אף אחד פה לא יצא מנקודת הנחה כזאת:

יש לבן אדם 400K שקל ויש לו 2 אפשרויות

1)לקחת משכנתא של 500-600 למשך 20 +- שנים. ולקנות דירה

2)לשים את הכסף בבנק ולשחק איתו קצת בבורסה\אפיקי השקעה. ולחשב תשואת רבית שנתית.

והולכים לגור בשכירות.

עכשיו דוגרי לי אני כוח לעשות השוואה "מה יהיה עוד 20 שנה ומי חסך יותר כסף"

מי שרוצה שיעשה.

אז רגע עדיף להוציא 3000 שקל בחודש על שכ"ד במקום להוציא 1800 שקל על משכנתא?

זה לא ממש עובד ככה, באופן כללי דירה שהמשכנתא עליה היא 1,800 ש"ח לא עולה 3,000 ש"ח בשכירות

כמובן שזה לא משהו גורף, אבל זה נכון ברוב המקרים (אם כי לא על דירות זולות במיוחד)

הדירה שאני גר בה עולה כ1.5M

שכירות בה עולה 4,000 ש"ח בחודש

נגיד שיש לי הון של 500K

המשכנתא תהיה יותר מ6,000 ש"ח בחודש (בתור התחלה)

תקח את ההפרשים האלה על פני 20 שנה (משכנתא ממוצעת)

ועוד התשואה על ה500K

לך אחרי 20 שנים תהיה דירה, לי יהיה סכום ששווה הרבה יותר מהדירה הזאת

זאת הסיבה שזה לא כלכלי

נ.ב. פרט קטן ששכחתי - בדירה יש גם פחת, לא מהותי אבל קיים

ב20 שנים יהיו לך עלויות של צביעה/אינסטלציה/תיקונים/החלפת ריצוף/מטבח וכו'

בדירה שכורה אין לך את ההוצאות האלו

לך אחרי 20 שנים תהיה דירה, לי יהיה סכום ששווה הרבה יותר מהדירה הזאת

זאת הסיבה שזה לא כלכלי

זו בדיוק הנקודה, אך אל תתעלם מכך שאותה הדירה בעוד 20 שנה גם לא תעלה 1.5M כנראה. והשאלה היא גם מה התשואה שאתה מניח על ה500,000 שלך.

אנשים בגילאי 23-26 נדיר מאוד למצוא קונים דירה מהכסף שלהם. מי שעשה צבא והשתחרר בגיל 21 לא יכול לחסוך מאות אלפי שקלים תוך שנתיים.

גם התנאים שהבנק יתן להם הם גרועים. מי מבטיח לבנק שיש להם קריירה יציבה? הם אמורים רק לגמור תואר ראשון.

נשמע לי כמו משהו שההורים מממנים בלי קשר להאם זה כדאי או לא.

דרך אגב, אנשים פה זוכרים רק את עליית המחירים של 5 השנים האחרונות, אבל שוכחים את הקפאון במחירים בשנות ה-90. בשורה תחתונה הנדל"ן עולה בצורה יציבה, אבל רחוק מאוד מאוד מאם הייתם משקיעים את הכסף באפיקים אחרים. כמו שאמרו, קניית דירה בארץ זה אף פעם לא כלכלי.

לא צריך תשואה מטורפת בשביל שהסכום יהיה הרבה יותר גבוה, כמובן שהשקעות לטווח ארוך צמודות למדד

בדוגמה שנתתי המשכנתא היא בריבית פריים בלי הצמדה, כל התקופה 3.5%

בפועל המשכנתא תהיה הרבה יותר גבוהה

נ.ב. פרט קטן ששכחתי - בדירה יש גם פחת, לא מהותי אבל קיים

ב20 שנים יהיו לך עלויות של צביעה/אינסטלציה/תיקונים/החלפת ריצוף/מטבח/אמבטיה וכו'

בדירה שכורה אין לך את ההוצאות האלו

על תקופה של 20 שנים מדובר בהוצאה לא קטנה

[br]פורסם בתאריך: 5.02.2011 בשעה 16:52:26

---

דרך אגב, אנשים פה זוכרים רק את עליית המחירים של 5 השנים האחרונות, אבל שוכחים את הקפאון במחירים בשנות ה-90. בשורה תחתונה הנדל"ן עולה בצורה יציבה, אבל רחוק מאוד מאוד מאם הייתם משקיעים את הכסף באפיקים אחרים. כמו שאמרו, קניית דירה בארץ זה אף פעם לא כלכלי.

