הרבה מעבר לעליית ערך הדירות.

הראה דוגמאות מהלוחות