תוכנית ביבי לבינוי מהיר

[Judas Iscariot]

עליית מחירים של 50% ב-5 שנים היא מאפיין ברור של כשל סגמנטי, ובמקרה שוק הנדל"ן הוא נובע כמובן מביקוש מאוד גבוה והיצע שאינו תואם. או במילים אחרות - בועה. ובועה... סופה להתפוצץ.

"לסמוך" על כך שהנכס הנדלני שלך יעלה ב-50% ב-5 שנים שקול לכך שהמניה של נוקיה תעלה ב-50% ב-5 שנים. אפשרי? כן. האם ניתן לסמוך על זה בוודאות גבוהה? לא ממש.

חוץ מזה שבדוגמא שלך שכחת לציין משהו - נגיד וקנית את הדירה יחד עם משכנתא ומחיר הדירה עלה ב50% ואז מכרת אותה ברווח "טוב", נאמר 200 אלף(בקיזוז תשלום יתרת משכנתא וריבית וכו'). איפה בדיוק תמצא עכשיו דירה במחיר הדירה שלך + אותם 200 אלף שקלים? הרי יש בועה! כל הנכסים עלו ב50%!

אלא אם אתה משקיע נדל"ן, ויש לך ערבויות חזקות לכך שהערך של נכס מסויים הולך להרקיע שחקים + כי יהיו לו קונים במחיר המרקיע שחקים הזה - תקופה של 5 שנים היא לחלוטין תקופה המתאימה לשכירות ולא לקנייה.

[DOGMA]

הלוואי וההוצאות שלנו בתור זוג היו רק 10K ש"ח בחודש

אז באמת הייתי יכול לקנות דירה

זוג ללא ילדים, עם רכב 1 לפחות מליסניג, שמוציא יותר מ-10 אלף בחודש זה מאוד מוזר, גם בקניות במגה בעיר, טיב טעם, ועדן מרקט אני לא מתקרב להוצאות כאלה...

3000-3500 שכ"ד, לדירה לזוג ללא ילדים זה מספיק אפילו במרכז, ארנונה נגיד 300 שקל בחודש אם גרים באזור יקר, חשמל מעולם לא קיבלתי חשבון של יותר מ350-400 שקל כולל מזגנים בקיץ, מים במקרה הטוב בסביבות ה50 שקל לחודש. אינטרנט מהיר + כל הערוצים בכבלים 350 שקל לחודש, פלאפונים נגיד ש-1 מהעבודה אז עוד 200 שקל לחודש. אוכל קניות שבועיות של 500 שקל לשבוע+ 2 פעמים מסעדה נחמדה בשבוע(250 שקל לזוג2X, יודע מה 300, אפילו 350 עם בקבוק יין) כל זה עדיין יוצא פחות מ 10000 שקל(יותר לכוון ה-8.5) תכניס אחזקת רכב לבן הזוג השני אם אין עוד רכב ליסינג(נגיד 1500 שקל בחודש) וקיבלת 10K... עכשיו תגיד לי על מה אתה מוציא כלכך הרבה....

[stone cold]

בזה דובי צודק

20 אלף בחודש אפשר לחיות טוב מאוד עם מנהלים חשבון נורמלי

זה נישמע כאילו אתם חיים חי מותרות ובוכים

אני לא מסכים עם דובי שמחירי המחיה בארץ נורמלים יחסית לשכר

אבל זוג שמביא 20 אלף בחודש ובלי ילדים לא צריך להתלונן

לא הייתי רץ לקנות דירה במצב כזה פשוט כי המשכנתה תיהיה גבוה מידי לקחת סיכון כזה (עבודות בארץ לא יציבות )

אבל אתם כן יכולים לשים מינימום איזה 7 אלף בחסכונות

או במילים אחרות 84 אלף בשנה וזה בלי לחשב ריביות שתקבלו

[lev-27]

fungiman, אני לא מבין איך עם משכורת 20K נטו בחודש אתם לא יכול לקנות דירה רגילה באשדוד. משהו לא מסתדר.

[DOGMA]

בזה דובי צודק

20 אלף בחודש אפשר לחיות טוב מאוד עם מנהלים חשבון נורמלי

זה נישמע כאילו אתם חיים חי מותרות ובוכים

אני לא מסכים עם דובי שמחירי המחיה בארץ נורמלים יחסית לשכר

אבל זוג שמביא 20 אלף בחודש ובלי ילדים לא צריך להתלונן

לא הייתי רץ לקנות דירה במצב כזה פשוט כי המשכנתה תיהיה גבוה מידי לקחת סיכון כזה (עבודות בארץ לא יציבות )

