המשבר הכלכלי בארה"ב - איך זה משפיע על הדולר?

[איסתרא בלגינא]

ההלוואה הזו היא ההון העצמי שלך. נכון, לקחת הלוואה כדי להשקיע זה אידיוטי - הריבית שתשלם על ההלוואה הרבה יותר גבוהה מהריבית שתקבל על ההשקעה - אבל זה אידיוטי באותה מידה לקחת את ההלוואה הזו כדי לקנות דירה. אני מבטיח לך שעם מימון בנקאי של 100% מערך הדירה, החזרי המשכנתה יהיו גבוהים יותר מדמי השכירות לדירה זהה או שיפרסו עד לביאת המשיח.

ולא הבנת מה זה עלות אלטרנטיבית.

[silky]

האמת שגם אם יפרסו את זה לעד להפיכת השמש לננס אדום(תקנו אותי אם אני טועה, גולשי פורום מדע), עדיין יש סיכוי שזה יצא יותר מדי השכירות. זה די נוגד את האינטואיציה, ולכן אני מצפה לקבל התנגדויות.

[איסתרא בלגינא]

יש מצב שאתה צודק. ככל שפורסים את המשכנתה על יותר זמן, כך הריבית גדלה.

ובנושא אחר, השמש תהפוך לענק אדום, אח"כ לננס לבן. אג"ח מדינה לא יהיו שוות כלום אז.

[silky]

אני דווקא התייחסתי לעקרון שלא משנה אם אתה פורס את המשכנתא ל-5000 שנה או 50,000,000 שנה ההחזר החודשי יהיה זהה(או שואף לכזה).

[Guy King]

אני אומר לך כך - מרוב שאתה יודע תאוריה אתה לא יודע מעשי

אני ( אין לי ) לא הייתי נותן לספקולט להשקיע לי שקל אחד שאיננו מיועד לעלות לשולחן ההימורים ( ואני לא מהמר )

וחוץ מיזה תגלה קצת ענווה אל מול המילירדים ( שכנראה האוצר האמריקאי לא יוכל לתקצב ) שנועדו להציל את הכלכלה האמריקאית

תאוריה אל מול בית ? אני לוקח את הבית ומשאיר לך את הסיפורים

ואני מבין אותך טוב מאוד רק לא מצדיק את התאוריה הכלכלית שלך - זה הכל - תחיה עם זה לא צריך להיות כועס .

את מה שכתבת בתוך הציטוט לא הצלחתי להעתיק, אבל אני אתייחס בכל זאת. כל הדברים שכתבת שם באדום מאוד הזויים. אני יודע שאתה לא יודע על מה אתה מדבר. גם הניסיון שלך להסוות את זה מאוד לא מוצלח, לפחות כשאני קורא את זה. אתה לא יודע מה המהות של מה שאמרתי ואתה עדיין מגיב על זה. אתה משרבב מושגים ששמעת פה ושם כמו סאב-פריים וספקולנטים ומקשר אותם אלי למרות שהם בכלל שייכים לתחום אחר. מה הקשר בין לשכור דירה לבין ספקולציות למשבר הסאב-פריים? אין לך מושג כמה מגוחך זה נשמע. זה כמו שמישהו שמנסה להבין במחשבים יגיד שצריך להוסיף לעכבר ג'יגה זיכרון ושצריך להוסיף למסך כונן קשיח של AMD. איך אני יכול לענות לך כשאתה מציג טענות כאלו?

אני יודע תיאוריה ואני יודע מעשי ואני יודע מה הפגמים בתיאוריות (ויש המון). לשכור דירה זה דבר הרבה יותר בטוח מלקנות דירה. ואני המום מזה שאתם לא מבינים את זה. איך לעזאזל בעלות על דירה באשדוד או גבעתיים שעולה 1.5 מיליון שקל בטוחה יותר מקניית אג"ח מדינה (או מק"מ) במיליון שקל?! הרי הדירה יכולה לרדת בקלות למיליון שקל ופחות ואג"ח הדירה בוודאות יעלה כל שנה בכ-4% (שוב, עם הסתייגות - אם המדינה תקרוס לא תקבל את הכסף. אבל גם הבית שלך כנראה יקרוס. אז..).

מה הקשר למילארדים של הכלכלה האמריקאית? מה הקשר??! אתה עושה פה סלט אבסורדי של מושגים כלכליים שאין להם קשר. בוא תכניס גם כמה משפטים על דיבידנדים, אינפלציה ועוד כמה מושגים, כדי שההודעה שלך תקיף הכל. אז מה אם זה לא קשור לכלום, זה לא שלא עשית את זה כבר פה.

