אבל יש המשפחות שגרום במרכז ולא יכולות פתאום ל*הכנס שם של חור מרוחק פה*

אתה מוכן בבקשה להסביר לי איך להשכיר דירה הרבה יותר משתלם מאשר לקחת משכנתא? לאחרונה, בדקתי את הנושא ונוכחתי כי ההחזר החודשי לבנק על משכנתא (משכנתא של בנק בגובה של 90% מערך הדירה + הלוואה בגובה שאר הסכום) נמוך בהרבה משכר דירה של דירה בגודל דומה באותו האיזור. אתה, אמנם, מחזיר לבנק סכום גדול ב-50%-100% מהסכום שלווית, אבל אחרי 18-30 שנה הדירה שלך, בעוד שבדירה שכורה אתה גם משלם כל חודש יותר כסף וגם הדירה אף פעם לא תהיה שלך. כמו-כן, בנוסף לשכר הדירה הגבוה יותר, צריך להוסיף כל שנה-שנתיים (אם יש לך מזל אז יותר) הוצאות על תיווך (שכר דירה של חודש), הובלת דירה (בסביבות 2,000-3,000 ש"ח) ועוד (גם אם אתה נשאר בדירה, בעל הבית יכול להחליט שהוא מעלה לך את השכר דירה), שלא לדבר על כל הכאב ראש של חיפוש דירה, אריזת תכולת הדירה, פריקת הארגזים וסידור כל הדברים בדירה החדשה, שיחות טלפון אינסופיות לנותני שירותים (ארנונה, חשמל, גז, טלוויזיה, טלפון, אינטרנט), ואחרי הכל אתה לא יכול לעשות בדירה מה שאתה רוצה ולא יכול להשקיע בה כי היא לא שלך, ובעוד שנה-שנתיים יכול להיות שתצטרך לעבור לדירה אחרת.

יפה. הריבית כעת במשק היא הנמוכה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל. מאחר שתשלומי המשכנתא נגזרים ישירות מהריבית, כיום, כל עוד הריבית כל כך נמוכה, רכישת דירה היא החלטה לא רעה.

בנוגע לכך שאחרי 18-30 שנה הדירה שלך - זה שטויות. אחרי 30 שנה של תשלומי משכנתא נגיד שיש לך דירה ביד בשווי של מיליון שקל. אתה חושב שאחרי שהפסקת לשלם לבנק את המשכנתא הדירה כבר לא עולה לך כסף? בוודאי שהיא עולה. יש לך נכס בשווי מיליון שקל. מיליון שקל שהם בטון ואדמה. אם היית מוכר את הדירה והיית משקיע את הכסף היית יכול לקבל כל חודש נגיד 3,500 שקל בהשקעה סולידית. זאת העלות האלטרנטיבית - אתה ממשיך לשלם 3,500 (1000$) כל חודש עבור דירה ששווה 1,000,000 (285,000$) למרות שאתה לא מוציא כסף מהכיס שלך. 3,500 שקל זה כסף שיכלת להרוויח בלי מאמץ - אבל בגלל שהכסף הוא בצורת דירה ולא בצורת מזומנים - אתה לא מרוויח אותו. אם אתה למשל מוכר את הדירה שבבעלותך ומקבל כריבית את ה-1000$ ייתכן שתוכל להשכיר דירה זהה לשלך בפחות מ-1000$. מלבד זאת, הדירה שסיימת לשלם עלייה משכנתא וששווה מיליון שקל - כנראה ששילמת עלייה 2 מיליון שקל - כתוצאה מהריבית. כך שזה לא הדבר המשתלם ביותר.

