אני חשבתי שכאשר הריבית היא אפס כמעט כדאי לקחת דווקא ריבית קבועה.

כי לפי גובה הריבית כיום, ההחזרים בריבית משתנה כיום הם המינימום האפשריים. אבל ברגע שהריבית במשק תעלה... משכנתא לוקחים ל 20+ שנים שבמהלכם הריבית גם תהיה גבוה, לפעמים למשך שנים.

זה בגדול נכון, אבל אף אחד לא יודע מה באמת צופן העתיד. כמה הריבית תעלה ומתי.

ריבית בנק ישראל בקנטים כבר מ2009, והריביות הקבועות התחילו לרדת חזק באותה תקופה. בערך ב2010 כבר אמרו "הריבית הקבועה בשפל כל הזמנים - כדאי לקחת עכשיו". זה באמת היה נכון שהריבית בשפל כל הזמנים. רק שמאז היא המשיכה לרדת. עכשיו היא גם בשפל כל הזמנים (רק שהשפל התעדכן), אבל מי אמר שלא תרד עוד, לפני שתעלה?

ניקח לצורך הדוגמה את מי שלקח לפני 4 שנים משכנתה - 100% קבועה. מי שעשה כן, כל חודש בחודשו, כבר 4 שנים מפסיד כסף לעומת זה שלקח 100% פריים (אז עוד היה אפשר).

אז הריבית תעלה בעתיד - מאוד סביר. ככל שהמשכנתה ארוכה יותר, כך יותר סביר שלאורך חייה תהיינה תקופות ארוכות של ריבית גבוהה. מה בסופו של דבר ייצא זול יותר? אף אחד לא יודע. זה הימור ו זה הימור.

ונגיד שדווקא היום אותו בחור החליט שהוא משדרג את הדירה וממחזר את המשכנתה. אז הוא צריך לשלם קנס פרעון מוקדם, כי הריבית הקבועה ירדה מאז שלקח. אז לא רק שהוא הפסיד כל חודש, הוא גם מפסיד כפליים עכשיו ברגע המחזור.

ומחזור זה לא רק כשמחליפים נכס. אולי הוא רוצה לקצר את ההלוואה / להגדיל החזר כי הוא יכול לעמוד בזה? או קיבל סכום חד-פעמי גדול ורוצה לפרוע חלק מההלוואה? בכל מצב - הוא יצטרך לשלם קנס פרעון מוקדם בריבית קבועה.

בפריים לעומת זאת - אין קנסות בכלל, בשום מצב. אפשר לקצר, להקטין החזר, לבצע פרעונות חלקיים כמה שרוצים ומתי שרוצים. זה מסלול הרבה יותר גמיש. אני באופן אישי מאוד אוהב גמישות בכספים שלי, ולכן אני מעדיף אותו.

עכשיו זה לא אומר שאני הייתי ממליץ לכל לווה לקחת 100% פריים. זה פשוט חוסר אחריות, כי יש כאלה שעבורם זה לא הימור על מה ייצא יותר זול בעוד 20 שנה. זה עניין של האם יוכלו או לא יוכלו לעמוד בנטל התשלומים.

כלל אצבע פשוט - ככל שהלוואה היא לתקופה קצרה יותר, וככל שהלווה פחות רגיש לעלייה מסוימת בגובה ההחזר - כך הייתי ממליץ על יותר בפריים ופחות בקבועה, ובמצבי קיצון מסוימים הייתי ממליץ גם על 100% פריים, וגם על 100% קבועה.

בא בנק ישראל ואמר - אין לך שיקול דעת. מקסימום 1/3 בפריים, מינימום 1/3 בקבועה, והשאר - לא משנה. אז אולי זה אמור להגן איכשהו על הלווים החלשים / הלא מבינים שעשויים לסכן עצמם יותר מידי (למרות שת'כלס זה לא מגן על כלום - אפשר לקפוץ מעל הפופיק גם בהלוואה בריבית קבועה), אבל זה מונע מלווים חזקים / מבינים לקבל החלטות שאולי יהיו יותר נכונות עבורם. וכאמור - אני אוהב גמישות ולא אוהב שמגבילים אותי ולוקחים ממני את הזכות להפעיל שיקול דעת.

