מילפורד בחייאת מילפורד, אם אתה מוצא לי מחר חצי דונם במחיר של פחות מ200 אלף לבניה, אני קונה. לא אכפת לי איפה (רק לא בשטחים, אלא אם זה בגושים הגדולים).

אתה מפספס את הנקודה. אתה לא אמור לנסוע כל יום לת"א וחזרה יא דבע.

מי שגר בפרברים של ארה"ב לא נוסע כל יום 6 שעות (3 לכל כיוון) לעיר הגדולה ה"צמודה", הוא פשוט חי בפרבר.

ממש לא. מי שגר בפרפרים של ארה"ב נכנס לרכב אמריקאי אוטומט 4 הילוכים וזוחל שעתיים בפקקים לכל כיוון עד העיר הגדולה.

בסדר. אבל יש אנשים שאם יעברו לעיר שהיא שעה וחצי נסיעה מהרצליה-ת"א-רמת גן-חולון זה מה שהם יצטרכו לעשות. אמורים או לא אמורים. בלי קשר לארה"ב או לכל מקום אחר.

בעיר גדולה מתוכננת היטב יש מקום לאנשים מכל המעמדות. במדינה מתוקנת אנשים בעלי הכנסה ממוצעת צריכים לבחור בין דירה קטנה בעיר הגדולה או דירה יותר גדולה בפרברים. לכל בחירה יש יתרונות וחסרונות. בישראל משום מה מצפים מזוגות שלא מרוויחים 20 נטו לגור בעיירות פיתוח. העיר הגדולה זה מועדון סגור לעשירים בלבד.

הבעיה היא שאפילו "משכורת ממוצעת" בישראל זה הישג.

אני חושב שהצגת בפסקה האחרונה את העניין בצורה די מדוייקת. אנשים לא מצפים שיוכלו לקנות וילה בעיר מרכזית (לא ת"א). הם כן מצפים שיוכלו לקנות דירת 3 חדרים צנועה (הרי 2 זה לא קיים, חס ושלום על מוסד המשפחה הישראלי המהודר).

אומנם זה לא ממש הנושא, כפי שמילפורד אמר, אבל לבכות על המצב פה זה תמיד כיף. :-)

אם אתה חוזר להשוואה של רכישת דירה מול השקעת כסף בפיקדון, אז אתה לא יכול לחשב את הצד של הרכישה כאילו שאין לך הון עצמי והכל צריך להגיע מהמשכנתא.... אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה.

אני לא "אוכל את העוגה ומשאיר אותה שלמה". אתה פשוט לא יורד לסוף דבריי. לא דיברתי על השקעה של איזשהו הון עצמי בפקדון. דיברתי במפורש רק על אותם 3000 שקלים בחודש שהם ההפרש בין החזר המשכנתה לעלות השכירות בדוגמה שלך.

אנחנו מדברים על השקעת כסף בשוק ההון (בורסה, הימורים) על מנת שהוא יעשה רווח, לא בתוכנית חסכון ("קופת חזיר") שכל חודש אתה מפקיד "קצת" ואז מתעורר בוקר אחד אחרי 25 שנה ומגלה שיש שם "הרבה".

בהחלט. אתה פשוט לא מבין את זה שאני מדבר על דברים שאתה (כנראה) לא מודע לקיומם. לא דיברתי על "קופת חזיר", אלא על השקעת סכום קבוע בכל חודש בשוק ההון. בניגוד למה שאתה ממשיך לטעון, אתה לא חייב סכום התחלתי בשביל זה. אתה יכול לעשות הוראת קבע שכל חודש קונה לך ניירות ערך כמו אג"חים, מניות, תעודות סל, קרנות נאמנות, מק"מים - כמעט כל מה שנסחר בבורסה אפשר לקנות בצורה כזו, קצת בכל חודש, וזה צובר ונותן תשואה בהתאם.

רוצה להמר ולקנות ת"א 100 ב1000 שקלים בכל חודש? בבקשה. רוצה להיות סופר סולידי ולקנות רק מק"מים / אג"ח מדינה? בבקשה. כמו כל דבר באמצע וכל שילוב שתרצה.

הכל טוב ויפה רק שאתה לקחת דוגמה שרירותית שלי והחלטת לחשב אותה באופן מדוייק. מזל טוב, הצלחת "לחשוף" שהדוגמה עם המחירים ששלפתי באופן שרירותי לחלוטין היא לא דוגמה אידיאלית....

אז בוא ניקח דוגמה אמיתית, כמו שהבטחתי.

כן, זה יהיה קצת ארוך, ואולי לא תקרא. אין דבר - מישהו מתישהו יקרא.

