[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

שער הדולר לא קשור לכלום.

כאשר שער הדולר עולה, מורידים מחיר דולרית, כאשר שער הדולר יורד, מורידים מחיר דולרית - וכאשר השער ברצפה כמו עכשיו - כולם עוברים לשקלים

בסוף בדרך כזו או אחרת, כולם מוכרים בשקלים.

אל תתייחס גם למחירים המפורסמים כמחירים סופיים. מחירי הסגירה נמוכים משמעותית לרוב מניסיון אישי שלי. גם בגיליון האחרון של דה-מרקר הביאו דוגמאות של 2 דירות שנמכרו ברמת השרון, שתיהן ב-20% פחות מהממוצע שמפורסם בלוחות.

הדירה של ההורים שלי שנקנתה ב-88 יכולה להמכר ריאלית ב-220% יותר מאשר ערכה אז. קח גם בחשבון שמדובר בדירות במרכז, ובשאר הארץ הדירות לא עלו בצורה כו חדה - אם בכלל.

לא מכיר מקום שבו אפשר למצוא מחירי דירות הסטוריים לפי אזורים.

את מדד המחירים לצרכן אתה יכול למצוא כן:

http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/mehkar/indheb.htm

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

עניין של ביקוש והיצע.

אם אנשים לא יוכלו להרשות לעצמם מחייה, אז יעבדו בגוש דן במשכורת מינימום רק אנשים צעירים שגרים עם ההורים, ואם לא יהיו מספיק עובדים כדי לעמוד בביקוש, יאלצו להעלות את המשכורת.

בעלי הדירות הם בד"כ אנשים סבירים מניסיון שלי וחברים שלי. אם נפלת על בעל דירה מחורבן, הוא יכול להיות בלתי הגיוני. אבל אם הוא ידרוש סכום בלתי סביר, לא רק שאתה תעבור, אלא אף אחד לא ישלם את הבלתי סביר. ואם כן משלמים, אז כנראה שגם האחרים יבקשו את אותה סביבה של מחירים עבור דירות דומות באזור.

מניסיון שלי, כל מעבר דירה (והיו לי שניים כאלו סה"כ, כאשר בדירה הנוכחית אני גר שנתיים וחצי) היה כרוך בסה"כ בסוף שבוע של עבודה קשה, ושנור של רכב הסטיישן של אבא שלי. מקסימום אפשר לשכור ליום רכב סטיישן.

כאשר אני מסתכל על הנתונים המפורסמים בלוחות, גם לפני שנתיים וגם היום שכה"ד משקף ערך של כ-4% מערך הדירה בדירות סבירות, וכ-5.5% בדירות ממש מחורבנות באזורים לא טובים. לא רואה שום שינוי.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

אני מסכים איתך ש-200 אש"ח שווים פחות בעוד 30 שנה מאשר היום.

אולם, למה לקחת ערך היוון של 5%?

תסתכל על הכסף במונחים של כח קנייה, כאשר ערך ההיוון הוא 2.5%.

אם תקח בחשבון שת"א 25 יעשה נניח 7% שנתי, ההיוון ישאר דומה לטעמי, ויתבצע על 1.85 מיליון ש"ח שזה ההפרש בין שני התסריטים.

אני מתייחס בצורה מאוד חשדנית למה שאומרים הכלכלנים. לדעתי התחזיות שלהם לא שוות גרוש, ואם הם באמת היו יודעים משהו - הם היו עסוקים בלהרוויח כסף בעצמם ולא בלבלבל את השכל בהודעות ותחזיות שבמקרה הטוב נכונות ב-50% מהמקרים.

עמדת המוצא שלי היא שכסף קונה כמעט הכל. דיור בין היתר. המטרה שלי היא למקסם את כמות הכסף שלי בדרכים לגיטימיות, כדי שלי ולילדי יהיו חיים כמה שיותר נוחים. לצורך כך אני משתדל לנטרל כל קיבעון מחשבתי, ובכל זמן נתון לבחון את תנאי השוק כדי לבצע את ההשקעה הטובה ביותר לאותו רגע נתון.

ייתכן מאוד ובעוד 5 שנים יהיה יותר כדאי לקנות מאשר לשכור. באותו רגע אני מבצע את הסוויץ' ברגע שאני מזהה שינוי בתנאים.

השקעה בנדל"ן יכולה להיות גם מצויינת בתנאים מסויימים - והנה לראייה, זיהיתי את מגמת השוק, ובשנה וחצי האחרונות עשיתי סיבוב על הנדל"ן שהכניס לי 50% נטו על ההון העצמי.

