תגדיר "פריפריה"

המילה הזו כללית מדי, כל פעם נותנים לה פירוש אחר (ולעתים הפירוש הוא "כל דבר שהוא לא גוש דן")

צפונה מחדרה, דרומה מגדרה...

אני חושב שפינוי בינוי צריך להעשות אך ורק בהסכמת התושבים / דיירים ותוך כדי חלוקת רווחים מבוקרת , כי הכסף שרץ שם זורם ישר לכיסים של בעלי אינטרסים ואיננו נקי משוחד ושחיתות .

קרירין - התוכנית שאתה מציע היא בעלת עלויות אסטרונומיות שמדינת ישראל לא יכולה לממן.

דווקא תוכנית כזאת תגדיל את מספר מקומות העבודה, מה שיגרום לירידה באבטלה, עלייה ברמת החיים, ושיפור משמעותי לנוף הלבן-מלוכלך של רוב השכונות בארץ.

דווקא תוכנית כזאת תגדיל את מספר מקומות העבודה, של העובדים הזרים

מה שיגרום לירידה באבטלה, בתאילנד

עלייה ברמת החיים, של ביוקרטים שיקבלו שוחד

ושיפור משמעותי לנוף הלבן-מלוכלך של רוב השכונות בארץ.

אין אשראי במשק לפרויקט בסדר גודל הזה. וכמו שטענתי בהזדמנויות אחרות ממשלה לא יכולה לגרום לצמיחה בזה שהיא משלמת לא' עם כסף שהיא מחרימה מב'

בקשר למימון ע"י מכירת דירות - שמתגבר ההיצע של הדירות המחיר נופל, ואז הפרויקט לא יהיה כלכלי. אם הוא היה כלכלי השוק היה עושה את זה לבד.

קרירין - התוכנית שאתה מציע היא בעלת עלויות אסטרונומיות שמדינת ישראל לא יכולה לממן.

אתה לא מבין גדול בנדלן נכון ?

המדינה בתוכנית כזאת מקבלת אפשרות לבנות בניינים חדשים במרכז שכניראה ימכרו באיזה מיליון ו400 אלף לדירה של 4 חדרים

לדירה

העלות בניה נמוכה בהרבה

מס אין קנית אדמה אין בירוקרטיה פחותה

יש קבלני מישנה אבל עדיין איתם ואם דירות למפונים יש רווח למדינה לא הפסד

כל עוד מחירי הדירות כמו שהם היום המדינה מרוויחה והרבה

אין אשראי במשק לפרויקט בסדר גודל הזה. וכמו שטענתי בהזדמנויות אחרות ממשלה לא יכולה לגרום לצמיחה בזה שהיא משלמת לא' עם כסף שהיא מחרימה מב'

בקשר למימון ע"י מכירת דירות - שמתגבר ההיצע של הדירות המחיר נופל, ואז הפרויקט לא יהיה כלכלי. אם הוא היה כלכלי השוק היה עושה את זה לבד.

השוק רוצה לעשות את זה

אבל לא תמיד יכול בגלל שהוא צריך להתמודד אם מס \חשש של דירים\קנית אדמה וכו

לשוק הפרטי זה הרבה יותר מסובך

לממשלה זה הרבה יותר קל

כל עוד מחירי הדירות כמו שהם היום המדינה מרוויחה והרבה

המחיר יפול אם ההיצע יעלה. ואתה מציע בניית עשרות אלפי דירות חדשות.

אתה לא מבין גדול בנדלן נכון ?

המדינה בתוכנית כזאת מקבלת אפשרות לבנות בניינים חדשים במרכז שכניראה ימכרו באיזה מיליון ו400 אלף לדירה של 4 חדרים

לדירה

העלות בניה נמוכה בהרבה

מס אין קנית אדמה אין בירוקרטיה פחותה

יש קבלני מישנה אבל עדיין איתם ואם דירות למפונים יש רווח למדינה לא הפסד

כל עוד מחירי הדירות כמו שהם היום המדינה מרוויחה והרבה

השוק רוצה לעשות את זה

אבל לא תמיד יכול בגלל שהוא צריך להתמודד אם מס \חשש של דירים\קנית אדמה וכו

לשוק הפרטי זה הרבה יותר מסובך

לממשלה זה הרבה יותר קל

כנראה אני עיוור אבל משום מה אני לא רואה נציג אפריקה ישראל נדל"ן מתחת לשם שלך.

זה נשמע טוב על הנייר אבל הביצוע של זה נראה אחרת לגמרי.