אתה אומר שזה הימור, וזה נכון. אבל הרווח וההפסד האפשריים ממש לא שווים. אותו אחד שלקח לפני 4 שנים אומנם הפסיד, אבל מעט. הוא לא יכול להפסיד הרבה מעבר לזה, כי לריבית המשתנה יש מספר מינימום שהוא 0, (תאורטית כמובן) אבל אין לה שום מספר מקסימום, שיכול להגיע גם ל 20% ויותר. (לא תאירוטית) ולמה להסתכל רק 4 שנים אחורה? הממוצע של ריבית בנק ישראל במשך 20 שנים האחרוננות 7%, נראה לי פחות מריבית קבועה גם אם צמודה.

הריבית כיום 0.75%. לפני 4 שנים היא עמדה על 1.5-2%. לא בדיוק הפרש גדול. וכיום עוד יותר כאשר הריבית נושקת לאפס, לאן היא עוד יכולה לרדת מכאן? היא יכולה רק לעלות.

אז בעצם השיקול הוא בין להפסיד מעט בריבית קבועה (ורק במידה והריבית תישאר מאוד נמוכה במשך 20+ שנים) לבין הסיכון להפסיד הרבה בריבית משתנה, עד אי יכולת להחזיר משכנתא במידה והריבית במשק תגיע ואולי אף תתקרב לרמה דו ספרתית למשך כמה שנים. אני מבין שיש שיקולים נוספים כפי שציינת. אבל האם הם שווים את הסיכון הלא פרופורציונלי ?

באיזה תסריט אפוקליפטי בדיוק לדעתך ריבית הפריים תגיע למספר דו ספרתי ועוד תישאר שם למשך כמה שנים?

באיזה תסריט? אני לא צריך לדמיין תסריטים, ההיסטוריה של 20 שנה האחרונות מראה זאת.

בין ינואר 1995 ועד סוף 2000 ריבית בנק ישראל עמדה על לפחות 10% (מעט פחות בחודשים האחרונים של 2000) לפחות כשלוש מתוכם היא עמדה על 14% ועד 17-18%.

מאמצע 2002 ועד אמצע 2003 היא עמדה על כמעט 10%.

באמת לקחת משכנתא בלי לבדוק את כל זה ?

http://www.bankisrael.gov.il/he/DataAndStatistics/Lists/BoiTablesAndGraphs/bointcrh.xls

ההיסטוריה לא מעניינת אותי, אני מדבר על ההווה והעתיד ולא על העבר.

בעבר גם בוצעה שואה ונרצחו 6 מיליון יהודים ללא שום התנגדות. זה לא אומר שקיים תסריט ריאלי שבו זה יקרה שוב בעתיד (לפחות לא ללא התנגדות).

בעבר גם היתה עבדות בארה"ב וכושים היו שם על תקן חיות מחמד של הלבנים. זה לא אומר שקיים תסריט ריאלי שבו זה יקרה שוב בעתיד.

שאלתי שאלה פשוטה, אם אין לך תשובה פשוטה עדיף שתשתוק במקום לנסות להתחכם בכוח עם תשובות דביליות.

"הריבית במשק תישאר קרוב לאפס במשך 25 שנים שבה אני לוקח את המשכנתא ולא תעלה מעל 10% או אפילו תתקרב לכך, שאז אני עלול לגלות שאני צריך לשלם אלפי שח תוספת להחזר החודשי. איך אני יודע זאת, אני נביא. ולא מעניין אותי ההיסטוריה המראה תנודות רציניות הנמשכות שנים, (כמו הריבית הגבוה בעבר והריבית הנמוכה כעת) ושהריבית בישראל לא קשורה רק לתהליכים פנימיים אלא גם למה שקורה בעולם."