כאשר מסתכלים על דברים מהפן הכלכלי, יש לנטרל כל אמנט פסיכולוגי ואמוציונלי כדי להגיע להחלטות הכלכליות הטובות ביותר.

כמובן, שכאשר משלבים גם אלמנטים פסיכוליגיים ואמוציונליים, הם גוברים הרבה פעמים על הגיון כלכלי - וזה לגיטימי.

כל אחד יעשה את החשבון שלו, ויחליט מה עדיף

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

מי שמרוויח שכר מינימום שלא ישכור דירה בת"א.

בשאר חלקי הארץ מחירי הדיור הרבה הרבה יותר נמוכים, ואפשר לשכור דירה עם שותפים ב-25% מהמשכורת.

לא יודע למה קבעת שעלות המעבר היא עלות של חודש/חדשיים שכירות, או שצריך להחליף דירה כל שנה.

כל עוד בעל הדירה מבקש מחיר סביר, למה שתעבור?

מעבר לכך, אתה מסתכל על נתוני מיקרו של שנתיים, ולא על נתוני מקרו של עשרות שנים - ששונים מהותית.

בנוסף לכך, עלות שכר הדירה עלתה בצורה פרופורציונית לעלות הדירות, ולכן אין כאן משהו חריג.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

מדד תשומות הבנייה אינו משקף את מחירי הדירות.

מדד תשומות הבנייה הוא איזשהו מדד בסיסי המתאר עלויות מסויימות של חומרים ועבודה עבור הקבלנים שבונים את הדירות.

למשל, בשנתיים האחרונות מדד תשומות הבנייה עלה בצורה צנועה יחסית, ואילו מחיר הדירות במרכז קפץ בצורה הרבה יותר משמעותית.

מעבר לכך, מ-88 עד היום מדד תשומות הבנייה גדל פי 6 כמעט, ומחיר הדירות בוודאי שלא צמח ב-600%.

את מדד המחירים לצרכן אפשר למצוא באתר של בנק ישראל.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

אני הראיתי לך על מה אני מבסס את החישובים שלי.

לעומת זאת החישובים שלך מתבססים על תחושת בטן שלך.

אם עד עכשיו המחירים היו סבירים יחסית להכנסה של האנשים למה שבעוד 20 שנה המחירים לא יהיו סבירים?

פרט, נמק, הסבר.

חוזה שכירות סטנדרטי כולל אופצייה לשנה נוספת.

עלות מעבר דירה מתקזזת, ואפילו מתגמדת יחסית לעלויות שאתה חוסך כמו שיפוצים מדי פעם, תיקונים (דודים, מזגנים, צנרת ומערכת חשמל) וכל מני פרוייקטים ששייכים לבניין כמו הוספת מעלית, שיפוץ מעלית, גינה, חנייה וכו'.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

כן, רק שאתה ממשיך להשתמש במספרים שנוחים לך.

רוצה תסריט אלטרנטיבי? בבקשה.

אתה שוכר דירה ב-5,000 ש"ח.

אחרי שנה בעל הדירה דורש ממך 6,000 ש"ח. למה? כי ככה בא לו.

אחרי שנה בעל הדירה דורש ממך 8,000 ש"ח. למה? כי ככה בא לו.

אחרי שנה בעל הדירה דורש ממך 10,000 ש"ח. למה? כי ככה בא לו.

אחרי שנה בעל הדירה דורש ממך 20,000 ש"ח. למה? כי ככה בא לו.

את הכסף שהספקת לחסוך לפני ששכבר הדירה שלך הרקיע שחקים - השקעת בבורסה (הימורים, קזינו).

התעוררת בוקר אחד וגילית שהבורסה נפלה, ואיבדת את כל הכסף שלך.

עכשיו אתה נטול כסף, ונטול בית (כי אין לך מספיק כסף בשביל השכירות הגבוהה, שכבר הכפילה את עלות המשכנתא בדיעבד).

אתה מסתובב ברחוב ומקבץ נדבות בשעות היום, וישן על ספסל בגן הציבורי בלילה.

אלא בכלל לא מספרים שנוחים לי. אלא מספרים היסטוריים שלוקטו מפרסומים רשמיים.

בנוסף לכך, בוא נניח ובאמת הבורסה נפלה. היא באמת נופלת כל זמן מה.

בוא נקח את מדד ת"א 25 בתחילת 2000, כאשר הבורסה היתה בגיאות חסרת תקדים. בדיוק לפני הפיצוץ.