בנוגע לשאר ההוצאות - תיווך זה לא רלוונטי. מרבית העסקאות בארץ מתבצעות ללא תיווך (וגם מי שחכם ילך ליד2, הומלס או ללוח מעריב, ידיעות או המקומון העירוני). הובלת דירה אכן עולה כסף, אבל אם אתה נגיד עובר דירה פעם ב-4 שנים (גם לבעל הבית אין אינטרס להחליף דייר - הוא יכול להפסיד חודש-חודשיים של שכירות וזה גם באלגן בשבילו להתחיל להראות את הדירה ולחתום על חוזים. חוץ מזה שייתכן שהדייר הבא, בניגוד אלייך, יהיה דייר בעייתי שלא ישלם בזמן, יהרוס את הדירה ועוד..), אז העלות של ה-2,400 שקל מתחלקת ב-48 חודשים - או 50 שקל לחודש. זה לא אסון. מצד שני - זה נותן לך גמישות. נניח שאתה רווק בן 27 - אתה לא צריך יותר מדירה של 2 חדרים. אחרי זה אתה מתחתן ונולד לך ילד - אתה רוצה דירת 3 חדרים. אחרי זה נולדים לך עוד 2 ילדים (אחרי 5 ו-7 שנים נגיד מהילד הראשון) - אתה רוצה לעבור לדירת 5 חדרים. אחרי זה הילד הראשון עוזב את הבית ויש חדר מיותר - יותר כלכלי לעבור לדירת 4 חדרים. ובסוף שאתה מזדקן הגיוני וזול לעבור לדירת 2-3 חדרים. אז יותר נוח לעבור 5-6 פעמים דירה בשכירות מאשר למכור ולקנות 12 פעמים (6 מעברים - כל אחד כולל מכירה וקנייה) דירות. גם אתה יכול בהתחלה לגור בת"א, אחרי זה לעבור נגיד לוילה בנהריה, אחרי זה להחליט לעבור לירושלים..וזה הרבה יותר קל (אם מקום העבודה שלך גמיש או משתנה זה כמובן עוזר).

השאלה האם כדאי לקנות או להשכיר דירה - במובן הכלכלי - אינה קבועה. התשובה תלוייה בעיקר בשער הריבית ובמחיר הדירה שחושבים לקנות. דירות יקרות עדיף לשכור (לגור בשכירות), דירות זולות עדיף לקנות. אם הדירה זולה באופן מובהק (נגיד 3 חדרים בפחות מ-70,000 דולר - ויש בהרבה מקומות בארץ שהם אינם גוש דן) - כמעט תמיד עדיף לקנות מבחינה כלכלית. לעומת זאת, בית בצפון ת"א שעולה מיליון דולר כמעט תמיד יהיה כדאי לשכור. בנוגע לריבית - בריבית ששוררת בימים אלו, יותר מתמיד - כדאי לקנות דירה. בריבית של נגיד 5.5% - כדאיות קניית הדירה פוחתת בצורה דרסטית לעומת שכירות. זה לא חישובים פשוטים וממש ממש לא מוחלטים. אני מעדיף להשכיר דירה. בקניית דירה יש גם סיכונים גדולים - אם המשכנתא נלקחת בריבית משתנה והריבית במשק עולה, התשלומים החודשיים עולים משמעותית (ע"ע משבר הסאב-פריים בארה"ב שנוצר בדיוק מהסיבה הזאת). בנוסף - אם למשל לקחת משכנתא ל-30 שנה ונקלעת לקשיים כלכליים אחרי נגיד 5-10 שנים הבנק יכול לקחת את הדירה שלך ולמכור אותה בשוק בכדאי לקבל את הכסף שאתה חייב לו - ובמקרים כאלו אתה תגלה שלמרות ששילמת 10 שנים לבנק אתה עדיין חייב סכום הגדול מהשווי של הדירה. מלבד זאת, נזקים שנגרמים כתוצאה משריפה או רעידת אדמה (ואנחנו במקום שמאוד מועד לזה, קרה בסין ויכול בקלות לקרות כל יום גם כאן -בשבר הסורי-אפריקאי) כואבים הרבה יותר בכיס כאשר אתה בעל דירה. גם אם קנית בית שנמצא באיזור שנחשב טוב, ולכן מחירו יקר, וכעבור שנים האזור מדרדר - ערך הדירה שלך יורד משמעותית והפגיעה הכלכלית בך קשה (אם אתה רוצה למכור את הדירה ולעבור לשכונה שכוללת פחות מסוממים או שיש בה פחות זבל ברחוב). גם אם קנית דירה כשהדולר היה 4.8 ופתאום הוא 3.8 ואתה רוצה למכור את הדירה מסיבות אי אלו ואחרות - יש לך בעיה קשה. יש הרבה סיכונים כלכליים עצומים בקניית דירה שנחסכים לך אם אתה שוכר דירה.

אני ממש אוהב לקרוא את מה שאתה כותב, מה שאתה כותב כ"כ בולט לעומת הבינוניות של חלק גדול מהגולשים בפורום.

Guy King,

מצויין

רק תוספת קטנה:

לעיתים קניית דירה היא כדאית מאוד ורווחית כתוצאה מעליית השווי הריאלית של הדירה.

אבל זה לא מדע אבסולוטי והוא מהווה הימור מסוכן.