בעלות על בית מול אג"ח מדינה? קנה את הבית שלך, אני מעדיף לקנות אג"ח מדינה - חסר סיכון לחלוטין.

אתה לא מבין אותי. ואתה לא יכול לעבוד עלי שאתה כן, כל משפט שאתה כותב מוכיח את זה.

מזל שכבר עשיתי את זה בעבר:

יפה. הריבית כעת במשק היא הנמוכה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל. מאחר שתשלומי המשכנתא נגזרים ישירות מהריבית, כיום, כל עוד הריבית כל כך נמוכה, רכישת דירה היא החלטה לא רעה.

בנוגע לכך שאחרי 18-30 שנה הדירה שלך - זה שטויות. אחרי 30 שנה של תשלומי משכנתא נגיד שיש לך דירה ביד בשווי של מיליון שקל. אתה חושב שאחרי שהפסקת לשלם לבנק את המשכנתא הדירה כבר לא עולה לך כסף? בוודאי שהיא עולה. יש לך נכס בשווי מיליון שקל. מיליון שקל שהם בטון ואדמה. אם היית מוכר את הדירה והיית משקיע את הכסף היית יכול לקבל כל חודש נגיד 3,500 שקל בהשקעה סולידית. זאת העלות האלטרנטיבית - אתה ממשיך לשלם 3,500 (1000$) כל חודש עבור דירה ששווה 1,000,000 (285,000$) למרות שאתה לא מוציא כסף מהכיס שלך. 3,500 שקל זה כסף שיכלת להרוויח בלי מאמץ - אבל בגלל שהכסף הוא בצורת דירה ולא בצורת מזומנים - אתה לא מרוויח אותו. אם אתה למשל מוכר את הדירה שבבעלותך ומקבל כריבית את ה-1000$ ייתכן שתוכל להשכיר דירה זהה לשלך בפחות מ-1000$. מלבד זאת, הדירה שסיימת לשלם עלייה משכנתא וששווה מיליון שקל - כנראה ששילמת עלייה 2 מיליון שקל - כתוצאה מהריבית. כך שזה לא הדבר המשתלם ביותר.

בנוגע לשאר ההוצאות - תיווך זה לא רלוונטי. מרבית העסקאות בארץ מתבצעות ללא תיווך (וגם מי שחכם ילך ליד2, הומלס או ללוח מעריב, ידיעות או המקומון העירוני). הובלת דירה אכן עולה כסף, אבל אם אתה נגיד עובר דירה פעם ב-4 שנים (גם לבעל הבית אין אינטרס להחליף דייר - הוא יכול להפסיד חודש-חודשיים של שכירות וזה גם באלגן בשבילו להתחיל להראות את הדירה ולחתום על חוזים. חוץ מזה שייתכן שהדייר הבא, בניגוד אלייך, יהיה דייר בעייתי שלא ישלם בזמן, יהרוס את הדירה ועוד..), אז העלות של ה-2,400 שקל מתחלקת ב-48 חודשים - או 50 שקל לחודש. זה לא אסון. מצד שני - זה נותן לך גמישות. נניח שאתה רווק בן 27 - אתה לא צריך יותר מדירה של 2 חדרים. אחרי זה אתה מתחתן ונולד לך ילד - אתה רוצה דירת 3 חדרים. אחרי זה נולדים לך עוד 2 ילדים (אחרי 5 ו-7 שנים נגיד מהילד הראשון) - אתה רוצה לעבור לדירת 5 חדרים. אחרי זה הילד הראשון עוזב את הבית ויש חדר מיותר - יותר כלכלי לעבור לדירת 4 חדרים. ובסוף שאתה מזדקן הגיוני וזול לעבור לדירת 2-3 חדרים. אז יותר נוח לעבור 5-6 פעמים דירה בשכירות מאשר למכור ולקנות 12 פעמים (6 מעברים - כל אחד כולל מכירה וקנייה) דירות. גם אתה יכול בהתחלה לגור בת"א, אחרי זה לעבור נגיד לוילה בנהריה, אחרי זה להחליט לעבור לירושלים..וזה הרבה יותר קל (אם מקום העבודה שלך גמיש או משתנה זה כמובן עוזר).