בוא נקח נקודת יציאה היום. אחרי הנפילה של סוף 2007, תחילת 2006.

כלומר ב-8 שנים האלה הכסף שלי ספג 2 מפולות רציניות. ועדיין הממוצע הוא 12% בשנה, ואם נכנסתי ב-2000 לפני המפולת, ויצאתי היום אחרי 2 המפולות, עדיין הכפלתי את הכסף שלי.

לדעתי זה לא רע.

גם שוק השכירות צריך להיות הגיוני בצורה כלשהי. אם הסכומים יהיו מוגזמים, אף אחד לא יוכל לשלם ובעלי הדירות ישאר עם הזין ביד. ולכן המחירים ירדו לרמות שאנשים יהיו מסוגלים לשלם.

במצב של תרחיש אימים, המצב שלך בתור קונה דירה יהיה גרוע יותר משלי.

נניח וקנית דירה, ובעוד שנתיים הבורסה נופלת, המצב בתחת, חברות מפטרות עובדים, אנשים לא יכולים לשלם משכנתאות והאינפלציה חוגגת. בגלל שאנשים לא יכולים לשלם משכנתא נפלטות הרבה דירות יד -2 לשוק, והמחירים צונחים ב-30%.

אתה גם מפוטר, ולא יכול לשלם את המשכנתא שצומחת בינתיים בקצב האינפלציה המבהיל.

אתה נאלץ למכור את הדירה שלך במחיר נמוך ממה שקנית, ובינתיים סכום הכסף שאתה חייב לבנק תפח בגלל האינפלציה, וגם אחרי שמכרת את הדירה אתה חייב לבנק עוד 200,000 ש"ח.

בתסריטי אימים יש מספיק חרא לכולם, אבל התסריט שלך פחות סביר.

עריכה:

אגב, אם הייתי רוצה להשתמש במספרים שנוחים לי - הייתי עושה את זה בלי בעיה.

הייתי מראה איך נכנסים לבורסה ב-2003 כשהיא היתה בתחת, ויוצא בסוף 2007 כשהיא היתה על הגובה, ואומר שהרווחתי פי 4 מהכסף שהשקעתי (ואתה יכול לבדוק אותי, מדד 305 מול מדד 1226).

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

הנה טרחתי.

גם ההנחה שמחר תחיה, או שהשמש תזרח היא ספקולטיבית.

אנחנו מבססים את זה על הנתונים ההיסטוריים הזמינים לנו, ועל יכולתנו לחזות את העתיד.

אותו דבר במקרה הנ"ל.

מבצעים חישובים זהירים על פי הנתונים הידועים לנו ומנסים להעריך כיצד לתכנן את הפיננסים כדי להוציא את המקסימום במינימום סיכון.

אתה לעומת זאת שבוי בקונספציה שאתה לא מסוגל לנמק, או להסביר מדוע החישובים שלי רחוקים, או להציע תסריט אלטרנטיבי מבוסס משלך.

לבל נשכח גם את חוסר הנוחות העצום מבחינת שכירת דירה.

וויכוחים אינסופיים עם המשכיר, חוסר יכולת לשפץ ולהשקיע בדירה.

בעל הדירה יכול להחליט לקראת סוף החוזה שהוא מעלה לך ת'שכר דירה שלך, ואם לא מתאים לך אז תתפנה.

אתה באמת רוצה לחיות ככה במשך 30 שנה?

זה כבר עניין של נוחות, ועניין של מזל.

אני למשל לא רב בכלל עם המשכיר שלי, משפץ מה שבא לי, ובגלל שהדירה עצמה לא משופצת גם שכה"ד נמוך.

מעבר לחסרונות שפירטת, יש גם הרבה יתרונות. למשל:

- אפשר לעבור בקלות יחסית מקום אם אתה משנה את מקום העבודה שלך.

- נניח ופוטרת ואתה לא יכול להמשיך לשלם משכנתא תאלץ למכור את הדירה - לעיתים בתנאים לא אופטימליים על מנת לכסות אותה. לעומת זאת אם אתה שוכר אתה לא חייב שום דבר לאף אחד ויכול לעבור למקום אחר - זול יותר. גם אין מצב שאתה חייב יותר כסף מאשר לקחת.

- נולדו ילדים? פשוט יחסית לעבור לדירה גדולה יותר.

- כל עניין העלויות של שיפוצים של הדירה והמבנה, מעלית וכו' - הם לא בעיה שלך ואתה לא משלם אותם.

