בחולון באזור תל גיבורים הסמוך לכביש אילון כבר כמה שנים מנסים לקדם תוכנית פינוי בינוי.

כמה שאני רואה עדיין שום דבר לא זז.

גם כן, לפי מה שידוע לי הם מציעים תשלום שכר דירה + דירה+ דירה נוספת אם יש ילד בן 24 פלוס שגר בבית

קומה גבוהה יותר = פחות רעש (רחוק יותר מהכביש למטה), נוף עדיף, אוויר נקי יותר (תאורטית, שוב בגלל שהכביש רחוק יותר), בריזה טובה יותר (פחות מכשולים לרוח). החסרונות רלוונטיים רק כשאין אפשרות לעשות שימוש במעלית.

יש גם הרבה שכונות במצב ביניים שבהן לא צריך לעשות פינוי בינוי - ניתן לעשות הרבה מודינג לבניינים קיימים אפילו תוך כדיי שהדיירים גרים בהם

למה שהוא גם את זה לא עושים

אם לא בונים עוד הרבה קומות, זה לא משתלם לקבלן. הוא לא מחפש "מודינג" אלא עסקת קומבינציה רווחית.

יש גם הרבה שכונות במצב ביניים שבהן לא צריך לעשות פינוי בינוי - ניתן לעשות הרבה מודינג לבניינים קיימים אפילו תוך כדיי שהדיירים גרים בהם

למה שהוא גם את זה לא עושים

אני לא הייתי מוכן לגור בתוך אתר בנייה בשביל שמשהו יתעשר על התחת שלי.

גם אתה "מתעשר".

ה"מודינג" לבניין כולל דברים כמו הוספת חניון ומעלית, הרחבת דירות (ככה שאתה מרוויח עוד חדר או שניים לבית שלך) והחלפת תשתיות (צנרת וכו'). זה מעלה את ערך הדירה משמעותית.

ספציפית לגבי חניון, בד"כ אם מוסיפים אחד זה רק לדירות החדשות.

יותר בכיוון של הגרלה, כך שאף אחד לא ממש יוכל להתבכיין. לא הוותיקים שמרגישים העבדאי של הבניין ולא החדשים שהגיעו שחושבים שהם פחות או יותר אותו דבר.

-Trustory

אתה יכול להתעשר מזה אם תשכיר את הדירות

א. אזורים ישנים תוכננו מאוד גרוע. תשתיות לא יעמדו בעומס.

ב. בירוקרטיה אדירה ושיטת מיסוי בעייתית. כדאיות כלכלית לפינוי-בינוי גבולית מאוד.

ג. חמדנות של דיירים

נכון גם לגבי תמ"א 38.

באשדוד תמ"א 38 תפסה חזק. אני מוכר לציין שאם משפצים את החזית של בניין רכבת ומוסיפים מרפסת התוצאה נראת לא רע בכלל.

ג. חמדנות של דיירים

נכון גם לגבי תמ"א 38.

ד. חמדנות של קבלנים.

את הדירות לדיירים הקודמים הקבלנים לא מייצרים מטוב לב, אלא כי אין ברירה אחרת. גם מבחינת גודל ומפרט לא סביר שדירות אקראיות ייבנו שונה מהאחרות, ולכן לקבלן משתלם לבנות דירות טובות יותר גם לדיירים, כדי שהוא יוכל למכור את אלו שלו ברווח טוב יותר... אלא שלפעמים זה לא מספיק: כבר שמעתי על- (ואף נתקלתי אישית ב-) קבלנים שניסו ואף הצליחו לבנות מרפסות רק לקומות העליונות החדשות (הכוונה לתמ"א 38) או להפקיע את החצר המשותפת ושטחים בלובי הבניין לטובת חניות\מחסנים לדירות החדשות בלבד.

מסכים יש קבלנים חמדנים. אין ויכוח. אבל בעלי דירות בבניין שיכון משנות ה-60 בלי מעלית ומרפסת צריכים להגיד תודה ליזם שמשפץ את החורבה שלהם והופך אותה לראויה למגורי אדם. כנ"ל לגבי פינוי-בינוי. אני, אישית, אם הייתי גר בבניין כזה ויזם היה מוכן לבנות עוד חדר ומעלית (נעזוב את המרפסת), משפץ את חזית הבניין, מבצע חיזוקים מפני רעידת אדמה (לא יודע אם החיזוקים שווים משהו, אבל עדיף על כלום) ועל דרך מקפיץ את שווי הדירה ב-20-30% הייתי אומר לו תודה ולא מתווכח על זוטות. אבל אנשים חמדנים. חושבים שהם יושבים על מכרה זהב ובסוף נשארים עם הזין ביד.

דברים נוספים שלא צויינו.

בבניה חדשה הקבלן מחוייב להקצות חניה לכל דירה.

מאד מייקר את הבניה, בעיקר בדירות הישנות מאד שהשטח של הבניין מקשה ליצור חניות בגובה הקרקע ולחפור עולה פי כמה.

בכדי שלקבלן ישתלם לבצע פינוי-בינוי יחס הדירות צריך להיות 3:1 בערך (כמובן שבמרכז זה טיפה פחות ופריפריה יותר). שזה אומר פי 3 עומס על התשתיות באיזור.

ברחובות רבים, פשוט אין מספיק מרווח ציבורי בכדי להרחיב כבישים ולבנות בתי ספר/גנים בכדי לתמוך בזה.

היום העירייות מוכנות לתת אחוזי בניה מטורפים

באיזור של אמא שלי יש בתים פרטיים מקסימום 2 קומות

בעל בית שם קיבל אישור לבנות 7 קומות! התושבים השתגעו הגישו התנגדויות

העירייה הורידה לו קומה אבל אישרה להגדיל את גובה הדירות, בתכל'ס המגדל נשאר מגדל. אני צופה שאחריו יהיו עוד.

בתור בן של עו"ד העוסק במקרקעין- כמות הזמן לפינוי בינוי הרבה יותר גדולה, הרבה יותר פרוצדורות ובירוקרטיה, דיירים שצריך לקבל מהם הסכמה (שזה כשלעצמו סיוט), הסיכוי שהפרוייקט יירד אם אין הסכמת דיירים, לוקח המון זמן-בין 5 ל9 שנים בד"כ ולסיום- הרבה פחות מששתלם מבחינת הוצאות מול הכנסות (חלק מהדירות הולכות לדיירים הקודמים, צריך למצוא להם מגורים זמניים, כמות הדירות שנוצרות קטנה יותר, וכו'.

בבינוי רגיל אין לך את כל זה- להגיש בקשה לבניית תשתיות זה לא כ"כ מסובך (הרבה פחות מסובך משפטית מאשר פרוייקט פינוי בינוי). הפרוייקט הרבה היותר מהיר (עם קבלן טוב אפשר גם בשלוש שנים לסיים), והרווחים יותר גדולים.

הסיבה היחידה ששיטת פינוי בינוי נעשית היא אזורי מחיה שממש רוצים לגור בהם, ואז יש אנשים שמוכנים להשקיע בזה (מרכז ת"א למשל).