אתה הזוי.

מאוד משעשע לראות את אותו דיון, עם אותם משתתפים, חוזר על עצמו כל פעם מחדש :-)

מה שכן, לא ראיתי במהלך כל הדיון התייחסות לנקודה אחת מאוד בסיסית - בין אם אתה קונה דירה ובין אם אתה קונה תעודת סל על מדד ת"א 25, אתה משקיע. במקרה הראשון, אתה משקיע בנכס נדל"ני. במקרה השני, אתה משקיע במניות. כך או כך, בעוד 25 שנים אתה תשאר עם משהו ביד - תיק מניות, או דירה. מה יהיה שווה יותר? לדעתי זה בלתי אפשרי לחזות והמאמץ לעשות את זה הוא די מטופש, אלא אם כן אתם יודעים איך בדיוק ייראה השוק בעוד 25 שנה מהיום.

יכול להיות שבעוד 25 שנה מחירי הדיור יזנקו פי 4, ויהיה לכם הרבה מאוד כסף. יכול להיות שבדיוק יהיה משבר ומחירי הדיור יהיו ברצפה.

יכול להיות ששוק המניות יהיה בראלי מטורף, ויכול להיות שבדיוק יהיה משבר נוסף ותאבדו חצי מהכסף שחסכתם בבורסה.

בראשון לינואר 2008, ת"א 25 היה ב-1225 נק'. עד סוף נובמבר אותה שנה, הוא צנח ל-592 נק', כלומר מי שהיה מושקע בו איבד יותר מ-50% מהכסף שלו. מיותר לציין שמחירי הדיור לא נחתכו בחצי (אם בכלל) ב-2008, לכן מי שחשב בשנת 1983 שבעוד 25 שנה הוא ייקח את המיליונים שהוא חסך בבורסה ויקנה בהם דירה, הפסיד בגדול.

כל חישובי המיליונים מתבססים על מודלים שהם בגדול נכונים - עד הנקודה שבה הם מפסיקים להיות נכונים. בסוף, זה הכל משחק של הסתברויות, וההסתברות שבעוד 25 שנה אתם תעשו יותר כסף בשוק ההון לעומת שוק הנדל"ן היא לא גבוהה במיוחד, בטח לא אם משקללים את הסיכון שיש בכל אחד מהשווקים.

בשורה התחתונה, לדעתי השקעה בנדל"ן היא יותר בטוחה ויותר הגיונית למשפחה מאשר השקעה בשוק ההון, כי אי אפשר לגור ב-4 קירות שעשויים מניירות ערך, אבל אפשר לגור ב-4 קירות שעשויים מבטון. מי שקונה היום דירה, יישאר בעוד 30 שנה עם דירה. אולי היא תהיה שווה פחות (לא סביר, אבל נניח) - אבל זו עדיין דירה שהוא יכול לגור בה. מי שישקיע בשוק ההון יישאר בעוד 30 שנה עם הון, שאולי יהיה מספיק לקניית שתי דירות ואולי לא יספיק אפילו לקניה של דירה אחת. וזה סיכון שאני אישית לא מוכן לקחת.

אתה אומר שזה הימור, וזה נכון. אבל הרווח וההפסד האפשריים ממש לא שווים. אותו אחד שלקח לפני 4 שנים אומנם הפסיד, אבל מעט. הוא לא יכול להפסיד הרבה מעבר לזה, כי לריבית המשתנה יש מספר מינימום שהוא 0, (תאורטית כמובן) אבל אין לה שום מספר מקסימום, שיכול להגיע גם ל 20% ויותר.

נכון, אבל התסכלות יותר מידי אחורה לא ממש עוזרת, כי השוק וכל הסביבה הכלכלית של מדינת ישראל השתנה מהותית. הסבירות שזה יחזור להיות מה שהיה הוא נמוך (לפחות בלי שיהיה פה זעזוע כלכלי כל-כך עמוק שריבית משכנתה תהיה חלק קטן יחסית ממנו).

