מאמר שמפריך את הטענות של ירון זליכה

[lev-27]

אבל זו לא בועה. המחירים עולים כי אין מספיק דירות. בחיפה, למשל, המחירים קפואים ברוב השכונות כי העיר סובלת מהגירה שלילית. בדרום הייתה התייקרות מסוימת, אבל מחירי הדירות בהישג ידם של זוג עובד. לוד נמצאת עשר דקות נסיעה מתל אביב ומחירי הדירות בעיר בשפל בגלל שצעירים לא רוצים לגור בלוד.

כן, המחירים גבוהים. כן, אין ספק שדור שלם משתעבד למשכנתאות אדירות, אבל אין בועה. פשוט אין מספיק דירות באזורי ביקוש. בנוגע לריבית קודם כל ריבית יכולה להישאר בשפל גם 20 שנה. ביפן הריבית כמעט אפסית מאז הקריסה הכלכלית בסוף שנות ה-80. שנית, אם תהיה קריסה המונית של בעלי משכנתאות בנקים יבצעו מחיקת חובות ופריסה מחדש של יתרת החוב.

[QttP]

גם אם הם קפואים עכשיו, זה אחרי שהם עלו בעשרות אחוזים בשנים בודדות, הרבה יותר מעליית המדד.

הייתי מגדיר את המצב כ"חצי בועה". חלק מעליית המחירים נובעת בהחלט מביקוש אמיתי, אבל יש מרכיב שנובע מריבית נמוכה וסחרור השקעות.

[Gil28]

סחרור השקעות לא עולה בקנה אחד עם המחסור החמור בדירות להשכרה.

[Second Edition]

לב , שלא תבין אותי לא נכון , כי אני דווקא נהנה מהעלייה במחירים .

אבל וזה אבל עצום , קימת כאן בועה , או אם תרצה כשל שוק , שהאנשים אשר רכשו דירה לפני 20 שנה נניח .

לא מסוגלים לקנות את אותה הדירה כיום , ברמת המחירים הנוכחית , אפילו אם שכרם עלה בעקבות ותק והתקדמות בעבודה ..

אישית אני מעוניין שימשיך כך עוד 5 שנים , ואז יתפוצץ .

אחת הבעיות היא , שיהודי העולם אוהבים לקנות כאן דירות , ולהשאירן ריקות .. (תתצפת על מגדלי ת"א ונתניה)

אנשים באים מכל העולם , וקונים כאן דירה , שנהפכת ל"דירת רפאים" . וגורמת למחסור בהיצע ..

אני חושב שמתי שכולם יפסיקו לדבר על היווצרות בועה , דווקא אז היא תתפוצץ ..

[Gil28]

מה שאתה מתאר זו לא בועה... אין איזשהו גורם מיתי שעלול בין רגע להשתנות והמחירים יצנחו.

יש מצב כזה של המון דורשי דירות ומעט מאוד היצע כזה. היכן שאני גר (כ-40K תושבים) ישנם דירות ספורות למכירה והמוני דורשים. אין דירות.

אין שום גורם ליכול להפיל את המחירים (או, לפוצץ את הבועה) חוץ מאשר היצע עצום שיצוץ. אבל אין הוקוס פוקוס, דירות לוקח כמה וכמה שנים לבנות,

להפשיר קרקעות, לתכנן, לאשר... ימבה בירוקרטיה. אבל בקצב הנוכחי, כמה שלא בונים, הביקושים עולים ועולים עם הזמן והמצב רק מחמיר.

[QttP]

יש מצב כזה של המון דורשי דירות ומעט מאוד היצע כזה. היכן שאני גר (כ-40K תושבים) ישנם דירות ספורות למכירה והמוני דורשים. אין דירות.

אין שום גורם ליכול להפיל את המחירים (או, לפוצץ את הבועה) חוץ מאשר היצע עצום שיצוץ.

מה שיכול לקרות הוא תזוזת ביקוש. יש המון דירות, פשוט לאו דווקא במקום שאנשים רוצים לקנות (כרגע). אבל כל מיני גורמים (חלקים אובייקטיביים וחלקם סובייקטיביים) יכולים להזיז אזורי ביקוש מהר יותר ממה שאפשר לבנות דירות חדשות.

[Second Edition]

איך תקרא לזה ?

יש כמה בעיות (לפי דעתי הצנועה):

1.תושבי חוץ שקונים כי זאת ארץ הקודש - הדירות נשארות ריקות .