החשבון שלי בקניית דירה הוא שאני יכול לשכור דירת 2 חדרים בכ-2,500 ש"ח, או לקנות דירת 2 חדרים בכ-350,000 ש"ח ולהחזיר לבנק כל חודש פחות מ-2,000 ש"ח. הבעיה היא שאם הריבית תעלה (וסביר להניח שהיא תעלה), אז ההחזר החודשי יהיה יותר גבוה. מצד שני, גם השכר דירה יכול לעלות.

החשבון שלי בקניית דירה הוא שאני יכול לשכור דירת 2 חדרים בכ-2,500 ש"ח, או לקנות דירת 2 חדרים בכ-350,000 ש"ח ולהחזיר לבנק כל חודש פחות מ-2,000 ש"ח. הבעיה היא שאם הריבית תעלה (וסביר להניח שהיא תעלה), אז ההחזר החודשי יהיה יותר גבוה. מצד שני, גם השכר דירה יכול לעלות.

נו באמת.

דירת 2 חדרים שמושכרת ב-2,500 ש"ח לא עולה 350,000 ש"ח אלא יותר לכיוון ה-600,000 ש"ח.

אני לא זורק סתם סכומים באויר. אני מדבר על דירות במרכז. על דירת שני חדרים במרכז (לא בהכרח משופצת) דורשים יותר מ-2,500 ש"ח לחודש. דירה כזאת אפשר לקנות (ולשפץ) במחיר של כ-450,000 ש"ח עם החזר חודשי של כ-2,000 ש"ח לחודש (ביררתי בבנק).

תבדוק את המספרים שלך. אתה נשמע כמו סוכן מכירות של בנק למשכנתאות...

אם אין לך הון התחלתי (לדוגמא - הורים) לא משתלם לך לקחת משכנתא. באיזור שבו אני גר לדירה בגודל מסוים שכ"ד הוא 2,500-3,000 ש"ח לחודש, המשכנתא לאותה הדירה היא 4,500 ש"ח ומעלה למשך 30 שנים. לא כולל ההוצאות הנוספות שיש לך כבעל בית (שיפוצים בדירה ובבניין, מיסים, ביטוח, נזקים מדי פעם כגון צנרת מתפוצצת). מלבד זאת, הבנק הוא נושה איום ונורא, אתה מאחר שבוע-שבועיים בתשלום וישר מכתבים מעו"ד, איומים, קנסות ושכר טירחה בסכומים שאתה לא יכול לתאר.

בעל בית, להבדיל מבנק, לא יכול לסלק אותך מהדירה שאותה אתה שוכר (זה אפילו בניגוד לחוק).

תוספת - חוץ מזה שאם אתה לא בעל הבית אתה לא יכול לבזבז יותר מדי כסף על עיצוב פנים או שיפוץ מופרך ויקר (כמו נישה אופנתית עם תאורת הלוגן שעלתה לך 15,000 ש"ח ונראת דבילית להפליא אחרי כמה שנים).

ההבדל היחידי שב10 שנים שתגור על ה180 אלף ששילמת תקבל הרבה יותר, מעבר לזה שמחירי הנדל"ן עולים בממוצע כ5% בשנה בשכירות אתה משלם על מקום מגורים, במשכנתא אתה משלם על נכס. קנית דירה? גרת 10 שנים, מכרת ברוב המקרים אלא אם השכונה שלך הייתה הground zero למתקפה ביולוגית\ עליה של איתיופים אתה תמכור אותה ברווח שיכסה את המשכנתא + וכמובן שתמיד ברגע שמוכרים את הדירה אפשר להקפיא את המשכנתא להתחיל לחיות בשכירות ומהריבית של המכירת דירה להרוויח כסף לא רע בכלל. כן בשביל לגור שנה בחור לא שווה להשקיע סתם כסף, אבל מצד שני מי שקונה דירת 2 חדרים כי בא לו יכול לקנות גם וילה בגלי תכלת. אנשים בד"כ קונים דירה כאשר הם מתכוונים לחיות בה זמן רב בד"כ עם בן\בת זוג לא כי הם צעירים וצריכים דירה קרוב לעבודה. לחיות על שכירות מעבר ל5 שנים זה בזבוז טוטאלי של כסף כיוון שאחרי 5 שנים בממוצע הנכס עובר לרווח יחסית לריבת המשכנתא.