נעזוב רגע את הפריפריה ונעבור לערים במרכז, הבניינים שלא יעמדו בשום תקן וגם לחזק אותם כנראה יהיה בלתי אפשרי רובם שייכים למה שאפשר לקרוא לזה "שכונות מצוקה" דיור מדינה, שכונות עם דיירים ממעמד סוציואקונומי נמוך מהממוצע, שכונות שמאכלסות בעיקר עולים ועובדים זרים, נתניה, חדרה, דרום ת"א בכל מקום תמצא שכונות כאלה. אז סבבה עם פיתוח נכון של האזור אפשר להפוך את השכונה ממקום שלא תרצה לעבור בו עם iPhone לשכונת יוקרה, לפצות את הדיירים בכך שנותנים להם פיצוי כגון דירה חלופית ודירה בבניין לאחר סיום הבניה החדשה.

עכשיו איפה מתחילות הבעיות, קודם כל צריך לפצל את הדיירים ל2 קבוצות בעלי דירות ומשכירים, הטיפול בשני הגורמים הללו שונה לגמרי.

בעלי הדירות ייקבלו כסף למציאת דירה חלופית להשכרה ובסיום הבניה יקבלו דירה בשכונה החדשה בד"כ עם תוספת של חדר או שניים או דירה בעלת אותו מספר חדרים עם שטח גדול יותר שווה לזה.

נתחיל עם המענק לשכר דירה, במקרה הטוב המדינה תתן תשלום הזהה למחיר הממוצע לדירה דומה שהייתה להם, אבל מה פינית שכונה של 1500 תושבים, כמות הדירות להשכרה לא גדלה בהתאם ומחירי הדירות מתחילים לעלות, המדינה כמובן לא תגדיל את המענק מה שייגרום למשפחות להוציא סכום כסף נכבד בנוסף במהלך השנה שנתיים של הבניה. תוסיף על זה דברים כמו שהרבה מהמשפחות הן בעלות ילדים, ככה שהם צריכים למצוא דירה ליד בית הספר שלהם או למצוא בית ספר חדש, צריך גישה לקופת חולים, ועוד שרותים רבים אחרים.

האנשים שהשכירו דירה יהיו בבעיה גדול אף יותר, המדינה לא תרצה לתת להם כלום, בעל הדירה אם הוא יסכים לפינוי פיצוי לא יכול לפנות אותם וכאן נכנסת לתמונה תסבוכת משפטית מאוד גדולה.

עברו שנתיים, שכונת האתיופית הפכה מבניינים של 3 קומות, למגדלים רבי קומות עם מרפסות שמש, חדרי כושר, ודופלקסים והדיירים הישנים מקבלים דירה במגדל.

עכשיו נכנסת לכאן הסיטואציה הקומית, 1500 דיירים בעלי הכנסה מינמאלית הופכים לשכנים של עובדי הייטק, אנשי עסקים, ועורכי דין.

לא יודע מה איתך אבל כאשר אתה מרוויח 28 אלף שקל בחודש, נוהג בהונדה אקורד, אשתך הרה עם הילד השני שלך, אתה לא רוצה משפחה שהאמא מנקה בבית הספר, האבא מובטל, והילד בן ה-8 מבלה את זמנו בלעשן סיגריות במקלט בתור השכנים שלך.

ולכן מה שייווצר זה לחץ גדול מאוד על הדיירים הישנים למכור את הדירה ולעזוב, מעבר ללחץ הפוליטי מהשכנים, הקבלן, חברת הנדל"ן וגורמים אחרים המשפחה נכנסה לדירה חדשה, יקרה בהרבה, תשלומי הארנונה עלו, יש תשלומים חודשיים לחברת האחזקה של הבניין שמגיעים במגדלים ממוצעים לכמה מאות שקלים טובים בחודש, תשלומי חשמל גדולים יותר עקב התשתית התלת פאזית, המיזוג המרכזי והמנורה שתוקעים בכל חור. ויוצר מצב שבו הדיירים הישנים לא יוכלו להחזיק את הדירה החדשה גם מבחינה כלכלית וגם מבחינה חברתית.

אבל מה פתאום זה אומר שמתוך פרוייקט של 1200 דירות, 400 מהן מתפנות בלילה אחד, מה שמוריד את ערך הדירות בצורה משמעותית, וזה על גבי ירידת הדירות שתתלווה מהופעה של מאות יחידות דיור בכל עיר בפרק זמן דומה.