ועדיין, אם תקח את התשואה של ת"א 100 (למשל) משנת 2000 לעומת מחירי הדירות משנת 2000

למרות שהבורסה עברה שני משברים בתקופה ומחירי הדירות קפצו בצורה מדהימה, התשואה של ת"א 100 היתה הרבה יותר גבוהה

מ31/12/2000 עלה מדד ת"א 100 מאזור 500 לאזור 1200

בגדול, מי שיש לו הון עצמי יחסית גדול, עדיף לו לשכור דירה. מי שאין לו, עדיף לקחת משכנתא.

הבעייה היחידה בארץ בנוגע לשכירת דירה היא שאין לך שום מושג אם בעוד שנה בעל הבית יחליט "להעיף" אותך.

בארה"ב אנשים גרים בשכירות כל החיים...

חותמים אופציה להמשך שכירות

בשנה הראשונה חותמים על שנה, מצא חן בעינייך אז אפשר להגיע גם לחוזה לשנתיים.

העיקר בשכירות שלא ליפול על בעל דירה גרוע.

ובשכירות יש עוד פלוס אחד ענקי, אם נפלת על שכנים לא טובים, המקסימום שהסבל שלך נמשך זה 12 חודשים.

דרך אגב, אנשים פה זוכרים רק את עליית המחירים של 5 השנים האחרונות, אבל שוכחים את הקפאון במחירים בשנות ה-90. בשורה תחתונה הנדל"ן עולה בצורה יציבה, אבל רחוק מאוד מאוד מאם הייתם משקיעים את הכסף באפיקים אחרים. כמו שאמרו, קניית דירה בארץ זה אף פעם לא כלכלי.

עדיין, תיקח את מחירי הנדל"ן ב20 השנה האחרונות ותמצע את העליות, ואז תשווה לאפיקים אחרים. לא בטוח שתגיע למסקנה שהנדל"ן אך פעם לא כלכלי.

לא צריך תשואה מטורפת בשביל שהסכום יהיה הרבה יותר גבוה, כמובן שהשקעות לטווח ארוך צמודות למדד

כדי ש500K יהפכו ל1500K בתום 20 שנה, צריכים תשואה של כ5.6% נטו, אחרי דמי ניהול ומס רווחי הון, בממוצע על פני תקופה. זה בהחלט לא מטורף, אך גם לא הולך ברגל, ובמינימום דורש אג"חים קונצרניים ומרכיב מנייתי כלשהו בתיק.

בוא נניח לרגע שמחירי הדירות צמודות למדד ובוא נניח מדד של כ2.5% לשנה (סביר?). אותה דירה של 1.5M תעלה כ2.5M כעבור 20 שנה. כדי להגיע מ500K ל2500K צריך כבר כ8.4% תשואה נטו לשנה, שזה יותר ממה שמרבית המשקיעים שהם פחות או יותר סולידיים יניחו שהם יקבלו.

אבל, כאן לא הבאתי בחשבון את ההפרש בין עלויות השכירות לעלות המשכנתא. במספרים שציינת (ניקח אפילו 7000 לחודש למשכנתה, לפי ריבית משוקללת ללא הצמדה של 5.7%), יחסית לשכירות של 4000 נוצר הפרש של 720,000 לטובת השכירות ללא שום תשואה על אותם 3000 נוספים לחודש.

מה זה אומר? כדי להגיע לעמק השווה, יש להניח תשואה על ההון הראשוני איפשהו בין 6% ל7%. סביר? בהחלט. מובטח? לא.

בסופו של דבר בדירה הספציפית שהבאת לדוגמה, כאשר עלות השכירות השנתית שלה היא פחות מ3.5% מערכה - לפי כמעט כל סט הנחות סבירות, שכירות תצא כדאית מקנייה.

כל שבאתי להמחיש הוא שמדובר במערכת שיקולים לא פשוטה, שקשה לתת עליה תשובה חד-משמעית של כדאיות לטווח ארוך. ולכן גם שיקולים פסיכולוגיים מתערבים לעיתים קרובות (יש מי שבשבילו דירה זה בטחון ושקט נפשי, בעוד שמישהו אחר רואה בכך כלוב והתחייבות מיותרת).

