אתה לא נשאר עם כלום, אתה נשאר עם יותר כסף בבנק + הכסף שהכסף בבנק עושה.

כפי שהדגימו מקודם ברגע שסיימת לשלם על המשכנתא נשאר לך נכס ששוה מיליון ומשהו אבל לא מניב לך כלום ולכן אתה מפסיד עליו את הריבית הזו

זה מאד מאד לא אינטואטיבי, אבל עובד

מה לא מובן?

אם אתה משלם 4% מערך דירה של 1.5 מיליון ש"ח לבעל הדירה - כלומר 60,000 ש"ח זה כסף לפח.

אם אתה משלם משכנתא בריבית קבועה של 4.3%, אתה משלם 64,500 ש"ח שהולכים לפח.

כלומר אתה צריך כל שנה יותר מאשר הריבית לבנק כדי להתחיל להחזיר את המשכנתא.

באותה מידה אתה יכול לשכור את אותה דירה, ואת ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד להשקיע באפיק סביר כלשהו.

יש סיכוי טוב שבסוף תקופת המשכנתא תשאר עם יותר כסף ביד מאשר שווי הדירה שקנית.

וואי אתם לא מבינים עברית? :-\

כשאתה שוכר דירה אתה נשאר עם כלום.

כשאתה קונה דירה - אתה נשאר עם נכס. דירה.

כסף, בנקים, ריביות, כל זה לא רלוונטי.

ברגע שיש לך נכס ביד - הוא שווה הרבה יותר מריביות דימיוניות בבנק - כי הוא לנצח.

אבל אם מחירי הדירות צנחו ואתה צריך עכשיו את הכסף מיד (נניח חס וחלילה השתלה בחו"ל או משהו) פתאום תגלה שהנכס "הניצחי" שלך לא שווה הרבה

נניח באמת שאם אתה שוכר דירה, אז אתה חוסך 4,500 ש"ח בשנה. במשך 20 שנה זה מצטבר ל-90,000 ש"ח. נניח השקעת את הסכום הזה באפיק שהקנה לך ריבית דמיונית של 100%, ובתום 20 שנה אתה עדיין גר באותה דירה שכורה והצלחת לחסוך 200,000 ש"ח. במידה והיית קונה את הדירה, אז אחרי 20 שנה גם היית מפסיק לשלם על הדירה, וגם היית נשאר עם דירה ששווה 1.5 מליון ש"ח או יותר.

בדירות קטנות המצב אפילו יותר קיצוני. ההחזר החודשי של משכנתא על דירה קטנה (90% מערך הדירה) יותר קטן מהשכ"ד על אותה דירה, כך שאחרי 20 שנה גם יש לך דירה וגם חסכת כסף.

עמרי, אתה פשוט קשה הבנה

קח לדוגמא נכס בשווי 1.5 מיליון ש"ח.

השכירות שלו היא 5,000 ש"ח בחודש.

מקרה א':

נניח וקנית את הנכס, ולקחת 1.5 מיליון ש"ח משכנתא (לא אפשרי אבל נניח).

בריבית קבועה של 4.3% החזר המשכנתא הוא 7,500 ש"ח בחודש, בלי לקחת בחשבון ביטוחים שיעלו לך עוד כ-200 ש"ח בחודש, וביטוח EMI שיעלה לך עוד כ-400 ש"ח לחודש.

סה"כ בוא נעגל ל-8,000 ש"ח בחודש. בשורה התחתונה, אם נזניח את המדד (שהוא לא זניח בכלל, אם נקח מדד שנתי ממוצע של 2.5%, בתום ה-30 שנה זה יביא את ההחזר שלך לכמעט 16,000 ש"ח!!!), לאחר 30 שנה יש לך דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח.

מקרה ב':

אתה שוכר את אותה דירה ב-5,000 ש"ח לחודש.

את ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד, 3,000 ש"ח, אתה משקיע בתעודת סל צמודה למדד ת"א 25. בוא נהיה פסימיים ונגיד שהתעודה מפיקה לך בממוצע רק 5% נקי בשנה. לאחר 30 שנה יש לך 2.5 מיליון ש"ח ביד.

מה עדיף?

לחלוטין מקרה א', כי אחרי אותם 30 שנה אתה וכל בני משפחתך יכולים לחיות לנצח בעלות של אפס ש"ח לחודש לעומת 5,000 ש"ח במקרה ב'.

מה!

אבל יש לך במקרה ב' 2.5 מיליון ש"ח ביד!

אתה יכול לקנות לאחר 30 שנה את אותה דירה שעולה 1.5 מיליון ש"ח, לגור בה כמה שתרצה, ועוד נשארו לך מיליון שקל ביד!

לא לקחת בחשבון פקטור נוסף.

ערך הדירה גם הוא עולה.

בוא אני אתן לך דוגמא ממה שאני מכיר:

ניקח לצורך העניין את פרוייקט סביוני נתניה שמהווה משיכה לזוגות ומשפחות צעירות מאזור גוש דן והשרון.