אבל אתם כן יכולים לשים מינימום איזה 7 אלף בחסכונות

או במילים אחרות 84 אלף בשנה וזה בלי לחשב ריביות שתקבלו

ומלבד זה לכל אחד עם עבודה שמגיעה למשכורות האלה יש קה"ש של 7.5%(לפחות, יש מעסיקים שמפרישים 7.5% מלאים + 2.5 של העובד = 10%) מהשכר שפטורה ממיסים.... מה שאומר שכל 6 שנים יש כ-100 אלף שקל עם משכורת ברוטו סבירה(12-15 אלף שקל). בנוסף עם חסכון של לפחות 20% מהנטו(וכן זה אפשרי גם עם חיי "מותרות" במשכורות האלה) לזוג אחרי 6 שנים יש לפחות חצי מיליון שקל לפני חישוב תשואה על הכסף הזה. ואם עם חצי מיליון שקל אתה לא יכול לקנות דירה עם משכתנא אז אתה חיי בסרט, עם מיליון וחצי אתה קונה דירת 5 חדרים חדשה בקדימה צורן, כפר יונה, ושאר ישובי השרון, שלא נדבר על דירות מאוד סבירות בפתח תקווה, ואפילו בתל אביב...

[ekmo]

אני ממש אוהב את כל החישובים שלך. You've got it all figured out כמו שאומרים...

כנראה שאני צריך לבדוק לאן נעלמו לי חצי מיליון שקל. :s05:

לזוג חברים טובים יש משכורת יפה (יותר מהברוטו שציינת), רכב פרטי אחד, תינוק ודירה שכורה. לפני כשבוע שוחחתי איתם והם לא מצליחים למצוא דירה במחיר שפוי.

למען האמת - גם אני לא. אז שאפו על כל החישובים היפים ועל רווח של חצי מיליון שקל שעשית לי בלי שאני בכלל אתאמץ, אבל זה לא עומד במבחן המציאות.

הערה כללית לגבי הדיון: ישנה שחיקה מאוד חזקה של השכר בארץ. מחירי הדלק עלו בצורה דרמטית, מחירי הביגוד עלו, מחירי מזון עלו, חשמל עלה (ועוד יעלה בעתיד הקרוב מאוד) ועוד רשימה ארוכה של דברים ואני בכלל לא מזכיר את נושא הדיור. יוקר המחיה בארץ לא נורמלי יחסית לשכר וזה רק הולך ומידרדר.

[stone cold]

נכון שיוקר המחיה לא נורמלי היום יחסית לשכר

אבל עם כל הכבוד לא צריך כל יום לאכול ארוחת בוקר בבית קפה

ולקנות בגדים כל חודש

אתה נשמע לי כמו המטומטמות שבוכות שהן עניות אבל עושות תספורת במאות שקלים ומעשנות כמו קטר

תנהלו את הכסף נכון ותגיעו לדירה בסכומים האלו

לפני שיהיה מאוחר מידי כי בהיטיק לא עובדים עד הפרישה בדרך כלל

ואני לא אומר כמו דובי שתקנו בית עם משכנתה של מיליון -גם לא חצי מיליון

בישראל עם חוקי המשכנתה ו50% גרושים זה סיכון ענקי

אני כן אומר תחסכו מספיק כסף שהשוק ירגע תוכלו לקנות במשכנתה של 300 אלף

ואתה יודע מה אפשר לסבול שנתיים שלוש לגור עם ההורים לחסוך לדירה

לי לצערי המשכורת קטנה בהרבה אז אני תקוע

אבל תחשוב כמה כסף תעשו ב3 שנים ככה

[ekmo]

נכון שיוקר המחיה לא נורמלי היום יחסית לשכר

אבל עם כל הכבוד לא צריך כל יום לאכול ארוחת בוקר בבית קפה

ולקנות בגדים כל חודש

אתה נשמע לי כמו המטומטמות שבוכות שהן עניות אבל עושות תספורת במאות שקלים ומעשנות כמו קטר

תנהלו את הכסף נכון ותגיעו לדירה בסכומים האלו

לפני שיהיה מאוחר מידי כי בהיטיק לא עובדים עד הפרישה בדרך כלל

ואני לא אומר כמו דובי שתקנו בית עם משכנתה של מיליון -גם לא חצי מיליון

בישראל עם חוקי המשכנתה ו50% גרושים זה סיכון ענקי

אני כן אומר תחסכו מספיק כסף שהשוק ירגע תוכלו לקנות במשכנתה של 300 אלף

ואתה יודע מה אפשר לסבול שנתיים שלוש לגור עם ההורים לחסוך לדירה

לי לצערי המשכורת קטנה בהרבה אז אני תקוע

אבל תחשוב כמה כסף תעשו ב3 שנים ככה

זה נחמד שכולכם יודעים לנהל לי את החיים ואת הכסף אבל המציאות היא אחרת.