2.קנייה לצורך השקעה - הבורסה על הפנים , הריבית נמוכה מאוד .אם העליות ימשכו זה אחלה אפיק השקעה (יש גם שכירות)..

3.כולם רוצים לגור במרכז , כתוצאה מתחבורה לקויה .

4.יש גם "המושפעים" - תראה את רמת המחירים בת"א , סע 5 דקות לפ"ת . עכשיו תשווה בין המחירים בת"א למחירים בפ"ת .. (ולא דיברתי על זה שבפ"ת מדובר בדירות חדשות)

5.ביורוקרטיה איומה , פשוט נוראית .. (לא הגיע הזמן לפתור את הבעיה הזאת ?)

5.יש עוד אבל לא בשלוף ..

[lev-27]

טוענים שאין למשקיעים זרים הרבה השפעה על שוק הנדל"ן. המשקיעים בדרך כלל קונים דירות יקרות בירושלים ותל אביב.

[Second Edition]

מה עם נתניה ? בן יהודה ת"א ?

לא אמרתי משקיעים , אנשים (לרוב יהודים) שקונים דירות , בגלל שזו ארץ היהודים ..

ומשאירים את הדירה ריקה ..

[Gil28]

מה שיכול לקרות הוא תזוזת ביקוש. יש המון דירות, פשוט לאו דווקא במקום שאנשים רוצים לקנות (כרגע). אבל כל מיני גורמים (חלקים אובייקטיביים וחלקם סובייקטיביים) יכולים להזיז אזורי ביקוש מהר יותר ממה שאפשר לבנות דירות חדשות.

היכן הדירות הללו? איפה יש המון דירות למכירה ללא מבקש?

[Second Edition]

פריפריה ...

לך לגולן , תראה איזה בתים יש שם ומהי רמת המחירים ..

[Gil28]

בדקתי מחירים בקצרין. לא בדיוק זולים.

[QttP]

אולי "המון" הייתה מילה מוגזמת. אבל תפתח לוח יד-2 ותמצא הרבה יותר מדירות בודדות.

[Second Edition]

^ גיל , אני מקווה שאתה צוחק עליי ..

האחוזה הזאת משתרעת על 500 מ"ר , כאשר 240 מ"ר בנוי ..

6 חדרים , מרפסת , לפי מה שאני ראיתי אפילו אפשרות להרחבת הגינה ותוספת בריכה ..

2 מיליון שקל .

[איסתרא בלגינא]

לא ראיתי את ההרצאות של זליכה כי אין לי עודף של זמן פנוי ולא עד כדי כך משעמם לי, אבל בפעם הקודמת שזה עלה הצצתי בכמה דקות ובקלות תפסתי אותו אומר משהו שבבירור לא היה נכון - הוא טען שבדירוג התחרותיות של הפורום הכלכלי העולמי, ישראל נמצאת במקום ה- 79. בפועל ישראל היתה במקום ה- 26 ובמקום גבוה יותר בשנה שבה ההרצאה שלו ניתנה. אפשר להגיע למסקנות נכונות מנתונים שגויים, אבל הרבה יותר קל לעשות זאת מנתונים נכונים.

-המלחמה בהעלמות מס פוגעת בעיקר במעמד הביניים כי הם משלמים הכי הרבה מיסים ואם הם ישלמו מס הם יעלו מחירים לצרכנים.

בולשיט. לו ההעלמה היתה אחידה אז אולי זה היה נכון, אבל היא לא - יש כאלו שמעלימים חלק גדול מהכנסתם, כאלו שמעלימים חלק קטן וכאלו שלא מעלימים בכלל. אלו שמשלמים פחות מס נהנים מיתרון כלכלי על פני אלו שכן משלמים - העלויות שלהם נמוכות יותר. אם לא תילחם בהעלמות המס, תגיע למצב שבו כולם יעלימו כי מי שלא יעלים לא יוכל לשרוד בתחרות. ובכלל, למה לתת פטור עבריינים אגואיסטים, שרוצים להינות מהשירותים שהמדינה נותנת אבל מסרבים לשלם עליהם?

