QttP - אתה באמת חושב שהפסד הון נוצר רק ברגע בו אתה מוכר את הנכס? וכן, גם ההרגשה קובעת, למרות שהיא לא צריכה להיות.

vic, בשיטה שלך אין אף פעם ירידות (או עליות!) מחיר מתונות בשום דבר, זה תמיד "דיגיטלי" - או מיליארד או אגורה. קח את המצב בשנים האחרונות: מחירי הדירות צפויים לעלות, לכן הקונים יהיו לחוצים לקנות עכשיו והמוכרים יעדיפו לדחות ולכן המחירים יטוסו לשמים. אז למה זה לא קורה?

רוב המכירות הן של דירות לא חדשות - משפרי דיור. גם רוב הקניות. להם אין סיבה להמתין, הרי מחיר הדירה שהם קונים משתנה פחות או יותר ביחד עם מחיר הדירה שהם מוכרים.

והבנקים? תרגיע. כמו כל עסק (או אדם בודד) אחר, הם רוצים להרוויח. אבל הם לא יכולים לעשות כל מה שהם רוצים - אף בנק לא יבקש ריבית שנתית של 20% על המשכנתה, למרות שריבית כזו תביא לו רווחים מאוד גבוהים. למה? כי כל הלקוחות יעדיפו ללכת לבנק מתחרה. למעשה, גם אם יהיה רק בנק יחיד, עדיין רוב לוקחי המשכנתאות היום לו יוכלו להרשות לעצמם משכנתה בריבית רצחנית שכזו, כך שהרווח ללקוח יהיה אמנם מאוד גבוה, אבל כמעט ולא יהיו לקוחות.

QttP - אתה באמת חושב שהפסד הון נוצר רק ברגע בו אתה מוכר את הנכס?

אם אתה לא מוכר ולא מתכוון למכור, מה אכפת לך מה הערך "על הנייר"? אין דין דירה למגורים כמו דין דירה להשקעה או השקעה בניירות ערך.

ביום שיתחילו לעלות פה את הריבית, קצת אחרי שארה"ב תתחיל להעלות אותה, וזה יקרה ככה עוד שנתיים (מזל שאני אסיים לשלם את ההלוואה על הרכב עד אז), המדינה הזאת תקרוס. מי שלקח משכנתא של מיליון שקל לשלושים שנה ישלם כפליים בזמן שהמשכורת שלו נשארת במקום ויפשוט את הרגל, מי שקנה דירה להשקעה יצטרך גם כן להחזיר לבנק יותר כל חודש ויעלה את שכר הדירה של הדייר המסכן שבסוף ישבר ויחזור לגור אצל ההורים שלו. ואת ישראל, בניגוד למדינות אירופה למיניהם, אין מי שיציל עם איזה תוכנית החזר חוב כזו או אחרת. אז מי ישלם את הכסף כדי לשקם את הבנקים שעושקים אותנו בכל דרך אפשרית? אני מניח שהפנסיה שלנו, המיסים שלנו, והחסכונות שלנו. אני גר בחלם, חייב לעזוב לפני שזה מתפוצץ. כל המדינה הזאת בועה, הכל מושתת על מינופים, הלוואות וכסף שאינו קיים עדיין (שלא לדבר על זה שהכל מושחת מהתחת). כל הבעיות פה ידועות מראש, אבל לא עושים דבר כדי לפתור אותן. פשוט פחד אלוהים.

לשקם את הבנקים שעושקים אותנו?

מי שלקח משכנתא של מיליון שקל לשלושים שנה ישלם כפליים בזמן שהמשכורת שלו נשארת במקום ויפשוט את הרגל

אז הוא יקרוס. לאו דווקא כל המדינה.

מי שקנה דירה להשקעה יצטרך גם כן להחזיר לבנק יותר כל חודש

רק אם הוא לקח חלק משמעותי מההלוואה צמוד לריבית הפריים (שצמודה לריבית בנק ישראל).

מי שלא אידיוט, וחישב את עליית הריבית העתידית הצפויה מראש בחישובי המשכנתה שלו לא יחווה שום זעזוע נוראי.

שוק דירות היוקרה במגמת ירידה - למי אכפת? מי כאן מתכנן לקנות בקרוב דירת יוקרה?

מחירי הדירות הרגילות עדיין עולים ומאותה סיבה: יותר ביקוש מהיצע. אני לא יודע עד כמה המשקיעים מגבירים את הביקוש, אבל לא נראה לי שיש בועת מחירים בארץ - בבועות כפי שהיו באירלנד או בארה"ב, לא רק הביקוש עלה אלא גם ההיצע, כשקבלנים מיהרו לבנות כדי להרוויח מעליית המחירים. ואצלנו? אין שום שינוי משמעותי במספר התחלות הבניה וגם לא יהיה, ללא רפורמה רצינית בהליכי רישוי הבניה בארץ - רפורמה שאותם אנשים שמקימים את קול הצעקה הרם ביותר בנוגע לעליית מחירי הדיור הם בד"כ המתנגדים הכי תקיפים שלה!

יש לך יכולת מיוחדת לקחת נתונים ולהציג אותם בצורה שתייצג את הטיעון שלך, ללא קשר למציאות. לא בונים כאן יותר כי זה משתלם לקבלנים. זה הכל. מצב הבירוקרטיה הזוועתי בארץ הוא רק תירוץ.

לא בונים כי זה משתלם לקבלנים? לא הבנתי...

לבנות קצת במחיר גבוה משתלם יותר מלבנות הרבה במחיר נמוך.

... בעיקר אם עלויות הקרקע\עבודה\חומרים נשארות קבועות. נניח והקבלן משאיר לעצמו 50% מהכסף ממכירת הדירות, כאשר השאר הולך לכיסוי העלויות. נניח גם שמחירי הדירות צנחו ב30%, ובהתאם מספר הקונים עלה בכ40%. בכמה צנחו רווחיו הכוללים של הקבלן?

זו חלק מהטענה שלי.

... בעיקר אם עלויות הקרקע\עבודה\חומרים נשארות קבועות. נניח והקבלן משאיר לעצמו 50% מהכסף ממכירת הדירות, כאשר השאר הולך לכיסוי העלויות. נניח גם שמחירי הדירות צנחו ב30%, ובהתאם מספר הקונים עלה בכ40%. בכמה צנחו רווחיו הכוללים של הקבלן?

לבנות קצת במחיר גבוה משתלם יותר מלבנות הרבה במחיר נמוך.

בהנחה ויש דרישה לדירות יוקרה.

חוץ מזה שלא כל שטח מוקצה לדירות יוקרה.

הכוונה כשמחירי הדירות גבוהים באופן כללי וקיצוני.

אתה חושב שאם היה להם הזדמנות להקים איזה פרויקט הם לא היו שועטים עליו? כי זה לא טוב למחירים?

הבנייה נעשית באופן הדרגתי (פרויקטים נמרחים וכן, לפעמים גם לא ממומשים) כדי לשמור על מתח רווחים גבוה.