כנראה שאין מנוס מלתת לכם פירוט יותר מעמיק כי כנראה שאתם בטוחים שכל מי שבוכה על המצב הכלכלי שלו הוא כנראה פרימדונה בכיינית שמבזבזת בלי הכרה ולא מבינה לאן הכסף נעלם. אז ככה: אני מצליח לחסוך חלק לא מבוטל מהמשכורת שלי, יש גם קה"ש, בגדים קניתי פעמיים בחצי השנה האחרונה במסגרת סוף עונה ומבצעים (היה באמת שווה ) וסה"כ פחות מ-400 ש"ח. במסעדה לא הייתי כבר כמה חודשים, כן הלכתי להצגות והופעות פעם בחודשיים בערך (אלא אם כן מעט הנאה לא נחשבת כהוצאה לגיטימית) וביטלתי את היציאה השנתית לחו"ל. אני לא אוכל ארוחות בוקר בבית קפה.

אני עדיין לא רואה איך אני מגיע לסכום שיאפשר לי לקנות דירה בקצב שבו המחירים עולים. מי שמחכה שהשוק יירגע ומחירי הדירות יחזרו לרמה שפויה אז יש לי חדשות בשבילכם: זה לא יקרה ב-5 השנים הקרובות כנראה וגם אם המחירים יירדו הם כבר לעולם לא יירדו לרמה שבה הם היו קודם. במדינת ישראל כאשר המחירים עולים הם לעולם לא יורדים חזרה לרמה המקורית או יותר נמוך.

עכשיו מה?

[stone cold]

כאשר המחירים עולים הם לעולם לא יורדים חזרה לרמה המקורית או יותר נמוך

פה אתה טועה

ראלית היו עליות וירידות בכל מיני אזורים בארץ

ועדין יש מקומות שמגל מיני סיבות מאוד זולים

לדוגמה לאחרונה גיליתי שיש בחיפה דירות ב250 אלף -אז נכון זה הימור אבל בכל זאת ברגע שיפתחו אזור מוזנח כזה זה כמו לזכות בלוטו

לקנות בשרון במיליון היום זה טימטום

הריבית אולי כרגע מאוד נמוכה אבל שתעלה זה לא ישתלם בכלל ואני מעריך שניראה ירידה הדרגתית במקרה כזה

[omrij]

זוג ללא ילדים, עם רכב 1 לפחות מליסניג, שמוציא יותר מ-10 אלף בחודש זה מאוד מוזר, גם בקניות במגה בעיר, טיב טעם, ועדן מרקט אני לא מתקרב להוצאות כאלה...

3000-3500 שכ"ד, לדירה לזוג ללא ילדים זה מספיק אפילו במרכז, ארנונה נגיד 300 שקל בחודש אם גרים באזור יקר, חשמל מעולם לא קיבלתי חשבון של יותר מ350-400 שקל כולל מזגנים בקיץ, מים במקרה הטוב בסביבות ה50 שקל לחודש. אינטרנט מהיר + כל הערוצים בכבלים 350 שקל לחודש, פלאפונים נגיד ש-1 מהעבודה אז עוד 200 שקל לחודש. אוכל קניות שבועיות של 500 שקל לשבוע+ 2 פעמים מסעדה נחמדה בשבוע(250 שקל לזוג2X, יודע מה 300, אפילו 350 עם בקבוק יין) כל זה עדיין יוצא פחות מ 10000 שקל(יותר לכוון ה-8.5) תכניס אחזקת רכב לבן הזוג השני אם אין עוד רכב ליסינג(נגיד 1500 שקל בחודש) וקיבלת 10K... עכשיו תגיד לי על מה אתה מוציא כלכך הרבה....

נורא פשוט - החשבונות שלי יותר גבוהים משלך...

אז עם 20 נטו, בלי ילדים אני מאוד מנסה לחסוך 5K בחודש

יש חודשים שזה מצליח, יש חודשים שלא...

[ekmo]

פה אתה טועה

ראלית היו עליות וירידות בכל מיני אזורים בארץ

ועדין יש מקומות שמגל מיני סיבות מאוד זולים

לדוגמה לאחרונה גיליתי שיש בחיפה דירות ב250 אלף -אז נכון זה הימור אבל בכל זאת ברגע שיפתחו אזור מוזנח כזה זה כמו לזכות בלוטו

לקנות בשרון במיליון היום זה טימטום

הריבית אולי כרגע מאוד נמוכה אבל שתעלה זה לא ישתלם בכלל ואני מעריך שניראה ירידה הדרגתית במקרה כזה

ידידי היקר, אני לא חושב או משער, אני מסתמך על עובדות והיסטוריה. בדוק וראה שבכל מקום שבו היו עליות מחירים לעולם לא היו ירידות משמועתיות יותר מאשר המחיר המקורי. בדוק את מחירי החשמל מלפני 5-10 שנים, מחירי הדלק, המזון, הביגוד, הדיור וכו'. זה לא בגלל שיקולים כלכליים כאלו ואחרים, זו פשוט השיטה הישראלית. "ספגנו עליות שהיו ולכן לא ניתן לחזור למחיר המקורי", רק שגם כשההפסד הזה מכוסה שחכנו לחזור למחיר המקורי. ככה זה.