דירה בבניין ליידי נמכרה בשנה שעברה ב1,100,000 שקלים. טרם מכירתה הושכרה הדירה הזו ב4,000 שקלים לחודש. הכרתי את בעל הדירה, אז כל המספרים בדוקים ומדויקים (וגם אם אתה לא מאמין לי, אני חושב שתמצא שמדובר במספרים סבירים).

נגיד לצורך העניין שאתה ללא שום הון עצמי ורוצה לגור בדירה הזו. נגיד גם שהבנק בשמחה ייתן לך משכנתה של 100% בתנאי משכנתה (לא מציאותי, אבל אני זורם איתך).

בשביל לשכור את הדירה תצטרך 4,000 שקלים בחודש. בוא נראה לכמה תצטרך לפרוש את המשכנתה כדי להחזיר 4,000 שקלים לחודש. למען הפשטות - נניח ריבית קבועה, לא צמודה למדד.

לקחתי ריביות משכנתה מאתר בנק ישראל:

http://www.boi.org.il/he/bankingsupervision/data/pages/morgagerate.aspx

http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Documents/mashfix.xls

בוא ננסה משכנתה ל20 עד 25 שנה? כמו שאתה רואה הריבית הממוצעת לתקופה זו לפי הטבלה היא בערך 5% שנתי.

מחשבון משכנתה פשוט ונוח יש פה:

http://www.goleango.com/mortgage.php

תראה שריבית של 5% ל25 שנה גוררת החזר של 6,430 שקלים. הרבה יותר מעלות שכר הדירה.

שים לב שגם אם תנסה לפרוש ליותר שנים - אפילו ל100 שנה - תקבל החזר שלא יורד מ4,600. למה? כי רק הריבית על ההלוואה היא 4,600 בחודש. שים לב - אתה מחזיר 4,600 ולא הקטנת את החוב. ומה זו הריבית? זה הכסף שנזרק לפח. זאת אומרת - אם אתה היום לוקח את ההלוואה על הדירה הנ"ל, אז בתחילתה לפחות אתה זורק יותר כסף לפח מאשר אם היית שוכר אותה.

אבל זו רק דרך אחת, תאורטית, להתבונן בעניין. בוא נחשוב על משהו מעשי. נניח שאין לך בעיה לשלם את ה6,430 לחודש, ואתה רוצה לקחת משכנתה של 25 שנה על הדירה, ולהשוות ל25 שנים של שכירות.

ב25 שנים של שכירות תשלם על הדירה הזו 4000 שקלים כפול 300 חודשים = 1,200,000.

ההחזר הכולל על המשכנתה יהיה 1,930,000 בערך - הפרש של 730,000 בסה"כ או אם מחשבים את זה חודשית (וזו הדרך הנכונה) - 2430 לחודש, שהם מן הסתם בדיוק ההפרש בין החזר ההלוואה לשכר הדירה.

נניח שאת ההפרש אתה חוסך / משקיע באפיק שמניב בממוצע 5% בשנה (כמו ריבית המשכנתה). זה משהו סביר בהחלט להשקעות לטווח ארוך. ניקח את המחשבון החיסכון הפשוט כאן:

http://www.tfh.co.il/content_page_208.html

2,430 לחודש עם סכום התחלתי של 0 למשך 25 שנה בריבית 5% - ערך סופי - 1.447 מיליון.

זאת אומרת - אם תקנה את הדירה - בסוף התקופה תישאר עם הדירה. אם תשכור אותה ותחסוך את ההפרש באפיק סולידי - בסוף אותה תקופה תישאר בלי דירה, אך עם סכום שעולה על מחיר הדירה, לפחות מחירה כיום. שזה לא בדיוק "עם הז*ן ביד".

לפני שאתה מתפרץ לדלת פתוחה:

יש כמה נקודות שמטות את החישוב לטובת הקנייה:

* מחיר הדירה בעוד 25 שנה - סביר שלא יהיה כמו המחיר היום, אלא גבוה יותר. אולי אפילו גבוה פי 2.

* עלות השכירות - סביר שגם תעלה לאורך השנים, אז החסכון החודשי היחסי להחזר המשכנתה (שהנחנו כקבוע) יקטן בהתאם.

וכמה נקודות לרעת הקנייה:

* בפועל, בחיים לא תקבל את כל 100% המימון בריביות משכנתה. סביר להניח שלפחות 30% מזה יהיו בריבית רצחנית גבוהה פי 2 (או לפחות שנים - החזר חונק ויותר הפסד הון בכל חודש ביחס לשכר הדירה)

* אם אתה מאמין בהשקעה במדדי מניות לאורך זמן - הרי שת"א 100 ב20 שנה האחרונות מניב תשואה ממוצעת שנתית של 11-12%. מספיק שתציב 10% שנתי במחשבון החסכון - הסכום הסופי יקפוץ מ1.4 מיליון ל3.2 מיליון.