השאלה האם כדאי לקנות או להשכיר דירה - במובן הכלכלי - אינה קבועה. התשובה תלוייה בעיקר בשער הריבית ובמחיר הדירה שחושבים לקנות. דירות יקרות עדיף לשכור (לגור בשכירות), דירות זולות עדיף לקנות. אם הדירה זולה באופן מובהק (נגיד 3 חדרים בפחות מ-70,000 דולר - ויש בהרבה מקומות בארץ שהם אינם גוש דן) - כמעט תמיד עדיף לקנות מבחינה כלכלית. לעומת זאת, בית בצפון ת"א שעולה מיליון דולר כמעט תמיד יהיה כדאי לשכור. בנוגע לריבית - בריבית ששוררת בימים אלו, יותר מתמיד - כדאי לקנות דירה. בריבית של נגיד 5.5% - כדאיות קניית הדירה פוחתת בצורה דרסטית לעומת שכירות. זה לא חישובים פשוטים וממש ממש לא מוחלטים. אני מעדיף להשכיר דירה. בקניית דירה יש גם סיכונים גדולים - אם המשכנתא נלקחת בריבית משתנה והריבית במשק עולה, התשלומים החודשיים עולים משמעותית (ע"ע משבר הסאב-פריים בארה"ב שנוצר בדיוק מהסיבה הזאת). בנוסף - אם למשל לקחת משכנתא ל-30 שנה ונקלעת לקשיים כלכליים אחרי נגיד 5-10 שנים הבנק יכול לקחת את הדירה שלך ולמכור אותה בשוק בכדאי לקבל את הכסף שאתה חייב לו - ובמקרים כאלו אתה תגלה שלמרות ששילמת 10 שנים לבנק אתה עדיין חייב סכום הגדול מהשווי של הדירה. מלבד זאת, נזקים שנגרמים כתוצאה משריפה או רעידת אדמה (ואנחנו במקום שמאוד מועד לזה, קרה בסין ויכול בקלות לקרות כל יום גם כאן -בשבר הסורי-אפריקאי) כואבים הרבה יותר בכיס כאשר אתה בעל דירה. גם אם קנית בית שנמצא באיזור שנחשב טוב, ולכן מחירו יקר, וכעבור שנים האזור מדרדר - ערך הדירה שלך יורד משמעותית והפגיעה הכלכלית בך קשה (אם אתה רוצה למכור את הדירה ולעבור לשכונה שכוללת פחות מסוממים או שיש בה פחות זבל ברחוב). גם אם קנית דירה כשהדולר היה 4.8 ופתאום הוא 3.8 ואתה רוצה למכור את הדירה מסיבות אי אלו ואחרות - יש לך בעיה קשה. יש הרבה סיכונים כלכליים עצומים בקניית דירה שנחסכים לך אם אתה שוכר דירה.

מומלץ לקרוא את כל הנושא. חוץ מזה, היה עוד דיון אחר בנושא ואפשר לחפש גם אותו.

[MiniMizer]

אני יודע תיאוריה ואני יודע מעשי ואני יודע מה הפגמים בתיאוריות (ויש המון). לשכור דירה זה דבר הרבה יותר בטוח מלקנות דירה. ואני המום מזה שאתם לא מבינים את זה. איך לעזאזל בעלות על דירה באשדוד או גבעתיים שעולה 1.5 מיליון שקל בטוחה יותר מקניית אג"ח מדינה (או מק"מ) במיליון שקל?! הרי הדירה יכולה לרדת בקלות למיליון שקל ופחות ואג"ח הדירה בוודאות יעלה כל שנה בכ-4% (שוב, עם הסתייגות - אם המדינה תקרוס לא תקבל את הכסף. אבל גם הבית שלך כנראה יקרוס. אז..).

אתה צודק, אבל - בשביל לקנות אג"ח מדינה במיליון שקל, אתה צריך מיליון שקל. בשביל לקנות דירה במיליון וחצי שקל - אתה צריך כמה מאות אלפי שקלים, גג.

לרוב המוחלט של האנשים אין מיליון שקל, לכן הם חוסכים כמה מאות אלפים - ואת שאר הסכום לוקחים במשכנתא.

מבחינה ריאלית, בפני זוג (או משפחה) שיש לו, נגיד, 300,000 ש"ח, עומדות שתי ברירות: להשקיע את הכסף הזה באג"ח, לקבל סכום כסף זניח לחלוטין כל שנה (הריבית על אג"ח ממשלתי היא די מגוחכת) ולהמשיך לחיות בדירה שכורה (כלומר להמשיך לשלם כמה אלפי שקלים מדי חודש, כשהריבית על האג"ח לא מכסה אפילו רבע מהסכום הזה) או לקחת משכנתא ולקנות דירה משלהם.