דבר ראשון, לא תמצא שום תקופה מקום המדינה שהנדל"ן עשה בו יותר משוק ההון (לתקופה של 20 שנים)

דבר שני, יש לך טעות בחישוב

ההפרש בין השכירות למשכנתא הוא לטובת השכירות, כך שאתה צריך תשואה נמוכה יותר בשביל להשוות את המצבים, לא גבוהה יותר וגם על הכסף הזה יש תשואה

הדוגמה שהבאתי היא נפוצה ביותר באזור המרכז

היא תהיה נכונה ברוב המקרים, גם בדירות שעולות מליון

ושוב לא התחשבת בפחת

חותמים אפשרות להמשך שכירות

בשנה הראשונה חותמים על שנה, מצא חן בעינייך אפשר להגיע גם לחוזה לשנתיים.

מה זה שנה-שנתיים לעומת תקופת חיים? כלום. אף בן-אדם עם משפחה לא ירגיש בנוח לעבור כל שנתיים. ומה אם בעל הדירה מוכן בעיקרון להמשיך להשכיר, אבל רוצה פתאום 30% יותר? (שאין שום הגיון לשלם אותם כי זה מעל למחיר השוק, אבל לך תסביר את זה לזקן העקשן הזה)

יש אנשים שבשבילם הבטחון היחסי וההימנעות מטרטורים של מעבר שווים את העובדה שמבחינה כלכלית קרה הם לא פועלים באופן אופטימלי.

בכללי הייתי אומר, שככל שאדם יותר יודע להתעסק עם כסף והשקעות, כך מרחב התמרון שלו עולה, ובמצבו קניית דירה הופכת ללא הכרחית ובמקרים רבים אף לא כדאית. לרוב האנשים שלא בקיאים ברזי המערכת הפיננסית, "השקעה" בדירה עשויה להיות הדרך היחידה שבה הם בסופו של דבר ייצאו עם בסוף החיים האלה.[br]פורסם בתאריך: 5.02.2011 בשעה 17:29:42

---

דבר ראשון, לא תמצא שום תקופה מקום המדינה שהנדל"ן עשה בו יותר משוק ההון (לתקופה של 20 שנים)

רק אם בשוק ההון אתה מתכוון למדדי המניות המובילים, כלומר תיק שהוא 100% מנייתי. זה לא תיק שמתאים לכולם.

ההפרש בין השכירות למשכנתא הוא לטובת השכירות, כך שאתה צריך תשואה נמוכה יותר בשביל להשוות את המצבים, לא גבוהה יותר

לא הבנת את מה שכתבתי? ללא התחשבות בפער בין השכירות למשכנתה, התשואה הנדרשת הייתה מעל 8%, וזאת בהנחה (הסבירה, לטעמי) שמחירי הנדל"ן צמודים למדד בלבד. בפועל הם עלו בממוצע יותר מהמדד, אם כי לא כמו מדדי המניות, מן הסתם.

הדוגמה שהבאתי היא נפוצה ביותר באזור המרכז

נכון מאוד, לא התווכחתי על כך. מוסכם על רוב האנשים בתחום שדירות יקרות יחסית באזור המרכז הן לרוב השקעות כלכליות לא מוצלחות.

ושוב לא התחשבת בפחת

כמו שלא התחשבתי בעלויות מעבר (אינך יכול להניח שבמשך 20 שנה תוכל לגור באותה דירה שכורה). מבחינתי שניהם די זניחים.

לא הבנתי למה לתזרים של 3,000 ש"ח בחודש למשך 20 שנים אין תשואה

קח מקרה כזה

500,000 ש"ח הון ראשוני

3,000 ש"ח לחודש חסכון

תשואה שנתית של 5.5 אחוז (3%+מדד של 2.5%) - אפשר להשיג בלי מניות בהשקעות באגח קונצרני צמוד מדד

תקופה של 20 שנים

הערך העתידי של התזרים הזה הוא 2.8 מליון ש"ח

בכל מקרה, כל הדיון הזה כבר היה פה מתישהו

יש שם מספיק דוגמאות במספרים

http://hwzone.co.il/community/index.php?topic=367291.0

אמנם שכירות בתאוריה יכולה להיות זולה יותר, יש לה חסרונות גדולים:

חוסר הבטחון לגבי תקופות ממושכות - בין אם זה בעל הבית מחליט לעלות מחיר או שצריך את הדירה כי אחותו חזרה מחו"ל. תחשבו על זוגות עם ילדים בבית מושכר שצריכים לעבור בית ספר\גן כל כמה שנים.