ולמה להסתכל רק 4 שנים אחורה? הממוצע של ריבית בנק ישראל במשך 20 שנים האחרוננות 7%, נראה לי פחות מריבית קבועה גם אם צמודה.

התסכלתי 4 שנים אחורה רק כדוגמה אחת לתסריט אפשרי שבה ה"לווה הסולידי" היה מפסיד. רוב המשכנתאות נלקחות ל20 שנה ומעלה, אבל לא כולן מחזיקות 20 שנה. זמן החיים הממוצע של משכנתה הוא פחות מ15 שנה ככל שאני זוכר נכון. איך זה? כי יש פרעונות מוקדמים, מחזורים (שזו למעשה הלוואה חדשה) וכו'. זוג צעיר שקונה את דירתו הראשונה - סביר מאוד שהיא לא האחרונה, וסביר מאוד שההחלפה תהיה לפני תום ההלוואה המקורית. למעשה כמעט אף אחד לא נשאר עם המשכנתה המקורית שלקח למלוא התקופה. זה עוד פרמטר שיש להביא בחשבון. והרי כשאתה קונה דירה - אתה יכול לצפות מראש במידה מסוימת של וודאות האם תרצה להחליף אותה בעתיד או לא.

ואל תדבר על הלוואות צמודות בכלל, אלא אם אתה רוצה לזכור גם את האינפלציה הדו-ספרתית של שנות ה90 (ואולי את התלת-ספרתית של שנות ה80?)

הריבית כיום 0.75%. לפני 4 שנים היא עמדה על 1.5-2%. לא בדיוק הפרש גדול. וכיום עוד יותר כאשר הריבית נושקת לאפס, לאן היא עוד יכולה לרדת מכאן? היא יכולה רק לעלות.

הפריים לא יכול לרדת עוד כמעט בכלל, זה נכון. הקבועות (שאינן קשורות באופן ישיר לפריים) דווקא כן. לפני 5 שנים למשל הפריים היה עוד יותר נמוך מאשר היום (השפל של ריבית בנק ישראל היא 0.5%), והקבועות היו גבוהות הרבה יותר.

אז בעצם השיקול הוא בין להפסיד מעט בריבית קבועה (ורק במידה והריבית תישאר מאוד נמוכה במשך 20+ שנים) לבין הסיכון להפסיד הרבה בריבית משתנה, עד אי יכולת להחזיר משכנתא במידה והריבית במשק תגיע ואולי אף תתקרב לרמה דו ספרתית למשך כמה שנים. אני מבין שיש שיקולים נוספים כפי שציינת. אבל האם הם שווים את הסיכון הלא פרופורציונלי ?

בדיוק מסיבה זו אמרתי שככל שהסיכון יותר נמוך (תקופה קצרה יותר ולווה אמיד יותר) - כך יש יותר מקום להשתמש בפריים, ואחרת - הייתי נותן יותר משקל לקבועה.

אם למדתי אמנות באוניברסיטה , אין לי את הזכות לחיות בכבוד ?

בתכל'ס? חד משמעית: לא.

לכן אתה רואה במדינות אחרות פועלי זבל מתורבתים ואנשים שלא מפחדים להגשים את החלומות שלהם בזמן שפה אתה רואה כל אהבל משלם 120,000 שקל עבור תואר במשפטים או מנהל עסקים ממכללת ראש העין.

מדינה של 2 מליון עורכי דין ואף אחד לא רוצה להיות מורה למתמטיקה.

נ

הפריים לא יכול לרדת עוד כמעט בכלל, זה נכון. הקבועות (שאינן קשורות באופן ישיר לפריים) דווקא כן. לפני 5 שנים למשל הפריים היה עוד יותר נמוך מאשר היום (השפל של ריבית בנק ישראל היא 0.5%), והקבועות היו גבוהות הרבה יותר.

מה ההסבר שהקבועות היו גבוהות יותר אז מאשר כיום? התחרות בין הבנקים גדלה ?