אז בעוד עשרים שנה, במקרה אחד יש להם דירה שהיא שלהם והיא שווה X ש"ח ובמקרה השני, אין להם דירה אלא יש להם סכום כסף באג"ח ששווה גם הוא, סביר להניח, X ש"ח. והם עדיין משלמים Y ש"ח שכר דירה מדי חודש.

[Guy King]

כן, אבל מאחר שבלקיחת משכנתא אתה משלם ריבית, הרי שהסכום הסופי שאתה משלם על הבית גבוה בהרבה - לפעמים אפילו כפול - מהסכום ששילמת אלמלא היית צריך משכנתא. עכשיו, הנקודה היא שבמרבית המקרים המשכנתא שמשלמים גבוה יותר מהשכירות החודשית שאפשר לשלם, ולכן הסכום העודף שנשאר מהשכירות החודשית יכול להיות אפילו מושקע בצד. צריך ואפשר להראות חישוב מפורט שמראה למה ברוב המקרים שכירות עדיפה על קנייה, ועשינו את זה פעם, אז אני אחפש בארכיון ואעשה קופי פיסט. גם אמרתי שלרוב עדיף לקנות דירות קטנות וזולות (הכוונה למאוד קטנות וזולות - פחות מנגיד 600-700 אלף) וכדי במיוחד לשכור דירות גדולות (ששוות כמה מיליונים). בקיצור יש סקאלה כזאת:

< _*_______________________________________*__ (מחיר במאות אלפי ש"ח)

^(דירות יקרות) ^ (דירות זולות)

וככל שמתקדמים על הסקאלה ימינה, לכיוון היקרות, כך כדאי יותר להשכיר בממוצע (כי תמיד יש יוצאים מהכלל). נקודת האיזון נמצאת קרוב יותר להתחלה מאשר לסוף, ולכן בממוצע יותר כדאי להשכיר דירה (בטח שמדובר בדירה למשפחה ולא בדירה לרווק).

[איסתרא בלגינא]

אז בעוד 20 שנה, כשיהיה להם X ש"ח, שיקנו את הדירה.

אבל שוב, יש את העסק של עלות אלטרנטיבית. בעוד עשרים שנה, אלו שקנו יהיו עם דירה שלא מכניסה להם גרוש. אלו ששוכרים אמנם משלמים דמי שכירות כל חודש, אבל מצד שני מקבלים ריבית על ההשקעה הראשונית שלהם, שתפחה (ריבית דריבית) במשך 20 שנים.

[Milford Cubicle]

Guy King, חוסר ההבנה הבסיסית שלך מדהימה אותי ברמות שאתה לא מסוגל לדמיין.

"עדיף לקנות דירה קטנה וזולה" ?

אתה עדיין חושב שאני קונה דירה בשביל לעשות עליה רווח כספי? כמה נכה שכלית אתה מסוגל להיות?

אתה מתעקש להידבק לתיאוריות שלך, ולזלזל באנשים שמבינים קצת יותר ממך בעולם האמיתי.

אתה ממשיך לנבוח "עלות אלטרנטיבית", "עלות אלטרנטיבית", וכרגיל מתעלם מהעובדה שזה תיאורתי בלבד, ו-Minimizer תיאר את זה בצורה נפלאה.

אז אתה ממשיך להגיד "תשקיע מיליון שקל באג"ח" כמו דביל שלא קולט שאין לאף אדם ממוצע במדינה ככה סתם "מיליון שקל זמין לבזבוזים".

אתה ממשיך להתעקש שאנשים קונים בית (תפסיק לקרוא לזה דירה) במיליון שקל מתוך תקווה שהבית יהיה שווה 2 מיליון בעתיד (למה נראה לך שזה מעניין אותם?? הם רוצים לגור שם, לא למכור אותו יא קשה הבנה אחד!)

בקיצור, אתה פשוט מסרב לקלוט שיש אנשים שקונים בית בשביל לגור בו, ולא מעוניינים לעשות עסקאות נדלן כדי להרוויח עליהן כסף.

אז תמשיך לחיות בעולם הדימיוני שלך, תמשיך לזרוק כסף על שכירות כל חודש, ותהיה בריא!

[silky]

טוב עומרי,

אני אסביר לך בצורה הכי פשוטה את מה שגיא מנסה להסביר לך(בלי אנטיגוניזם בבקשה, פשוט תקרא):

במקום לקחת משכנתא על דירה ולשלם 5,000 ש"ח, תשכור אותה ב 3,000 ש"ח(זרקתי מספרים לשם הדוגמא, היחס פחות או יותר הוא החשוב), ואת ה -2000 ש"ח הנותרים (שאילולא היית משלם שכירות היית משלם לבנק כל חודש) אתה שם באג"ח מדינה(לפי גיא), וכעבור נגיד 20 שנה , אחרי 4 אחוז ריבית כל שנה, יהיה לך בקירוב מיליון שקל, שבהם אם תחפוץ בכך, תוכל אפילו לרכוש דירה.