ויש פרמטרים אחרים שמשפיעים - עלויות הדירה הספציפית, ההון העצמי שברשותך בפועל, הערכות כלליות על התנהגות השוק, וכו' וכו'.

מה הנקודה שאני מנסה להעביר בכל החפירה הזו?

שאין תשובה חד-משמעית! והטיעון "כדאי לקנות כי בסוף נשארים עם הדירה ולא עם הזין ביד" הוא שגוי בדיוק כמו הטיעון "קנייה אף פעם לא משתלמת כלכלית".

כל אחד צריך לבצע את הבדיקה לפי יכולתו הפיננסית בפועל, ולפי הערכותיו והבנותיו את השוק. למרבה הצער - רוב האנשים לא מבינים, לא יודעים אפילו לבצע חשבון פשוט ופועלים רק על פי כל מיני מנטרות ששמעו מכלכלנים מומחים על זה ש"עדיף לשכור" או מחברים/הורים על זה ש"דירה היה ההשקעה הטובה ביותר".

ולפני שאתה מתפרץ שוב לדלת פתוחה:

כן, אני יודע שרוב האנשים הם הדיוטות פיננסיים, ולא ישקיעו ולא יחסכו שום דבר ובכלל לא מבינים שום דבר בהתנהלות פיננסית נכונה - אז בשבילם הבחירה היא באמת בין לקנות דירה במחיר רצחני ולהיטחן כל החיים, לבין לשכור, לחיות אולי יותר בסבבה, אבל בסוף להישאר עם הז*ן ביד.

אז מה? יש אנשים שכן יכולים לשפר את מצבם אם רק יפתחו את הראש ויחשבו קצת, ולהם העצות האלה עשויות לתרום. כמו שלא נסגור את הפורום, כי ממילא 90% הם טמבלים שקונים בKSP כי זה מה שהם יודעים. בשביל ה10% החושבים פורומים כאלה ודיונים כאלה מועילים.

וואו אתה קשה.

אני רואה שאתה ממשיך לנסות להוכיח לעצמך שהתיאוריות שלך נכונות, good for you

אני אחזור על מה שכתבתי לפני כמה עמודים - ואני חוזר שוב בפעם השלישית לפחות בדיון הזה, והפעם האחרונה כי נמאס לי לחזור על זה:

אין לך כסף מיותר להשקיע בבורסה. לא משעמם לך בחיים ואתה גם ככה בקושי סוגר את החודש. כל שקל שאתה יכול לא להעביר לאף אחד (גם לא "לעצמך" בבורסה) נותן לך עוד קצת אוויר לקראת סוף החודש.

בהנחה שיש לך היום 4,000 ש"ח שאתה מסוגל להחזיר בכל חודש, יש לך שתי אפשרויות:

א. לשלם בהם שכירות

ב. לשלם בהם משכנתא (לא בהכרח עבור אותה דירה בכלל)

באופציה א' אתה זורק 4000 שקל לפח האשפה בכל חודש ונשאר אחרי 25 שנה עם הזין ביד. בלי שום נכס ובלי שום כסף.

באופציה ב' אתה נשאר אחרי 25 שנה עם דירה ששווה כמה מאות אלפי שקלים.

זה הכל.

עכשיו תמשיך לדבר על חישובים תיאורתיים כדי להוכיח לעולם שאתה יודע להשתמש במחשבוני משכנתא

כן, אני יודע שרוב האנשים הם הדיוטות פיננסיים, ולא ישקיעו ולא יחסכו שום דבר ובכלל לא מבינים שום דבר בהתנהלות פיננסית נכונה - אז בשבילם הבחירה היא באמת בין לקנות דירה במחיר רצחני ולהיטחן כל החיים, לבין לשכור, לחיות אולי יותר בסבבה, אבל בסוף להישאר עם הז*ן ביד.

יפה, רק שזה לא קשור להדיוטיות, זה קשור ליכולת פיננסית.

הלוואי שהיו לכל הזוגות הצעירים בישראל כמה אלפי שקלים "מיותרים" בחודש להשקיע בבורסה.

אם זה היה המצב כנראה שהדיון הזה לא היה נפתח בכלל.

התיאוריה הזאת וכל החישובים שלך הם פשוט לא ריאלים בישראל של שנת 2014. החישובים שעשית פשוט לא מציאותים והם פנטזיה דמיונית עבור הרוב המוחץ של אזרחי המדינה.