- אם קנית דירה ונפלת על שכנים גרועים, אתה בבעייה רצינית. לעומת זאת אם אתה שוכר אתה יכול לעבור דירה.

כפי שאתה רואה - יש יתרונות לא מעטים לשכירת דירה.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

1.5*2.2=3.3 מליון ש"ח

ומה עם זה ששכה"ד יעלה? אז אין לך 2.5 מיליון ביד

שוב אלה חישובים ספקולטיבים שלא שווים הרבה וניתן להציג על הניר רווח/הפסד בקלות

חוץ מזה שבגלל חוסר נתונים, אתה מתעלם מכל שנות ה 80 עם האינפלציה המטורפת... פעם היה אפשר לקנות דירות בלירות, כשהמחירים עלו, הלירות המשיכו לשכב בבנק ולא היה ניתן לעשות איתן הרבה...

אבל לבית על קרקע שרשום על שמך בטאבו, יש הרבה משמעות...

דווקא עוד 10 שנים אחורה (מ-78 עד 88) האינפלציה היתה נמוכה יחסית.

בכל מקרה, אתם נודניקים.

תנו לי כמה דקות ואני אעלה חישוב כולל אינפלציה.

טוב, הנה תוצאות:

מקרה א':

קונים דירה של 1.5 מיליון ש"ח. משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח ל-30 שנה. החזר חודשי 8,000 ש"ח כולל ביטוחים (בפועל זה צפוי להיות 8,100-8,150 - אבל נניח).

יעד האינפלציה הממשלתי השנתי הוא בין 2 ל-3%. ניקח 2.5% ממוצע, ונפרוס על פני 12 חדשים.

כל חודש ערך הדירה עולה לפי קצב האינפלציה, וכך גם תשלומי המשכנתא.

כעבור 30 שנה: יש ברשותך דירה ששווה 3.17 מיליון ש"ח.

תשלום המשכנתא האחרון עומד על כ-17 אלף ש"ח.

מקרה ב':

שוכרים דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח. שכ"ד חודשי 5000 ש"ח. ההפרש בין תשלום המשכנתא לבין השכ"ד הולך לתעודת סל הצמודה למדד ת"א 25.

נניח הנחה מאוד פסימית שמדד ת"א 25 עושה כ-5% שנתי פרוס על פני 12 חדשים בצורה שווה. ד"א, כפי שאמרתי קודם זוהי הנחה מאוד פסימית - כיוון שב-8 שנים האחרונות המדד עשה בממוצע 12% שנתי. שכר הדירה צמוד למדד, ועולה כל חדש בהתאם לקצב עליית המדד, שזהה למקרה א'.

כל חודש כאמור, ההפרש בין תשלום המשכנתא במקרה א' הולך לתעודת הסל.

כעבור 30 שנה: יש ברשותך במזומן 3.36 מיליון ש"ח. 200 אלף יותר מבקרה א'.

תשלום שכ"ד האחרון עומד על 10.5 אלף ש"ח.

תוספות:

כל החישובים כאן מוטים לטובת מקרה א' של קניית דירה. תוספת 100 ש"ח (מאוד ראלי) לתשלום המשכנתא, מיד הופך את התוצאה של מקרה ב' ל-3.48 מיליון ש"ח במקום 3.36 מיליון. צריך גם לקחת בחשבון שמחירי הדירות בממוצע בארץ לא עולים בקצב עליית המדד היסטורית.

למרות ההטייה המאוד כבדה לכיוון קניית דירה, עדיין מרויחים כ-200,000 ש"ח יותר במקרה ב' ששוכרים דירה.

עכשיו, אם נקח בחשבון שת"א 25 עושה 7% נקי בשנה ולא 5%, לאחר 30 שנה יש לכם בכיס 5 מיליון שקל טבין ותקילין.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

אני לא מבין? כל החישוב שלי הוא מתמטיקה פשוטה.

מצד שני אתם לא יכולים לגבות את הטענות שלכם במספרים.

אין לי נתונים 30 שנה אחורה, אבל יש לי מיקרו נתונים 20 שנה אחורה.

ב-20 שנה האחרונות מחיר הדירות במרכז שאני מכיר גדל ב-220% בערך.

כמובן מדובר רק במרכז, ובשאר חלקי הארץ מחיר הדירות בקושי זז.

מדד המחירים לצרכן ב-20 שנה האלו עלה ב-243%.

אמרתי כבר שאפשר להצמיד את כל התשלומים שפירטתי: מחיר הדירה, עלות המשכנתא ועלות השכירות למדד בדיוק.

