מכירת דירה שלא שולמה עליה משכנתא

[QttP]

אתה הבנת לפחות מה כתבת?

[Gil28]

אפשר תמיד לפרוע את המשכנתא, מקסימום עם קנס יציאה. באופן כללי עדיף לפרוע את המשכנתא מוקדם.

[נץ]

אתה הבנת לפחות מה כתבת?

כן בהחלט אחרי אי אילו שנים באוניברסיטה ובשוק האמיתי.

הריבית אף פעם לא משתנה בהתאם למדד. אם המשכנתא "צמודה", הקרן (כלומר הסכום שאתה חייב) היא זו שמשתנה בהתאם למדד.

נתקן את המשפט שכתבת בפשטות ל:

ריבית שהוגדרה כריבית צמודה תמיד משתנה בהתאם למדד. בגלל שאם המשכנתא "צמודה", הקרן (כלומר הסכום שאתה חייב) גדלה בהתאם למדד, בהכרח כתוצאה מכך גם הריבית תגדל.

[QttP]

הבנתי את הבלבול. זה הבדל במינוח בין "ריבית" כאחוז שנתי לבין "החזר על חשבון הריבית".

[Milford Cubicle]

באופן כללי עדיף לפרוע את המשכנתא מוקדם.

זה דווקא ממש לא ככה בהלוואות רגילות, במשכנתא זה שונה?

בהלוואה רגילה הבנק דואג קודם כל שתשלם לו את הריבית, והתשלומים החודשיים הראשונים מרכבים ברובם מתשלום ריבית, ורק חלק מאוד מאוד קטן מהתשלום הוא עבור הקרן עצמה. רק אחרי שאחוז מאוד משמעותי מהריבית כבר שולם, אתה מתחיל לשלם בערך חצי-חצי, עד שלאט לאט המצב מתהפך לקראת הסוף - אחרי שכבר שילמת כמעט את כל הריבית במילא..

כלומר,

נניח שלקחת הלוואה של 1,000,000 ש"ח ל-25 שנה, בריבית שנתית קבועה של 5% (נניח, כדי שיהיה עגול).

זה יוצא שאתה צריך להחזיר את הקרן, שהיא 1,000,000 ש"ח, ובנוסף לזה גם 1,250,000 ש"ח ריבית.

העניין הוא שאם זה מתנהג כמו הלוואה רגילה שלוקחים מהבנק, אז אחרי נניח 13 שנים (חצי מהזמן) יוצא ששילמת קצת יותר מ-1,000,000 ש"ח. אם זה היה חצי-חצי, אז הקרן צריכה לעמוד כרגע על בערך 500,000, והריבית עוד 500,000. אבל בפועל, אחרי חצי מהדרך הקרן עדיין תעמוד על משהו בסגנון 800,000 והריבית על יתרה של 200,000 ש"ח. המספרים כמובן מעוגלים ושירורתיים לצורך הדוגמה בלבד.

אני פעם לקחתי הלוואה של 100,000 ש"ח (ל-3 שנים), ואחרי בערך חצי מהדרך הייתי יכול לסגור את יתרת ההלוואה - אבל לא היתה בזה שום פואנטה כי זאת הפכה להיות סתם "עסקה בתשלומים ללא ריבית" לכאורה, כי 99% מהריבית כבר שולמה במילא ועכשיו נשארה רק הקרן...

אבל כאמור, זאת היתה הלוואה "רגילה".

במשכנתא זה שונה?

[Gil28]

במשכנתא זה שונה כמובן. ככל שההלוואה נפרשת ליותר שנים, הריבית עולה.

[Milford Cubicle]

לא הבנתי. אני לא שואל לגבי אחוז הריבית, אלא על "חלוקת התשלום החודשי" בין הקרן ובין הריבית.

האם הוא חצי-חצי? או שכמו בהלוואה רגילה, בחצי הראשון של תקופת חיי ההלוואה אתה למעשה משלם כמעט רק על חשבון הריבית?

[QttP]

זה לא שונה, אך זה גם לא נכון. זו הסתכלות פשטנית ולא מדויקת.

החזר על הלוואות מחשבים בשיטת שפיצר, במטרה להביא להחזר שווה בכל חודש וחודש (נעזוב לרגע את ההצמדה). בכל רגע ידועים: יתרת החוב שלך, וכנגזרת ממנו - יתרת הסכום "על חשבון הריבית".

משום שבהתחלה החוב שלך הוא מקסימלי, והתקופה הנותרת היא מקסימלית, גם סך הסכום "על חשבון הריבית" הוא מקסימלי, ולכן החלק היחסי מההחזר של החודש הראשון שהוא "על חשבון הריבית" הוא מקסימלי.