נערך 2014 ביוני 311 שנים על-ידי Milford Cubicle

לפי מה שהבנתי, האלטרנטיבה ש-QTTP הציע היא לשכור את אותה הדירה בסכום נמוך יותר מהחזר המשכנתא, נניח 3000 ש"ח, וביתרת ה-1000 ש"ח לקנות ת"א 100 מידי חודש.

מעבר לחישוב הלא מציאותי כפי שנכתב בסוף, נראה שאכן בסוף לא נשארים רק עם הזין ביד...

וואו אתה קשה.

אני רואה שאתה ממשיך לנסות להוכיח לעצמך שהתיאוריות שלך נכונות, good for you

אני לא בונה שום תאוריות ולכן אין לי שום דבר להוכיח לאף אחד. רק הראיתי כמה חישובים פשוטים.

בהנחה שיש לך היום 4,000 ש"ח שאתה מסוגל להחזיר בכל חודש, יש לך שתי אפשרויות:

א. לשלם בהם שכירות

ב. לשלם בהם משכנתא (לא בהכרח עבור אותה דירה בכלל)

באופציה א' אתה זורק 4000 שקל לפח האשפה בכל חודש ונשאר אחרי 25 שנה עם הזין ביד. בלי שום נכס ובלי שום כסף.

באופציה ב' אתה נשאר אחרי 25 שנה עם דירה ששווה כמה מאות אלפי שקלים.

יש גם אפשרות שלישית - לשלם 2,000 שכירות (עבור דירה שהמשכנתה עליה היא 4,000) ו2,000 בכל חודש להשקעה בבורסה ובסוף תישאר בלי הדירה המצ'וקמקת, אבל עם כמה מיליונים במזומן שתוכל לקנות בהם כמה דירות שתרצה.

הלוואי שהיו לכל הזוגות הצעירים בישראל כמה אלפי שקלים "מיותרים" בחודש להשקיע בבורסה.

יש כאלה שיש להם. בשבילם אני מדבר.

המטרה היא להרחיב אופקים למי שפתוח לכך. לא למי שכבר יודע הכל על הכל.

qwerty1987 הקדים אותי, ונראה שהוא אכן הבין משהו, אז הנה - לא היינו צריכים לחכות זמן רב מידי למבין הראשון.

Milford, אני לא מצליח להבין משהו אחד בהיגיון שלך.

אתה כל הזמן חוזר ואומר "לא לכולם יש כמה מאות אלפי שקלים 'מיותרים'". אוקיי, סבבה.

אז איך לעזאזל הם אמורים לקבל משכתנה?

יש גם אפשרות שלישית - לשלם 2,000 שכירות (עבור דירה שהמשכנתה עליה היא 4,000) ו2,000 בכל חודש להשקעה בבורסה ובסוף תישאר בלי הדירה המצ'וקמקת, אבל עם כמה מיליונים במזומן שתוכל לקנות בהם כמה דירות שתרצה.

בהצלחה למצוא כאלה.

בהצלחה למצוא את ההיפך.

אבא שלי יועץ נדל"ן, עיסוק עיקרי הוא תיווך ומשכנתאות. לרוב דמי השכירות עולים על תשלום המשכנתא. לפחות באזור ירושלים ומעלה אדומים.

אתה שוכח שאנחנו מדברים פה, תאורטית, על משכנתאות של 100% מערך הדירה. משום שמשכנתאות כאלה לא קיימות בפועל, אלא פחות או יותר רק בתאוריה של Milford, המספרים שאתה רואה הם מן הסתם אחרים. אבל תשאל כמה הון עצמי אותם לווים הקריבו לפני שלקחו את המשכנתה.

לתקופה של 20 שנה ההון הראשוני היה בא לידי ביטוי בכ-1000 ש"ח לחודש.

מה אני אוהב בת'רדים כאלה? 8 עמודים ורק פוסט אחד של פותח הת'רד

אתה שוכח שאנחנו מדברים פה, תאורטית, על משכנתאות של 100% מערך הדירה. משום שמשכנתאות כאלה לא קיימות בפועל, אלא פחות או יותר רק בתאוריה של Milford,

http://mashcantaman.co.il/2012/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%9C%D7%90-%D7%94%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%A6%D7%9E%D7%99/

http://www.realestatetoday.co.il/%D7%A4%D7%AA%D7%A8%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%9C%D7%9D-%D7%9C%D7%A8%D7%95%D7%9B%D7%A9%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%9C%D7%9E%D7%AA-%D7%94%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%A6-2-18422/

נערך 2014 ביוני 311 שנים על-ידי Milford Cubicle