ההצמדה למדד משקפת עלייה של יותר משווי הדירות הממוצע, ובכל זאת יהיה כדאי יותר לשכור את הדירה ולא לקנות אותה.

רק לצורך השוואה, ב-8 שנים האחרונות (מינואר 2000) מדד ת"א 25 הכפיל את עצמו.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

אף אחד. אין לי גם בכלל בעיה עם זה כל עוד ברור לאנשים שבהרבה מקרים כלכלית יותר משתלם לשכור דירה מאשר לקנות אותה.

גם טוב שכך, כיוון שאם רוב האנשים היו שוכרים דירות ולא קונים אותן, השכירות היתה גבוהה יותר.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

תשלום המשכנתא הוא ברובו זריקת כסף לפח לא פחות מאשר שכירות, בהרבה מקרים אתה זורק אפילו יותר כסף כפי שהדגמתי לך קודם.

גם הראיתי לך שזה לא נכון שאתה נשאר בלי כלום ביד - להפך, בהרבה מקרים אתה נשאר עם לא פחות ואפילו יותר ביד מאשר בתשלום משכנתא, כאשר אתה משלם את אותו סכום חודשי.

הימור בבורסה הוא לא יותר הימור מאשר הימור על נדל"ן. ובכל מקרה, אם תקנה דירה אז לא ישאר לך כסף על מנת "להמר" בבורסה.

אף אחד לא דיבר על מסחר ספקולטיבי, אלא על הצמדה למדד המוביל.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

אף אחד מעולם לא טען אחרת.

גם אני וגם Guy King אמרנו כי ככל שהדירה זולה יותר, הכדאיות של קנייתה גדלה.

לעומת זאת אתה טענת כי דירה ב-1.5 מיליון ש"ח עדיף גם לקנות ולא לשכור.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

ככל שהדירות זולות יותר, עלות השכירות יקרה יותר יחסית לערך הדירה.

עבור דירה שעולה 600 אלף ש"ח התוצאות יהיו די דומות בשני המקרים, אולי יתרון קליל לקנייה.

השיקול הופך להיות יותר שיקול של נוחות, ומהבחינה הזו יש יתרונות גם לשכירות וגם לקנייה. כל אחד יבחר מה שיותר נוח לו.

בכל מקרה, תתפלא כמה זוגות צעירים קופצים מעל הפופיק וקונים דירות יקרות.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

בנוסף למה שאמר TT, דירות שעולות 750 אלף ש"ח מושכרות באזור ה-3 אלף, לא 5.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

אתה שוב מסתכל על זה לא נכון. את הדירה קנית ל-30 שנה לא לשנתיים.

הנתון הזה בפני עצמו לא רלוונטי. שלוף נתונים של 30 שנה אחרונות, ותראה שהמדד עלה יותר מאשר מחירי הדירות בממוצע. כבר אמרתי שאפשר להדגים שגם אם מחירי הדירות עולים ביחס ישר למדד עדיין תרוויח יותר אם תשכור.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

תחשב בעצמך ותראה שאתה טועה. אחרי 60 שנה ההבדל יהיה אפילו יותר גדול. יש לך 1.5 מיליון ש"ח ששוכבים ועושים תשואה מעטה יחסית לתשואה שאני מקבל על ה-2.5 מיליון ש"ח שכבר יש לי.

כמו שאמרתי, גם אם לוקחים בחשבון עליית שכירות ומחירי דירות בהתאם למדד, עדיין תרוויח אם תשכור ולא תקנה.

חשב ותראה. אם אתה לא יודע איך, תגיד לי - ואח"כ אני אעלה את תוצאות החישוב.

עריכה:

סתם בשביל להדגים את הנקודה שהעלתה לגבי תקופת ההמשך, תחשוב כך:

יש לי 2.5 מיליון ש"ח, לך דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח.

אני יכול לקנות את הדירה שלך ב-1.5 מיליון ש"ח, להפסיק לשלם שכ"ד, ועדיין נשארו לי 1 מיליון ש"ח ביד שאני יכול להרוויח עליהם בתקופת ההמשך.

אז - מי ירוויח יותר, השוכר או הקונה?

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

לא חוכמה לקחת מהנתונים רק את מה שמתאים לך.

אני גם יכול להראות לך שב-2006 מדד ת"א 25 עשה 30% - מזה אפשר להסיק שכל שנה הוא יעשה 30%?