[Milford Cubicle]

מצויין, אז אני אסביר לך בדיוק באותה שיטה למה מה שאתה מתאר לא מעשי:

כי:

א. מחיר המשכנתא ומחיר השכירות עבור דירה באותו רמה - דומה. מכיוון שעלות הבניה של דירה ששוויה יהיה (לצורך השוואה לדירה השכורה) כ-1.5 מיליון ש"ח, מסתכמת בכ-500,000 ש"ח בלבד ולכן אולי אף תדרוש משכנתא נמוכה יותר משכירות של דירה ברמה דומה.

ב. אין לי 5,000 בחודש, יש לי 3,000. אני יכול או לשלם אותם למשכנתא ולהישאר עם דירה, או לשלם אותם על שכירות ולהישאר בלי כלום. אין "2,000 נותרים". וזה בדיוק ההבדל בין התיאוריות של גיא ובין העולם האמיתי.

אין "2,000 נותרים". וגם אם היו, בתיאוריה, 2,000 נותרים - סביר להניח שהם היו משמשים את רוב האנשים פשוט להעלאת רמת החיים (לגיטימי לחלוטין) ולא כהשקעה לעשיית כסף נוסף בזמן שהחיים בהווה הם בדוחק. ושוב קופץ לו ההבדל התהומי בין התיאוריות של גיא ובין העולם האמיתי.

[silky]

אוקיי בוא נלך למשהו שיש לי נסיון איתו.

דירה של המשפחה בר"ג, שווה בערך 800,000 אלף שקל. מושכרת במחיר ריאלי לאיזור של כ-3000 ש"ח בחודש.

בהנחה שאני מצליח לקבל משכנתא של 80 אחוז מהבנק(מישהו פה רשם שטות שאפשר לקבל 100 אחוז משכנתא. שזה בפירוש לא נכון, מה גם שהתנאים מתחרבנים לרעתך ככל שהאחוז עולה, אבל אני נסחף-כמו כל הט'רד הזה BTW) שזה 640K קרן. נניח ופרשתי את זה ל-20 שנה למען הנוחות, לפי ריבית של 4 אחוז(החישוב שלי מאוד מופשט למען הבהירות).

יוצא משהו כמו 5800 ש"ח החזר חודשי.

זה לא בהכרח חייב להיות יחס של 1 ל-2 אבל YOU CATCH MY DRIFT...

[Milford Cubicle]

ואני מסביר לך שבשביל לבנות (לא לקנות מקבלן שעושה עליי רווח, אלא לבנות בבניה עצמית על מגרש ששייך לי) בית ששווה (או "יהיה שוה" בסיום הבניה) כ-1.5 מיליון ש"ח - כל מה שאני צריך זו משכנתא של כ-500,000 אלף.

שהיא 100% מהעלות, אגב, אפילו אם אני מכניס את כל הריהוט הפנימי הבסיסי בבית לצורך העניין.

עכשיו תחשב מחדש.

[silky]

מצד אחד אתה אומר שאין לך מליון שקל, אבל פתאום יש לך מגרש בבעלותך.

אני אתייחס למה שכתבת בשני אופנים:

1: תמיד אפשר לשנות את המשוואה ע"י הוספת/החסרת גורמים. ואם הייתי אומר לך שהריבית למשכנתאות עלתה ל-7.5 אחוז?

2: גם אם יש לך באמת מגרש בבעלותך, ואני לא מתייחס לאמיתות הנתונים שכתבת(שאתה יכול לבנות בחצי מיליון בית שיהיה שווה 1.5 מליון), אז גם לו יש עלות אלטרנטיבית(המושג שאתה שומע הרבה בדיון הזה), כי יכולת למכור אותו ולשים את הכסף באג"ח מדינה.

[Milford Cubicle]

מצד אחד אתה אומר שאין לך מליון שקל, אבל פתאום יש לך מגרש בבעלותך.

מה הבעיה בזה?

העלות שלו אגב היתה כ-50,000 ש"ח עבור מנהל מקרקעי ישראל.

כי יכולת למכור אותו ולשים את הכסף באג"ח מדינה.

אין לי כוונה להגיב בפעם המיליון לנושא הדבילי הזה.