דירת 4 חדרים לפני שנתיים במסגרת הפרוייקט עלתה כ-700,000 ש"ח.

כיום היא עולה כמיליון ש"ח.

בעוד כשנתיים ערך הדירה צפוי לעמוד על 1.3 מיליון ש"ח.

http://www.mynet.co.il/articles/0,7340,L-3574931,00.html

מה עדיף?

ערך הדירה לא יעלה ב5 אחוז לשנה במשך 30 שנה. הדירה שהצגת לא תעלה 5 מיליון שקל בעוד 30 שנה

לא חוכמה לקחת מהנתונים רק את מה שמתאים לך.

אני גם יכול להראות לך שב-2006 מדד ת"א 25 עשה 30% - מזה אפשר להסיק שכל שנה הוא יעשה 30%?

גם אם נצא מנקודת הנחה שערך הדירה עולה כל שנה בהתאם לערך המדד שהיה באותה שנה, ואפילו השכירות עולה בהתאם לערך המדד שהיה באותה שנה, אני עדיין יכול לחשב ולהראות לך שלאחר 30 שנה נשאר לך יותר כסף אם תשכור את אותה דירה.

עריכה:

ועדיין הדוגמה לא טובה. אפילו לא כל הדירות הדירות עלו בצורה שאתה מתאר, זה מאוד מוגבל לאזור המרכז לתקופה שאתה מדבר עליה.

זה כמו שאני אגיד שמנית גוגל הכפילה את עצמה תוך שנתיים מאז שהושקה, ואז אם תשקיע במניית גוגל כל שנתיים תכפיל את הכסף שלך.

אתה גם יוצא מתוך הנחה שבמשך כל ה-30 שנה השכ"ד לא עולה ונשאר 5,000 ש"ח בחודש (מאוד לא מציאותי), ושוכח עלויות נלוות של מעברי דירה.

כמו-כן, עשית חישוב של ה-30 שנה הראשונים. תמשיך לחשב מה קורה במשך 30-60 שנה אחרי ה-30 שנה הראשונים. אם אתה קונה את הדירה, אז אחרי ה-30 שנה הראשונים אתה לא משלם יותר על הדירה, בעוד שבשכירות אתה ממשיך לשלם 5,000 ש"ח בחודש (או יותר).

כעבור 60 שנה, האדם ששוכר את הדירה משלם עליה 3.6 מליון ש"ח, בעוד שהאדם שקנה את הדירה חוסך כעבור 30 שנה 5,000 ש"ח בחודש שמצטברים ל-1.8 מליון ש"ח אותם הוא משקיע בתעודת סל צמודה למדד ת"א 25 המניבה לו לפחות 5% ריבית בשנה.

תחשב בעצמך ותראה שאתה טועה. אחרי 60 שנה ההבדל יהיה אפילו יותר גדול. יש לך 1.5 מיליון ש"ח ששוכבים ועושים תשואה מעטה יחסית לתשואה שאני מקבל על ה-2.5 מיליון ש"ח שכבר יש לי.

כמו שאמרתי, גם אם לוקחים בחשבון עליית שכירות ומחירי דירות בהתאם למדד, עדיין תרוויח אם תשכור ולא תקנה.

חשב ותראה. אם אתה לא יודע איך, תגיד לי - ואח"כ אני אעלה את תוצאות החישוב.

עריכה:

סתם בשביל להדגים את הנקודה שהעלתה לגבי תקופת ההמשך, תחשוב כך:

יש לי 2.5 מיליון ש"ח, לך דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח.

אני יכול לקנות את הדירה שלך ב-1.5 מיליון ש"ח, להפסיק לשלם שכ"ד, ועדיין נשארו לי 1 מיליון ש"ח ביד שאני יכול להרוויח עליהם בתקופת ההמשך.

אז - מי ירוויח יותר, השוכר או הקונה?

ורק כדי לחדד, חישובי המדד נעלמו משני צדדי המשוואה, ככה ששיקולים כמו מחיר הדירה יעלה/מחיר השכ"ד יעלה תקפים על שני הצדדים

לא חוכמה לקחת מהנתונים רק את מה שמתאים לך.

אני גם יכול להראות לך שב-2006 מדד ת"א 25 עשה 30% - מזה אפשר להסיק שכל שנה הוא יעשה 30%?

אני מסכים שזוהי דוגמא קיצונית, אך זה פקטור שאין להתעלם ממנו בכזו קלות.

בייחוד בטווחי סכומים שאתה מדבר עליהם, ב-1.5 מיליון שקל ניתן לרכוש היום דירה חדשה, אשר ערכה רק יעלה עם הזמן.

מה גם שבימים אלו החלה האטה בבניית דירות חדשות באזורים מבוקשים, מה שייגרום למצב עתידי בו הביקוש אינו יוכל לענות על ההיצע=>עליית מחירי הדירות הקיימות.