גם אם נצא מנקודת הנחה שערך הדירה עולה כל שנה בהתאם לערך המדד שהיה באותה שנה, ואפילו השכירות עולה בהתאם לערך המדד שהיה באותה שנה, אני עדיין יכול לחשב ולהראות לך שלאחר 30 שנה נשאר לך יותר כסף אם תשכור את אותה דירה.

עריכה:

ועדיין הדוגמה לא טובה. אפילו לא כל הדירות הדירות עלו בצורה שאתה מתאר, זה מאוד מוגבל לאזור המרכז לתקופה שאתה מדבר עליה.

זה כמו שאני אגיד שמנית גוגל הכפילה את עצמה תוך שנתיים מאז שהושקה, ואז אם תשקיע במניית גוגל כל שנתיים תכפיל את הכסף שלך.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

מה!

אבל יש לך במקרה ב' 2.5 מיליון ש"ח ביד!

אתה יכול לקנות לאחר 30 שנה את אותה דירה שעולה 1.5 מיליון ש"ח, לגור בה כמה שתרצה, ועוד נשארו לך מיליון שקל ביד!

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

עמרי, אתה פשוט קשה הבנה

קח לדוגמא נכס בשווי 1.5 מיליון ש"ח.

השכירות שלו היא 5,000 ש"ח בחודש.

מקרה א':

נניח וקנית את הנכס, ולקחת 1.5 מיליון ש"ח משכנתא (לא אפשרי אבל נניח).

בריבית קבועה של 4.3% החזר המשכנתא הוא 7,500 ש"ח בחודש, בלי לקחת בחשבון ביטוחים שיעלו לך עוד כ-200 ש"ח בחודש, וביטוח EMI שיעלה לך עוד כ-400 ש"ח לחודש.

סה"כ בוא נעגל ל-8,000 ש"ח בחודש. בשורה התחתונה, אם נזניח את המדד (שהוא לא זניח בכלל, אם נקח מדד שנתי ממוצע של 2.5%, בתום ה-30 שנה זה יביא את ההחזר שלך לכמעט 16,000 ש"ח!!!), לאחר 30 שנה יש לך דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח.

מקרה ב':

אתה שוכר את אותה דירה ב-5,000 ש"ח לחודש.

את ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד, 3,000 ש"ח, אתה משקיע בתעודת סל צמודה למדד ת"א 25. בוא נהיה פסימיים ונגיד שהתעודה מפיקה לך בממוצע רק 5% נקי בשנה. לאחר 30 שנה יש לך 2.5 מיליון ש"ח ביד.

מה עדיף?

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

מה לא מובן?

אם אתה משלם 4% מערך דירה של 1.5 מיליון ש"ח לבעל הדירה - כלומר 60,000 ש"ח זה כסף לפח.

אם אתה משלם משכנתא בריבית קבועה של 4.3%, אתה משלם 64,500 ש"ח שהולכים לפח.

כלומר אתה צריך כל שנה יותר מאשר הריבית לבנק כדי להתחיל להחזיר את המשכנתא.

באותה מידה אתה יכול לשכור את אותה דירה, ואת ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד להשקיע באפיק סביר כלשהו.

יש סיכוי טוב שבסוף תקופת המשכנתא תשאר עם יותר כסף ביד מאשר שווי הדירה שקנית.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

בדירות הזולות מאוד כן, בדירות הסבירות יותר לא.

לדוגמא: דירת 3 חדרים חביבה בצפון ת"א שנמכרת בסביבות ה-1.5 מיליון ש"ח, מושכרת בסביבות ה-5,000 ש"ח לחודש.

כלומר 4% מערך הדירה שנתי.

במסלול צמוד מדד בריבית קבועה תשלם רק ריבית בתנאים הסופר נוחים של היום, יותר מ-4%. וזה עוד בלי לקחת בחשבון את המדד.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

כי את הכסף ההתחלתי הדרוש לקנות בית, ואת ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד הוא משקיע למשל בבורסה.

[עוד מישהו גר בת"א ומעוצבן על המחירים של האוכל ושל הדירות?]

לא, יש לך כסף בבנק בשווי של הבית פחות או יותר. תלוי במזלך וכישורי ניהול הכסף שלך

[הדיון הראשי: NVIDIA GeForce 200 vs ATI Radeon HD 4000]

אם הביוס של הכרטיס מתוכנן לסובב את המאוורר כך שהטמפרטורה תהיה בסביבות ה-80 מעלות, לא יעזור שום דבר שתעשה.

הטמפרטורה של הכרטיס יורדת - כך גם המהירות של המאוורר בהתאם.