גם הטענה שהמעמד הבינוני משלם הכי הרבה מיסים לא נכונה. בחלוקה של האזרחים לשלושה מעמדות - נמוך, בינוני וגבוה - יוצרים רושם כאילו מדובר על שלוש שכבות בגודל שווה, כך שאם המעמד הבינוני משלם יותר מהמעמד בגבוה, הרי שאזרח מהמעמד הבינני משלם יותר מאזרח מהמעמד הגבוה. אבל בפועל, המעמד הגבוה הרבה יותר קטן מהמעמד הבינוני. אם ניקח את המעמד העליון כאחוזון העליון בהכנסות ואת המעמד הבינוני כשני העשירונים העליונים (למעט האחוזון העליון), תגלה שהמעמד העליון משלם בערך 25% מהמיסים הישירים והבינוני 65%. נראה שהמעמד הבינוני משלם יותר, אבל בפועל הוא גדול פי 20 מהעליון, בעוד שהוא משלם רק פי 2.6 יותר. כלומר כל חבר במעמד העליון משלם הרבה יותר מכל חבר במעמד הבינוני. למעשה, מי שנמצא במעמד העליון משלם אחוז גבוה בהרבה מהכנסתו למדינה מאשר מי שנמצא במעמד הבינוני.

הנקודה היא שמי שנמצא במעמד העליון יכול בקלות לעזוב למקום אחר או, לפחות, לקמבן כך שחבות המס שלו תהיה קטנה יותר. קח למשל את שר האוצר לפיד. למגן המעמד הבינוני היו הכנסות שנתיות של מיליון עד שני מיליון בשנה. הוא היה צריך לשלם בערך 50% מזה למדינה אבל לא בא לו, אז הוא הקים חברה, ההכנסות שלו נרשמו על שם החברה והוא משך אותם כדיווידנד. אז החברה שילמה מס חברות על הרווח ולפיד שילם מס דיווידנד כשהכסף נמשך מהחברה ובסה"כ הוא שילם בערך 45% מס. אותם 5% שהוא חסך הם בין 50,000 ש"ח בשנה ל- 100,000 ש"ח בשנה, כלומר הוא חסך בערך את הנטו השנתי שלי. זה חוקי לגמרי, אגב.

כבר הבאתי דוגמאות למה שקורה כשמנסים לסחוט את העשירים יותר מידי: בבריטניה ניסו להעלות את המס למי שמרוויח יותר ממיליון ליש"ט בשנה. התוצאה: בבת אחת מספרם קטן מ- 15,000 ל- 6,000. לאן נעלמו שני שליש מהם? עברו למדינות אחרות,עבדו פחות (מה יש, אי אפשר לחיות טוב גם מ- 800,000 ליש"ט בשנה?) או קימבנו קומבינות חוקיות או לא חוקיות כדי להתחמק ממס. אלא מה, על כל אחד כזה המדינה הפסידה לא רק את המס הגבוה יותר שהוא היה אמור לשלם אלא גם את המס שהוא היה משלם לולא היו מעלים את המס וגורמים לו לעשות משהו כדי להימנע מהתוספת. ההעלאה היתה אמורה להגדיל את הכנסות המדינה בכמה מיליארדי ליש"ט בשנה, בפועל היא הקטינה את הכנסות המדינה בכמה מיליארדי ליש"ט בשנה.

ומה קורה כשהכנסות המדינה יורדות? אחת משתיים: או שהמדינה מקצצת בהוצאות שלה, כלומר פוגעת בשירותים לאזרחים, ומי שנהנה מהם הם בעיקר המעמדות הנמוך והבינוני (העשירים מעדיפים את השירותים הטובים יותר שהכסף שלהם יכול לרכוש), או שהמדינה מעלה את ההכנסות שלה מאלו שלא יכולים לעזוב, כלומר המעמד הבינוני. איך שלא תסתכל על זה, מי שנפגע הוא לא המעמד הגבוה.

בסופו של דבר הורידו את המס ובבת אחת מספרם של אלו שמרוויחים יותר ממיליון עלה ל- 10,000. והשאר? אולי מעדיפים להישאר במקומות אליהם עברו, שם המס נמוך יותר, או שהקומבינות להם עובדות כ"כ טוב שהם ממשיכים איתן, או שהחליטו להמשיך להרוויח קצת פחות וליהנות מיותר זמן פנוי.

או צרפת: כשפרנסואה הולנד נבחר לנשיאות, הוא הודיע שהוא יעלה בצורה משמעותית את המס על מי שמרוויח יותר ממיליון אירו בשנה. בינתיים הוא עוד לא הצליח להעביר את המס אבל 800 איש שהכנסתם כזו כבר עזבו את המדינה למקומות אחרים. המס עליהם לא היה נמוך מלכתחילה וגם את זה צרפת כבר לא יכולה לגבות.

