המשבר הכלכלי בארה"ב - איך זה משפיע על הדולר?

[silky]

טוב , אני פולד.

שיהיה לך חג סוכות שמח!

[עכביש בכביש]

אולי ברהט עולה לבנות אוהל ב 1/2 מיליון שקל ואז עושים הפגנות וחוק פיצוץ פינוי יתן לך 1.5 מיליון שח' כשווי הבית ותכניס את השמיכות בפנים .

מה שאתה אומר זה נכון אבל מוגזם , כדי לבנות בית שיהיה שווה את הסכום הזה אתה צריך להיות הקבלן של הביניין - ואתה לא , כך שהעלות שלך תהיה גבוהה יותר אם אתה לא רוצה לעשות טעויות אשר יורידו את ערך הבית .

פגשתי הרבה חברה / זוגות צעירים שהחליטו לחתוך פינות ולקץ באנשים מקצועיים וזילזלו בעבודת הקבלן והחליטו להיות היזמים וגם הקבלנים וגם האדריכלים של הבית שלהם , פחח ,

חוץ מהימבה , זמן שהם מבזבזים ( זמן שהם יכלו להשקיע בעבודה שלהם ) והבילבול מוח שהם ספגו יצא להם בית עם טעויות על ימין ושמאל מחשמל ואינסטלציה וריעוף ויסודות חח,

אם היה משתלם להם מה שאתה אומר אז הם היו נהפכים לקבלנים של השכונה שלהם לפחות .

דרך מצויינת להפסיד היא לא להשתמש בבעלי מקצוע ולא לעשות עבודה לפי תקן וכמו שצריך וקבלן הוא בעל מקצוע .

הדירות המחורבנות שאנשים קונים הם לא מקבלנים , הן מיזמים ( שלפעמים הם גם קבלנים - בדרך כלל גדולים )

הדבר הכי נכון שאמרת הוא שעדיף שבן אדם יקח את הכסף שלו ויבנה לעצמו בית

אבל רצוי שהוא יעשה זאת בצורה נכונה ( אם הוא "תאמע" שיוכל "לשלשת" ) עם אדריכל וקבלן

[Milford Cubicle]

איך הגעת למסקנה שאני האדריכל והקבלן של עצמי?

אתה אפילו לא בכיוון.

[Guy King]

כמה נכה שכלית אתה מסוגל להיות?

תן על זה באן לעצמך .

יאללה, קנה דירה. תכלס, בשביל מה אני מתאמץ? מי יפסיד בסוף מאות אלפי שקלים? אז למה שיהיה לי אכפת? אם פחות אנשים ירצו לשכור דירה המחירים יהיו יחסית נמוכים, ולי זה טוב. אז רוץ לקנות דירה.

[עכביש בכביש]

איפה אתה רואה שכתבתי שאתה גם האדריכל והקבלן ?

[3d7]

ההלוואה הזו היא ההון העצמי שלך. נכון, לקחת הלוואה כדי להשקיע זה אידיוטי - הריבית שתשלם על ההלוואה הרבה יותר גבוהה מהריבית שתקבל על ההשקעה - אבל זה אידיוטי באותה מידה לקחת את ההלוואה הזו כדי לקנות דירה. אני מבטיח לך שעם מימון בנקאי של 100% מערך הדירה, החזרי המשכנתה יהיו גבוהים יותר מדמי השכירות לדירה זהה או שיפרסו עד לביאת המשיח.

מימון של 100% יוצא יותר יקר משכירת דירה, אבל הוא עדיין משתלם משכירת דירה. לעומת זאת, מימון של 90% ל18 שנה יוצא יותר זול משכירת דירה.

ולא הבנת מה זה עלות אלטרנטיבית.

הבנתי מה זה עלות אלטרנטיבית, וזה ממש לא מעניין אותי. מה שמעניין אותי זה שיהיה לי בית משלי לגור בו, בלי להיות תלוי בחסדי בעל בית, ולעבור דירה כל שנה-3 שנים.

אני דווקא התייחסתי לעקרון שלא משנה אם אתה פורס את המשכנתא ל-5000 שנה או 50,000,000 שנה ההחזר החודשי יהיה זהה(או שואף לכזה).

מה פתאום?! ככל שאתה לוקח את ההלוואה לתקופה יותר ארוכה, ההחזר החודשי יהיה יותר קטן. בגלל זה אנשים לוקחים משכנתא ל25 שנה ולא ל18 שנה.