בשורה התחתונה, לדעתי השקעה בנדל"ן היא יותר בטוחה ויותר הגיונית למשפחה מאשר השקעה בשוק ההון, כי אי אפשר לגור ב-4 קירות שעשויים מניירות ערך, אבל אפשר לגור ב-4 קירות שעשויים מבטון. מי שקונה היום דירה, יישאר בעוד 30 שנה עם דירה. אולי היא תהיה שווה פחות (לא סביר, אבל נניח) - אבל זו עדיין דירה שהוא יכול לגור בה. מי שישקיע בשוק ההון יישאר בעוד 30 שנה עם הון, שאולי יהיה מספיק לקניית שתי דירות ואולי לא יספיק אפילו לקניה של דירה אחת. וזה סיכון שאני אישית לא מוכן לקחת.

בניגוד לרוב התגובות האמוציונליות בשרשור, זוהי הסתכלות מאוד מנומקת והגיונית, ולטעמי גם נכונה.

יכול להיות שאני לא מסכים באופן אבסולוטי לגבי באיזה שוק יש הסתברות לעשות יותר כסף - אבל כדי לעשות כסף בשוק ההון צריך במינימום להבין מה אתה עושה. כדי לשמור על דירת מגורים שקנית צריך רק לשלם את החזר ההלוואה בזמן, ומידי פעם לעשות שיפוצים שלא תתפרק. לרוב האנשים זה קל יותר מניהול הכסף שלהם, ולכן בהתייחסות הספציפית להסתברות של האדם הממוצע להרוויח יותר בשוק ההון, אני שוב מוצא עצמי מסכים איתך.

מה ההסבר שהקבועות היו גבוהות יותר אז מאשר כיום? התחרות בין הבנקים גדלה ?

לא. פשוט הריביות הקבועות לא נגזרות באופן ישיר מריבית בנק ישראל. יש כמה פקטורים נוספים (ביניהם ציפיות הבנקים לגובה הריבית בעתיד). כך שלמרות שבסופו של דבר ריבית בנק ישראל משתנה - ההשפעה של זה על הקבועות היא לא אבסולוטית ולא מיידית.

בניגוד לרוב התגובות האמוציונליות בשרשור, זוהי הסתכלות מאוד מנומקת והגיונית, ולטעמי גם נכונה.

יכול להיות שאני לא מסכים באופן אבסולוטי לגבי באיזה שוק יש הסתברות לעשות יותר כסף - אבל כדי לעשות כסף בשוק ההון צריך במינימום להבין מה אתה עושה. כדי לשמור על דירת מגורים שקנית צריך רק לשלם את החזר ההלוואה בזמן, ומידי פעם לעשות שיפוצים שלא תתפרק. לרוב האנשים זה קל יותר מניהול הכסף שלהם, ולכן בהתייחסות הספציפית להסתברות של האדם הממוצע להרוויח יותר בשוק ההון, אני שוב מוצא עצמי מסכים איתך.

אמרו לך את זה במשך עשר עמודים.

כמו שאמרתי:

בניגוד לרוב התגובות האמוציונליות בשרשור, זוהי הסתכלות מאוד מנומקת והגיונית, ולטעמי גם נכונה.

יש לומר כמוהו ויש לומר כמוך. יש להפגין ידע ולהציג עמדה מנומקת ויש להפגין בורות ולהתבכיין.

QttP אם כך, במשכנתא ב100% ריבית משתנה אשר נלקחה לפני מספר שנים כאשר היה אפשרי, כאשר ההחזר החודשי כיום כ 5000 שח, במידה ועוד 5 שנים הריבית תגיע ל 10%, מה יהיו ההחזרים החודשיים? ואם יהיו גבוהים מדי להכנסתו של הקונה, מה הם האופציות מלבד מכירת הנכס ? (ורק חסר שזה יקרה בעיצומו של משבר נדל"ן) פריסה מחדש לעוד 25 שנים מלבד ה 10~ שנים שכבר שולמו ?