אם התעניינת בדירות לאחרונה או סקרת את מצב הנדל"ן אז בוודאי ראית שעדיין ניתן למצוא דירות במחירים סבירים. אני לא חולק על זה.

רק מה? אם יש לך ילדים תגלה שאין בתי ספר טובים באזור. אם אתה צריך לנסוע לעבודה תגלה שאין תחבורה ציבורית הגונה במרחק סביר. אם תרצה ללכת לרופא תגלה שאין קופ"ח במרחק סביר. תגלה גם שהשכנים לא משהו, שסה"כ השכונה במצב סוציואקונומי נמוך יחסית, שהתשתיות הציבוריות ישנות עד לא קיימות וכו'.

אם תמצא דירה באזור גוש דן או חיפה במחיר של חצי מיליון שקל או אפילו מיליון שקל האמן לי שלא ממש תרצה לגור שם.

מן הסתם דירות זולות שנמצאות באזור שעובר פיתוח משמעותי לא יהיו זולות, נכון?

מלכתחילה שם המשחק בנדל"ן הוא מזל, להיות במקום הנכון בזמן הנכון. למרות הכל אני עדיין טוען שהמצב הנוכחי הוא פשוט בלתי סביר ומי שמחכה שהממשלה תפתור את העניין - יישאר הומלס.

[stone cold]

מן הסתם דירות זולות שנמצאות באזור שעובר פיתוח משמעותי לא יהיו זולות, נכון?

מלכתחילה שם המשחק בנדל"ן הוא מזל, להיות במקום הנכון בזמן הנכון. למרות הכל אני עדיין טוען שהמצב הנוכחי הוא פשוט בלתי סביר ומי שמחכה שהממשלה תפתור את העניין - יישאר הומלס.

ברור שהמחירים הזולים במקום שכרגע מחורבנים

וברור שזה עניין של מזל

אנשים עשו מיליונים מדירות שפעם היו זולות מאוד

אבל צריך להתחיל ממשהו

כרגע כל הכבדים במרכז ובשרון

בן אדם רגיל לא יכול להתחרות בהם -ולכן צריך למצוא מקומות שהמשקעים עוד לא ישתלטו אליהם

במצב של הארץ היום זה רק עניין של זמן עד שמקומות כאלו גם יעלו מאוד

[Gil28]

כל עוד יש שוק ויש דרישה, אנשים ימכרו ביוקר.

[Judas Iscariot]

יש יוקר בגלל היצע נמוך. אין שום סיבה שההיצע לא יהיה גבוה בכמה עשרות אחוזים.

[ekmo]

יש יוקר בגלל היצע נמוך. אין שום סיבה שההיצע לא יהיה גבוה בכמה עשרות אחוזים.

בוודאי שיש סיבה: את הממשלה שלך זה פשוט לא מעניין. המדינה עושה הון תועפות מכל דירה שנמכרת כיום.

רוצה להוריד מחירים? מאוד פשוט, רק כמה צעדים קטנים:

1. רה"מ דופק על השולחן ומתחיל להזיז את כל הרפורמות שהוא הכריז עליהן באופן מיידי.

2. אחת הרפורמות היא במנהל מקרקעי ישראל, כזו שאמורה לשחרר לשוק שטחים לעוד עשרות אלפי יחידות דיור.

3. כיום קרוב לחצי מערך הדירה הוא מס. מורידים באופן מיידי את המס הזה בצורה משמעותית, מאפשרים ירידה דרסטית במחירים ונהנים מהפירות של ההורדה הזו בעוד מספר שנים ככסף שחוזר למדינה ע"י כך שמאפשרים לרוכש לקנות דירה בעלות נמוכה יותר (=משכנתא קטנה יותר) כאשר את הכסף שנותר הוא מוציא בשוק הפתוח (ולא נחנק ע"י המשכנתא ולא מבזבז אף שקל שלא חייבים).

אלו רק רעיונות בשליפה מהירה, ישנם מלא רעיונות נוספים שניתנים לביצוע בטווח הזמן המיידי של השנה הקרובה כגון חיסול הפארסה של 284 ועדות בינוי מחוזיות שונות שמתכנסות פעם בשנה-שנתיים, קידום אמיתי ורציני של תמ"א 38 ועוד ועוד.

אבל למה? מה שחשוב זה היום. לא מעניין מה יהיה בעוד 10 שנים. שהממשלה הבאה תדאג לזה.

תזכרו את זה בפעם הבאה שלתכו לקלפי.