במקום לקחת משכנתא על דירה ולשלם 5,000 ש"ח, תשכור אותה ב 3,000 ש"ח(זרקתי מספרים לשם הדוגמא, היחס פחות או יותר הוא החשוב), ואת ה -2000 ש"ח הנותרים (שאילולא היית משלם שכירות היית משלם לבנק כל חודש) אתה שם באג"ח מדינה(לפי גיא), וכעבור נגיד 20 שנה , אחרי 4 אחוז ריבית כל שנה, יהיה לך בקירוב מיליון שקל, שבהם אם תחפוץ בכך, תוכל אפילו לרכוש דירה.

בפעם הבאה, אל תזרוק מספרים באוויר. המספרים שהבאת מנותקים לחלוטין מהמציאות. במציאות, ההפרש בין שכר דירה למשכנתא הוא הרבה יותר קטן, ובמקרים מסויימים (דירות קטנות) אפילו נוטה לטובת המשכנתא. תקלוט את זה: אתה יכול לשלם כל החיים שכר דירה גבוה שחונק אותך, או לחילופין לקנות דירה ולשלם משכנתא במשך 18-25 שנה, ואפילו להצליח לחסוך סכום קטן כל חודש. אחרי 18-25 שנה, לאחר שהדירה כבר בבעלותך המלאה, אתה יכול לחסוך כל חודש סכום מכובד למדי.

[omrij]

3d7

אתה ועמרי חושבים מהבטן,

אין לכם ידע כלכלי מינימלי ואתם בטוחים שאתם צודקים.

כל כלכלן וכל מאמר כלכלי שתחפשו באינטרנט יגיד לכם שאתם טועים.

זה בכלל לא משנה אם ההון ההתחלתי הוא גבוה או נמוך.

בת'רד הקודם גם הביאו חישובים (למתמטיקה אתם מאמינים?) שמוכיחים את זה

אז די עם הראש בקיר

[3d7]

החישובים האלה בכלל לא רלוונטיים, מכיוון שהם מתעלמים מהעלאת שכר הדירה, מעלויות של מעבר דירה כל שנה-שנתיים-שלוש (אף אחד לא ישכיר לך דירה ל25 שנה), ומבזבוז הזמן האדיר של חיפושי דירה שמצריך גם לקחת ימי חופשה מהעבודה. בנוסף לכך, החישובים האלה מתעלמים מכך שברגע שאתה גר בדירה משלך, אז אתה יכול לעשות בה מה שאתה רוצה, וגם להתאים את הריהוט לדירה. אתה לא תשקיע בדירה שהיא לא שלך. כמו-כן, כל החישובים האלה מתבססים על מספרים הזויים שנזרקים באוויר בלי שום קשר למצב במציאות. אני, לעומת זאת, שוכר דירה, ככה שאני יודע כמה עולה לשכור דירה, וגם התעניינתי בבנק כמה משכנתא אני יכול לקבל לצורך קניית דירה ומה יהיה ההחזר החודשי שלי, ככה שהמספרים שלי אמיתיים.

[omrij]

גם אתה מתעלם מאינפלציה, מפחת וממשתנים נוספים.

זה נכון שהמשוואה לא נכונה תמידית, יש BREAK EVEN POINT שמעליה כדאי לשכור ומתחתיה כדאי לקנות

ועדיין, מי שלא מצליח להבין מהי עלות אלטרנטיבית (גם לסטודנטים מתחילים בכלכלה קשה לתפוס את זה) לא יבין איך כדאי יותר "לזרוק" כסף על שכירות.

מה לעשות שכל הכלכלנים בעולם לא מסכימים איתכם?[br]פורסם בתאריך: 14.10.2008 בשעה 16:07:13

---

אגב, אני שוכר דירה שאם הייתי צריך לקחת משכנתא ולקנות אותה ההפרש היה אדיר

[איסתרא בלגינא]

http://www.ynet.co.il/articles/1,7340,L-2947806,00.html

http://mymoney.nana10.co.il/Article/?ArticleID=378238&sid=130

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000297261&fid=607

http://realestate.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=abe20061231_989

[עכביש בכביש]

תודה שאתה מחזק את דברי ^^^

[omrij]

תלוי, אלו היו הדברים שלך?

העדפת בעלות על דירה על פני שכירתה אינה עומדת במבחן התיאוריה הכלכלית - כך עולה ממחקר שנערך בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון.