חושב שאצלנו זה אחרת? גם דוגמאות מקומיות יש. בתחילת האלף ביטלו את תקרת התשלום לביטוח לאומי. עד אותה תקופה התשלום היה רק על הכנסות עד ל- 35,000, כך שמי שהרוויח 35,000 שילם לביטוח הלאומי בדיוק את אותו הסכום ששילם מי שהרוויח 350,000. עם ביטול התקרה, מי שהרוויח 350,000 היה אמור לשלם לביטוח על כל הסכום, כלומר פי 10 ממי שהרוויח 35,000. מי שהכנסתו נמוכה יותר היה מדלם את אותו הסכום ששילם לפני כן, כך שהכנסות הביטוח הלאומי היו צריכות לעלות. מה קרה בפועל? הן ירדו... אותו הדבר קרה לא מזמן כשהעלו את המס על רווחי הון בבורסה: ההכנסות ממיסוי הבורסה ירדו.

ובכלל, רוב העובדים במעמד הבינוני הם שכירים, הם לא ממש יכולים להעלות מחירים.

- בעלי ההון לא צריכים להעלים מס כי הם בקושי משלמים אותו ואם משלמים להם באופציות הם מקבלים גם דחית מס וגם תעריף מס נמוך יותר

גם שטויות. בעלי ההון משלמים המון. לכתוב שוב שהם משלמים 25% מהכנסות המדינה ממיסים ישירים? אם משלמים להם באופציות, הם לא מקבלים כסף... האופציות האלו שוות כסף רק אם מוכרים אותן (ואופציות לבכירים הן בד"כ לא סחירות) או כשקונים איתן מניות ומוכרים אותן ברווח - ואז יש מס על רווי הון בבורסה. מס על רווחי הון נמוך יותר ממס על עבודה כי אי אפשר להפסיד מעבודה אבל בהחלט אפשר להפסיד מהשקעת הון. אף אחד לא קיבל תלוש משכורת עם סכום שלילי בסעיף הברוטו, כלומר הפסיד כסף על העבודה, אבל בקלות אפשר להפסיד כסף בבורסה.

חברות משלמות מס נמוך, במיוחד אם הן גדולות ויכולות ללחוץ על המדינה. אבל חברות אינן בעלי הון, חברות הן ישויות נפרדת. אם חברת טייקון בע"מ הרוויחה השנה 100 מיליון ש"ח רווח נקי אחרי מס, מר טייקון לא יכול ללכת לקנות את היאכטה בשווי 100 מיליון שהוא כ"כ רוצה על חשבון הרווח הזה כי זה לא הכסף שלו. כדי להוציא את הכסף מהחברה הוא צריך למשוך דיווידנד, וזה מתחלק בין כל בעלי המניות. גם אם הוא מחזיק ב- 100% מהמניות, עדיין צריך לשלם מס על דיווידנד - בעל מניות עיקרי שילם 25% עד לא מזמן ו- 30% מעכשיו. איך 30% זה בקושי? אני בטוח שאתה משלם הרבה פחות מזה. אני, אצלי השולי נמוך יותר וגם אותו אני משלם רק על חלק מההכנסה. בפועל אני משלם בערך 15% מס. אז מי משלם פחות? אפילו באחוזים הם משלמים יותר.

דוגמה מהחיים: לא מזמן וורן באפט קנה את המניות של ישקר שנשארו בידי משפחת ורטהיימר תמורת כ- 7 מיליארד ש"ח. המדינה גבתה 1.7 מיליארד ש"ח מהעסקה הזו - 25% מהרווח של ורטהיימר. עדיין חושב שהעשירים לא משלמים מיסים?

- הורדת ריבית תורמת רק לבעלי ההון כי שווי הנכסים שלהם יורדים ומי שמחפש לקנות דירה מעדיף ריבית גבוהה מאשר נמוכה כי ריבית נמוכה הקפיצה את המחירים בהרבה ואז במקום לשלם קצת יותר כל חודש אנשים צריכים לשלם קרוב לכפול אם לא יותר כל חודש בגלל עלית המחירים

מה? אין לי מושג מה ניסית לומר כאן ואני חושד שגם לך אין מושג מה ניסית לומר. אם ריבית נמוכה מורידה את שווי הנכסים של בעלי ההון, איך לעזאזל זה טוב להם? מי שרוצה לקנות דירה וצריך משכנתה בשביל זה (וזה כמעט כולם) יעדיף ריבית נמוכה כי אז תשלומי המשכנתה יהיו נמוכים יותר. מה שפוצץ את בועת הנדל"ן בארה"ב היתה עליית הריבית, שגרמה לכך שאנשים שלקחו משכנתאות בריבית צמודת פריים גילו שההחזרים החודשיים שלהם גדלו בצורה משמעותית והם לא היו יכולים לעמוד בהם, בדיוק ההפך ממה שכתבת.