מה שאומר שסכום הכסף שהדיירים הישנים יוכלו לדרוש עבור הדירה שהם מתכננים למכור נמוך בהרבה, ובהתחשב שאין להם כבר מענק לשכר דירה, ואין להם כסף להחזיק את הדירה החדשה, הם ימכרו את הדירות במחירי רצפה רק כדי לצאת מכל הבלאגן. אז הם מכרו את הדירה ב60% מהשווי הראשוני המשואר שלה, ועכשיו הם מחפשים דירה חדשה, אבל אבוי כל הדירות בערי המרכז הודות לתוכנית הגאונית של שר השיכון קוקוריקו הפכו למגדלי פאר, ולכן הם נאלצים לקחת את הכסף ולחפש דירה באזורים שלא היה כלכלי לבנות בהם AKA הפריפריה, ומה קיבלת אלפי אנשים חדשים עוזבים את השכונות שאף עיר במרכז לא רוצה להודות שהיו קיימות ועוברים לאזור שאף איש במרכז לא רוצה להודות שהוא קיים, מה שאתה מקבל זה אזור שגם ככה סובל מאחוז מאוד גבוהה של אוכלוסיה ממעמד סוציואקונומי מאוד נמוך, ואחוזי אבטלה גבוהים מקבל על עצמו אלפי ועשרות אלפי תושבים חדשים ללא שום ייכולת לתמוך בהם לא מבחינת תשתיות אזרחיות ולא מבחינה כלכלית.

וכמובן שפתאום הערים שבהן כל האוכלוסיה העניה נעלמה ימצאו את עצמם בצרות, פתאום אין מנקים, אנשי זבל, סבלים, גננים, שומרים, וכל שאר העבודות ששמורות לסטודנטים לתואר שלא מקנה עבודה באינטל החל מהשנה השניה ועולים אתיופים. אז מה שהם יעשו זה יבנו עוד שכונה עם שם מפואר כמו סביוני טירה, או נרקיסי חיריה בגבולות העיר במכרז הנמוך ביותר בניינים שרק נראים טוב בשבועיים הראשונים ואחרי זה מתפוררים כיוון שהם בפועל בנויים מחול ודבר פלסטי ולא איטונג וזכוכית מבודדת. בשביל לנסות למשוך את כל אותן המשפחות שברחו חזרה אל העיר בשביל שלאותו מנהל מחלקה ב"הכנס שם של חברת הייטק כאן" יהיה רחוב נקי ופח זבל מפונה.

אם פינוי פיצוי היה עובד כמו שצריך כל הבניינים בארץ היו נראים כמו מגדלי אקירוב והווילות של גלי תכלת, אבל מה זה לא עובד.

כמות האשראי הראשוני שהמדינה תצתרך בשביל לממן את המעבר הראשוני היא עצומה, גיוס הכסף ייגרום לאינפלציה במשק.

קבלני המשנה יירצו להתבסס על אשראי וערבות מדינית ולא על האשראי הפרטי שלהם, והרווח הסופי עקב הורדת מחירי הדירות שיגיע עם האינפלציה המטורפת שתווצר בשוק הנדל"ן לא יהיה קרוב אפילו למה שאתה חושב.

איך הגעתה מבניינים חדשים לבנייני פאר ?

זה שיש יותר קומות והבניין חדיש לא אומר שתכניס בו חדר כושר\בריכה \וכו או תשלום וועד \ארנונה מפלצתי

אני לא מדבר אתך על בניינים מזהב וברקת

בניינים פשוטים רק שעומדים בסטנדרט ויותר קומות

נשמע מפחיד כל הסיפור הזה...

נקווה שיהיה נס

אהה

אל תדאג , הפצצה האירנית תגיד הרבה ליפני .

"פיצוי בינוי"

לצערנו זה עובד בתור "בינוי פיצוי" רק שהחלק של הפיצוי לא וודאי

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3702557,00.html

או ברוחו של דן: אנחנו הולכים למות!!!1!!!!111!!!1

בדיוק חשבתי על זה!

הסתכלתי בעקבות נושא פה על התמונה של הלוחות הטקטונים.

וראיתי שאנחנו נמצאים בדיוק בחיבור של שני לוחות.

אז טפו טפו בלי עין הרע, איך אין פה רעידות אדמה חזקות?

http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A7%D7%95%D7%91%D7%A5:Plates_tect2_heb.svg

מי אמר לך שאין?

כל כמה עשרות שנים יש פה רעידות אדמה די חזקות... תקרא על בית שאן...