בחודש הבא - אתה חייב קצת פחות ולתקופה קצת יותר קצרה, לכן החלק היחסי "על חשבון הריבית" קטן ובהתאמה החלק "על חשבון הקרן" עולה (כי המטרה היא להישאר עם החזר כללי קבוע). המגמה ממשיכה עד פרעונה הסופי של ההלוואה.

זה לא ש"הבנק דואג" שיהיה ככה. זה פשוט הדרך היחידה ההוגנת להחזר הלוואה תחת הדרישה שהתשלומים החודשיים יהיו זהים.

אבל זה לא ש"שילמת כבר את רוב הריבית" ו"עכשיו נותרה רק הקרן". גם המספרים בדוגמה שלך (שאחרי מחצית הדרך שילמת 99% מהריבית ונותרה רק הקרן) הם לא נכונים ולא יכולים להיות נכונים בשום מצב.

ניקח רגע נתון. נסמן בX את שארית החוב (קרן) באותו רגע, בY את החלק "על חשבון הריבית" ובT את הזמן שנותר. אם תמשיך לשלם את ההלוואה באופן שוטף הרי שתחזיר בסופו של דבר X+Y. וY תמיד גדול מ0. לכן מבחינה יבשה תמיד יש כדאיות כלכלית להחזרת הקרן.

כל זאת בלי להביא בחשבון דברים כמו "קנס" פרעון מוקדם, תשואה אפשרית על השקעה אלנטרניבית, ואחרים שיכולים לשנות את תמונת הכדאיות.

מה שכמובן נכון הוא שככל שהתקופה יותר קצרה, כך גם סך התשלום שתשלם על חשבון הריבית, ולכן אם אתה לוקח הלוואה ל30 שנה ופורע אותה אחרי חודש, ה"חסכון" הרבה יותר גדול מאשר אם אתה פורע אותה אחרי 20 שנה.

אגב, במשכנתאות יש גם אופציה לקחת "קרן שווה", ששם בכל חודש נפטרים מחלק קבוע ושווה של הקרן (ומהחלק היחסי של הריבית על הקרן שנותרה). זה גורם לכך שההחזרים הכוללים (קרן+ריבית) לא קבועים בכל חודש אלא הולכים וקטנים.

[Milford Cubicle]

זה לא שונה, אך זה גם לא נכון. זו הסתכלות פשטנית ולא מדויקת.

אפילו לא טרחתי לקרוא את כל החפירה שהגיעה אחרי זה... איך אתה יכול לקרוא לזה "הסתכלות פשטנית ולא מדוייקת" אם זאת פשוט המציאות בפועל? אתה טוען שזה לא נכון? אז אתה טועה. עובדתית זה המצב בפועל במציאות. אתה לא מדמיין ולא משקר, זאת המציאות. עובדה.

בסביבות אמצע תקופת ההלוואה אם תסתכל על המצב שלה אתה תראה ששילמת כמעט את כל ה"ריבית", והרבה פחות מזה ירד מה"קרן".

[QttP]

זה בסדר, לא כתבתי את זה בשבילך. איתך אני לא מתווכח.

[omrij]

אפשר לקחת גם הלוואה עם קרן שווה ולא שפיצר

אבל זה פחות נפוץ

[QttP]

גם לא בטוח שזה משתלם. כי אם אתה יכול לעמוד בהחזר הראשוני הגבוה יותר של קרן שווה - תוכל לקחת שפיצר בהתאם לתקופה קצרה יותר, וזה יוריד את ההחזר הכללי בתום התקופה.

[WizMaster]

זה בסדר, לא כתבתי את זה בשבילך. איתך אני לא מתווכח.

+1

מסכים עם כל מילה.

יש לזכור שריבית נגבית עבור הסכום שטרם הוחזר. תסכים איתי שיש הבדל בין סכום הריבית החודשי שעליך לשלם על 1000000 ובין 100 שקל (ואני בכוונה מקצין) מן הסתם שבתחילת תקופת ההלוואה סכום זה הינו גדול יותר, כך שהריבית שנגבית עבורו גבוהה יותר.

ככל שמתקדמים בהחזרים, הסכום אותו חייבים קטן עם הזמן, וכך הריבית החודשית שמשולמת.

[Gil28]

ומי שמכיר את הסיפור על גילוי הקבוע e יודע שעדיף לפרוע מוקדם...

[נץ]

אולי התכוונת לגילוי שעשו גוגל כאשר פרסמו מודעה גדולה הקוראת לגלוש לאתר שכתובתו "עשר הספרות הרצופות הראשונות במספר e היוצרות יחדיו מספר ראשוני" (התשובה מגיעה רק בספרה ה-101: 7427466391). מי שפתר את החידה נשלח לפתור חידה קשה יותר, ורק אז הגיע לאתר של Google Labs שם הוזמן לשלוח קורות חיים כדי לקבל אצלם עבודה.

זה אחלה גילוי של e !