לא עדיף לשפר את השכונות הקיימות? בעיקר מבחינת תשתיות שלא חשבו עליהם בעבר, למשל שבילי אופניים. למה לא "מתקנים" את השכונות הוותיקות ורק אח"כ מתחילים לבנות בשטחים ריקים? אפשר יהיה לבנות בניינים דומים ולהתאים את כל הסביבה לתנאים מודרניים שכוללים ביוב, הוספת דירות, כבישים ומדרכות רחבות, תיקונים תחבורתיים, נגישות למבני ציבור....

אני בטוח שיש לזה תשובה הגיונית שמשום מה לא חשבתי עליה :-\

ההוצאות יותר גדולות כנראה,

בפינוי בינוי יש לך תהליך של הוצאת התושבים והעברה למקום זמני , הריסה ופינוי ההריסות, בנייה מחודשת.

בבניה חדשה, אין לך את השניים הראשונים, לכן יותר זול.

אתה צודק במחשבה, זה הרבה יותר משתלם לטווח הארוך.

כי יש ביקוש לדירות חדשות....?

גם בפינוי בינוי יש הרבה דירות חדשות. בכל מקרה, הרבה יותר קל לבנות בית חדש על שטח ריק מאשר לעשות פינוי בינוי.

ההוצאות יותר גדולות כנראה,

בפינוי בינוי יש לך תהליך של הוצאת התושבים והעברה למקום זמני , הריסה ופינוי ההריסות, בנייה מחודשת.

בבניה חדשה, אין לך את השניים הראשונים, לכן יותר זול.

אתה צודק במחשבה, זה הרבה יותר משתלם לטווח הארוך.

כי יש ביקוש לדירות חדשות....?

אפשר להשית את כל ההוצאות על הקבלן. אפשר להוסיף ה-מ-ו-ן יחידות דיור (לדעתי אפילו להכפיל את מספר הדירות הקיימות בשטח נתון) כי לא תהיה פגיעה במרקם השכונתי וגם לא תהיה בעיה של תשתיות, עומס בכבישים. אתם מזכירים רק את החסרונות אבל יש גם יתרונות - פחות מנקי רחובות, פחות תאורה, יותר ארנונה, יותר איכות חיים

כי תמיד יש דיירים מעצבנים/גרידיים שמפילים את העסקה

פינוי בינוי לוקח המון שנים

אצלנו יש פרוייקט כזה ואני מכיר מישהי שמשתתפת

כשבונים משהו חדש על מגרש ריק יש רק את הקבלן ובעל המגרש

בפינוי בינוי יש הרבה דיירים מול הקבלן ורק זה מייצר אינטרקציות אינסופיות

קח לדוגמא דייר שמשכיר דירה של אמא שלו ואין לו שום עניין בפינוי מבחינתו זה הפסד הכנסה, הוא יטרפד כל דבר.

יש דיירים שיש להם חובות לעירייה, נניח שלא שילמו ארנונה 15 שנה, עכשיו כשמעבירים זכויות לקבלן העירייה לא מאשרת עד שלא ישולם החוב, הדייר מצידו מיתמם ומנסה להפיל את החוב האישי שלו על כל הדיירים.

הם בתהליך כבר שלוש שנים ועוד לא הגיעו לפינוי.

לפי מה שהבנתי הקבלן משלם השכרה של הדירות.

הקבלן משלם את עלות ההשכרה של בעלי הדירות הגרים בבניין, הנאלצים לשכור דירה במקום זו שבבעלותם. אני לא יודע מה קורה עם בעלי דירות בבניין שעובר פינוי-בינוי שאינם גרים בו בפועל.

בלי קשר, ברור שמדובר בכאב ראש לא קטן, אבל יש לו גם יתרונות מצד הקבלן - אין עלות קרקע (אמנם צריך לספק לדיירים הקודמים דירות חדשות, אך זה לא מצריך גיוס הון בטרם הבניה בניגוד לרכישת קרקע) וכל התשתיות לרוב כבר קיימות ויש לשכונה מה להציע, כך שקל יותר למשוך קונים... אז יש סיבה להשתדל ולשכנע את הדיירים היותר נודניקים.

חוסר האמון והחשדנות ברמות מטורפות

הם עושים הגרלה ראשונה כדי לקבוע את סדר ההגרלה השניה שבה יוכל הדייר לבחור את הדירה שלו מההיצע שנשאר פנוי

כל ההגרלות נעשות ביחידות כשבחדר נמצאים רק נציגים נבחרים כולל עו"ד והכל מצולם בוידאו.

מה זאת אומרת לבחור את הדירה שלי?

לפי מה שהבנתי, אם אתה קומה ראשונה אחרי הפינוי בינוי אתה נשאר קומה ראשונה.

כי תמיד יש דיירים מעצבנים/גרידיים שמפילים את העסקה

בהנחה והם מיעוט, דעתם לא רלוונטית.

בפועל זה יותר מסובך מבתיאוריה.

מה זאת אומרת לבחור את הדירה שלי?

לפי מה שהבנתי, אם אתה קומה ראשונה אחרי הפינוי בינוי אתה נשאר קומה ראשונה.

השיטה כדלקמן

נניח שמורידים 3 שיכונים של 3 קומות ובמקומם בונים 2 בנינים 19 קומות.

הקבלן נותן לדיירים לבחור עד קומה 13, הקומות הגבוהות מעל שוות יותר והם שלו.

עושים הגרלה ומי שיוצא ראשון בוחר מקומה 13 ומטה, בדר"כ הוא יקח קומה 13 וכך הלאה יורדים.

נניח ומישהו זקן או נכה, גם הוא יקח קומה 13 למרות שהוא מעוניין בקומה ראשונה

מהסיבה שדירה בקומה גבוהה שווה יותר (יש תוספת על כל קומה) ואז הוא ימכור אותה למישהו שיצא לו קומה ראשונה או שניה וההפרש זה הרווח שלו.

אין שמירות של קומות, ברגע שהבניין נהרס עושים חלוקה מחדש "פריש מיש"

שיטה מקוקלת.

למי שיש דירה גבוהה(מלכתחילה) צריך לקבל דירה גבוהה

למי שיש נמוכה שיקבל נמוכה.

למה קומה גבוהה שווה יותר?