חוסר היכולת\רצון להשקיע בדירה - אתה לא הולך לשים מיזוג מרכזי ומטבח נורמלי בבית להשכרה. יש דירות מושקעות להשכרה אבל לזוג צעיר בד"כ רוב הדירות במצב ג'יפה. ושלא כמו בארה"ב פה לא כ"כ נהוג שבעל הבית משפץ לפני שהוא מכניס דיירים חדשים.

שלא להזכיר את עלויות המעבר כל פעם...

לא הבנתי למה לתזרים של 3,000 ש"ח בחודש למשך 20 שנים אין תשואה

קח מקרה כזה

500,000 ש"ח הון ראשוני

3,000 ש"ח לחודש חסכון

תשואה שנתית של 5.5 אחוז (3%+מדד של 2.5%) - אפשר להשיג בלי מניות בהשקעות באגח קונצרני צמוד מדד

תקופה של 20 שנים

הערך העתידי של התזרים הזה הוא 2.8 מליון ש"ח

בכל מקרה, כל הדיון הזה כבר היה פה מתישהו

יש שם מספיק דוגמאות במספרים

http://hwzone.co.il/community/index.php?topic=367291.0

אכן אתה צודק, החישוב הראשוני שלי היה גס מידי.

במצב כזה תוך 20 שנה תעבור בקצת את מחיר הדירה שהנחנו שהוא צמוד למדד. ההבדל לא גדול מאוד (כ300 אלף שקלים לטובת השכירות).

משחק מסוים עם ההנחות או עם נתוני הבסיס יכול להגדיל את הפער, או להיפך להפוך את המגמה.

כל כוונתי היא שאין פה משהו וודאי, ואני לא קונה את האמרות "שכירות חד-משמעית משתלמת מקנייה" כמו שאני לא קונה "שכירות זה כסף לפח".

בעולם אמיתי, התנאים הם יותר לטובת שכירות דירה

אתה הרי לא יכול לקחת הלוואה לא צמודה בריבית קבועה כזאת

ההלוואה שלך תהיה או פריים או צמודה ורק חלקה תהיה ריבית קבועה לא צמודה ברמה שציינת

ואז החזרים של 7,000 ש"ח בשנה הראשונה גודלים גם לרמה של 8,000 ו 9,000 ש"ח לחודש תוך עשר שנים

על ענף השכירות הפריים משפיע הרבה פחות

בשביל להחליט "מה יותר משתלם" צריך לתמחר אספקטים נוספים כמו נוחות/גמישות/יציבות וכו' שיש ברכישת דירה

אבל בחישוב מתמטי רגיל, כמעט לא תמצא מצבים בהם עדיף לקנות דירה על לשכור (קיים בדירות זולות בעיקר)

בעולם אמיתי, התנאים הם יותר לטובת שכירות דירה

אתה הרי לא יכול לקחת הלוואה לא צמודה בריבית קבועה כזאת

האמת היא שספציפית כרגע דווקא כן, כי ל20 שנה אפשר לקבל מתחת ל6% בקבועה לא צמודה. צמודה אפשר לקבל מתחת ל3%, ואז אתה תתחיל מהחזרים נמוכים יותר שיעלו עם המדד. אפשר גם לקחת הכל בפריים ולהתחיל מפחות מ3% לא צמוד (P-1), שכמובן משתנה ויכול לעלות גם ל10, אך בממוצע, פריים של 6.5% וריבית משוקללת של 5.5% היא הנחה די סבירה...

בשביל להחליט "מה יותר משתלם" צריך לתמחר אספקטים נוספים כמו נוחות/גמישות/יציבות וכו' שיש ברכישת דירה

אבל בחישוב מתמטי רגיל, כמעט לא תמצא מצבים בהם עדיף לקנות דירה על לשכור (קיים בדירות זולות בעיקר)

נוטה להסכים, אך כפי שאמרתי קודם - זאת בהנחה שאתה יודע לגרום לכסף לעבוד בצורה הנכונה. למישהו שמכיר את התחום כמוך אני לא דואג, אך לא לכל מי שאני מכיר הייתי ממליץ את מה שהייתי ממליץ לך או לעצמי. לא מפתיע אותך הרי כמה אנשים יש שיבזבזו כל יתרה וחסכון שלהם על שטויות או יאפסנו אותו בפק"ם שקר כלשהו עם תשואה שבקושי מפצה על האינפלצייה.