פישמן מדגיש כי לא משנה העיר, האזור או רמת הדירה או גדולה, "תשואת שכר דירה זה הפסד כסף. השיקול היחיד הוא רווח ההון, מעליית ערך הדירה ולא מהתשואה השוטפת שהיא הפסד ברור.

[איסתרא בלגינא]

אומרים שם משהו פשוט: אם ההון העצמי שלך גבוה ואתה יכול להחזיר את המשכנתה מהר, כדאי לקנות. אחרת כדאי לשכור.

כל המתנגדים לשכירות הביאו כאן דוגמאות להון עצמי אפסי ותשלומי משכנתה נמוכים, כך שבתנאים האלו עדיף לשכור.

[Guy King]

החישובים האלה בכלל לא רלוונטיים, מכיוון שהם מתעלמים מהעלאת שכר הדירה, מעלויות של מעבר דירה כל שנה-שנתיים-שלוש (אף אחד לא ישכיר לך דירה ל25 שנה), ומבזבוז הזמן האדיר של חיפושי דירה שמצריך גם לקחת ימי חופשה מהעבודה. בנוסף לכך, החישובים האלה מתעלמים מכך שברגע שאתה גר בדירה משלך, אז אתה יכול לעשות בה מה שאתה רוצה, וגם להתאים את הריהוט לדירה. אתה לא תשקיע בדירה שהיא לא שלך. כמו-כן, כל החישובים האלה מתבססים על מספרים הזויים שנזרקים באוויר בלי שום קשר למצב במציאות. אני, לעומת זאת, שוכר דירה, ככה שאני יודע כמה עולה לשכור דירה, וגם התעניינתי בבנק כמה משכנתא אני יכול לקבל לצורך קניית דירה ומה יהיה ההחזר החודשי שלי, ככה שהמספרים שלי אמיתיים.

בסדר, יש חסרונות לדירה שכורה. אבל גם יש חסרונות לדירה קנויה (הציטוט של עצמי שהבאתי בעמוד הקודם מלפני כ-5 חודשים מציג חלק מהם). לא בטוח אלו חסרונות יותר חמורים, אבל מה שבטוח הוא שבהשכרת דירה החסרונות מתמקדים בנוחות, ואילו בקניית דירה הם מתמקדים בסיכון לאבד את הדירה כולה או מאות אלפי שקלים משוויה. מה שגם שאת החסרונות בדירה שכורה אפשר להציג כיתרונות - האפשרות למעבר שהוא קל יותר מאפשרת גמישות רבה יותר.

ואני מבין את הבעיה שלכם - אתם לא באמת מבינים מה זה עלות אלטרנטיבית. ואם נמאס לכם לשמוע את המושג הזה ולא מעניין אותכם מהו - בסדר. אתם עושים טעות של מאות אלפי שקלים רבים עד מליוני שקלים, אבל זאת באמת אך ורק בעיה שלכם. כל מה שאתם אומרים נשמע הגיוני וכל מה שאני ועומרי אומרים נשמע מגוחך אם מתעלמים מהמושג שנקרא עלות אלטרנטיבית. זה מה שאתם עושים, ולכן אתם חושבים שאתם צודקים ושאנחנו מבלבלים את המוח. אז זה בסדר. מושגים כמו עלות אלטרנטיבית או ריבית דריבית הם בכלל לא אינטואיטיבים ובגללם האדם הממוצע עושה טעויות של מליוני שקלים במהלך חייו. אתם תחליטו אם חשוב לכם ללמוד את זה או שאתם מעדיפים לקחת את הסיכון. אם יש לכם שעה פנויה כמעט ואין דברים יותר חשובים שאתם יכולים ללמוד.

שכירות לא עדיפה בכל מצב על קנייה, אבל ברוב המקרים כן. קל לחשוב שזאת זריקת כסף כי משלמים בכל חודש סכום ומקבלים שירות (הזכות לגור במקום כלשהו) ולא מוצר פיזי. טעויות פסיכולוגיות קלאסיות. סך הכל אתם ממש לא מפתיעים אותי.

[3d7]

מי כבר צריך גמישות במעבר דירה קל כל כמה שנים? אם חשובה לך גמישות אז אתה יכול ללכת לגור במלון, ואז תכל לעבור דירה מתי שאתה רוצה ולא רק כל שנה. הנקודה היא שרוב האנשים מעוניינים ביציבות.