ריבית היא המחיר של הכסף. מי שלווה מעדיף ריבית נמוכה ומי שמלווה כסף מעדיף ריבית גבוהה. לבעלי ההון, אם יש להם חובות הם יעדיפו ריבית נמוכה ואם אין להם הם יעדיפו ריבית גבוהה. יש לך חובות? אוברדראפט, משכנתה, whatever? ריבית נמוכה טובה לך. ריבית משפיעה על הרבה דברים, לא רק על שוק הדיור. פרופ' פישר אמר, קרוב לוודאי בצדק, שלו היה מעלה את הריבית מחירי הדירות היו נמוכים יותר, אבל לאנשים לא היה כסף לקנות דירות. בריבית גבוהה יותר, יותר עסקים היו נסגרים ויותר אנשים היו מובטלים. אז הדירות היו זולות יותר, איך מי שאיבד את מקום עבודתו אמור לקנות דירה?

בנוסף, הורדת הריבית השפיעה רק על הביקוש. העליה במחירים הושפעה גם מהירידה בהיצע - בונים פחות מידי. איך הריבית משפיעה על זה? אם כבר, ריבית נמוכה עוזרת לקבלנים לבנות יותר.

- לפקידים באוצר אין שום אינטרס ללכת נגד בעלי ההון כי אליו הם המעסיקים הבאים שלהם

שילוב של קשקוש ותאוריית קונספירציה מונפצת. בכירי האוצר הם כלכלנים עם ניסיון בניהול מערכות גדולות והרבה כסף וכבונוס גם יש להם קשרים. מה אתה רוצה שהם ילכו לעשות אחרי שסיימו את העבודה באוצר, שיפתחו בסטה בשוק? באותה מידה, מה אתה חושב עושים עו"ד בפרקליטות כשהם מסיימים לעבוד שם, פותחים צימר? הם הולכים לעבוד בשוק הפרטי, אצל אותם אנשים שנגדם הם פעלו קודם. ופקידי שומה, מה הם עושים כשהם מתפטרים מרשות המס, פותחים חברה לעבודות עפר? הם הופכים להיות יועצי מס לאותם אנשים שעד אתמול הם הכינו להם שומות. כי זה מה שהם יודעים וזה מה שהם טובים בו.

מהצד השני, אתה שוכח שלבעלי ההון אין אינטרסים אחידים. לזה שמייצר בארץ יש אינטרס שיקשו ככל האפשר על היבוא, להוא שמייבא עדיף שייקלו ככל האפשר על יבוא. ההוא שפועל בפריפריה ירצה שיתנו מענקים והקלות למפעלים בפריפריה, בעל ההון שבמרכז יעדיף שיצמצמו כככל שניתן את המענקים וההקלות למתחרה שלו. אין אינטרס אחד לכל בעלי ההון.

ומה עם חברות שאין בעל הון שהוא הבעלים שלהן או לפחות לא אחד מקומי? מה הסיבה של פקידי האוצר להקל על אינטל, למשל? איזה בעל הון יקבל אותם לעבודה באינטל כשהם יפרשו? מי בעל ההון שבזכותו פקידי האוצר דואגים לחברת טבע? ומה עם כימיקלים לישראל, שמוחזקת על ידי בעלי הון ישראליים, שהאוצר ממש התעלל בה בשנה שעברה - הכפילו להם את התמלוגים, הכפילו להם את מס החברות וחייבו אותם לממן קציר מלח להצלת בתי המלון בחוף ים המלח בכמה מיליארדי שקלים - מה יש, אף פקיד לא רוצה לעבוד אצל משפחת עופר?

- אנחנו במצב של מחזור חנק על עסקים הקטנים והצריכה הפרטית

לא יודע לגבי עסקים קטנים אבל הצריכה הפרטית רק עולה.משנת 2004 ועד 2011 (השנה האחרונה שלגביה יש נתונים), הצריכה הפרטית בישראל עלתה יותר ממוצע ה- OECD, בד"כ הרבה יותר מהממוצע. יש לקחת בחשבון שגידול האוכלוסיה אצלנו מהיר יותר כך שבנתוני גידול לנפש הפער מול ה- OECD יהיה קטן יותר, אבל גם בצריכה פרטית לנפש יש גידול עקבי - בשנת 2011 העליה בצריכה הפרטית לנפש היתה 1.9%.

מה לעשות שהעובדות לא מתאימות לתאוריה שלך?