אני לא זורק סתם סכומים באויר. אני מדבר על דירות במרכז. על דירת שני חדרים במרכז (לא בהכרח משופצת) דורשים יותר מ-2,500 ש"ח לחודש. דירה כזאת אפשר לקנות (ולשפץ) במחיר של כ-450,000 ש"ח עם החזר חודשי של כ-2,000 ש"ח לחודש (ביררתי בבנק).

אני לא יודע מה ביררת, אבל זה פשוט לא נכון.

אני כבר לא מעט שנים שוכר דירות במרכז, קניתי דירה לפני שנה וחצי, השכרתי אותה וגם מכרתי אותה לפני כמה ימים.

האמן לי שאני מכיר את התנאים במרכז.

ב-450,000 ש"ח אתה קונה דירת 2 חדרים לא הכי אטרקטיבית אולי בעמידר בבת-ים. מיותר לציין שזו ממש לא שכונה טובה.

השכירות שמקבלים על דירה כזו נושקת ל-2,000 ש"ח מלמטה.

אני לא יודע איזה סיפורים הבנק סיפר לך בכל מה שקשור למשכנתא, אבל זה גם לא נכון.

אם אתה לוקח הלוואה של 90% מדירה של 450,000 ש"ח:

1. אתה צריך להכניס קודם כל בעצמך קרוב ל-100,000 ש"ח עבור הון עצמי, עלויות עו"ד ורישום דירה, תיווך אם יש ושיפוץ קטנצ'יק.

2. ההחזר החודשי מתחיל מ-2,027 ש"ח לתקופה של 25!!! שנה, בריבית שנתית קבועה של 3.5% (ממש לא גבוה). לזה יש עוד להוסיף ביטוח EMI שעולה עוד כ-100 ש"ח לחודש. לכך יש עוד להוסיף ביטוח חיים וביטוח מבנה שעולים עוד כמה עשרות שקלים בחודש.

3. ההחזר החודשי אומנם מתחיל מ-2,027 ש"ח, אבל לאורך הזמן - אם לוקחים אינפלציה שנתית ממוצעת של 2%, עד סוף תקופת ההחזר התשלום החודשי מטפס ל-3,341 ש"ח.

4. כאשר קונים דירה, בעיקר ישנה, יש כל מני עלויות תחזוקת דירה שצריך לשלם ונחסכות כאשר הדירה היא שכורה.

אם לוקחים את אותם 100,000 ש"ח שהושקעו בהתחלה, ומוסיפים להם 500 ש"ח בחודש - הכל בריבית שנתית ממוצעת של 3.5%, לאחר תקופה של 25 שנה מגיעים לסכום של 477,000 ש"ח.

כאן מדובר בדירה זולה, והמצב אפילו כאן גבולי מאוד. בדירות יקרות יותר החישוב נוטה הרבה יותר לכיוון כדאיות של שכירת דירה ולא קנייתה.

בכל מה שקשור לעליית ערכי הנכסים, זה גם לא תמיד נכון.

באזור חיפה הנדל"ן מדשדש כבר שנים רבות. כל האיזורים מלבד איזור המרכז לא כל כך נהנה מעליית מחירים אלא אפילו מירידה ריאלית במחירים.

גם באזור המרכז היו לא מעט שנים של ירידות במחירים (בעיקר בשנות ה-90), וכאשר חייבים למכור ולעבור דירה כי כבר אין מספיק חדרים, ובדיוק מחיר הדירה שקנית הוא בתחתונים - זה לא נעים.

לגבי 450,000 ש"ח, אני מדבר על דירות שראיתי במרכז העיר (לא בשיכונים). המחירים, אמנם, בד"כ יותר גבוהים, אבל אפשר למצוא דירות גם במחירים כאלה שזקוקות לשיפוץ קל בלבד (בעיקר צבע).

על דירות דומות דורשים עכשיו שכירות של מינימום 2,500 ש"ח, ואפילו 3,000 ש"ח.

לגבי משכנתא, אמרו לי בבנק שאני יכול לקבל משכנתא על סכום של 90% מערך הדירה שנקבע לפי שמאי של הבנק (החזר חודשי של כ-2,000 ש"ח), ואת שאר הכסף (45,000 ש"ח) אני צריך במזומן או לקחת הלוואה נוספת עבור ה-10% הנוספים לתקופה של 5 שנים.

על הדירות שראיתי אין תיווך. אני לא יודע כמה זה עלויות עו"ד ורישום דירה, אבל אני מעריך שזה אולי כמה מאות או כמה אלפי ש"ח בודדים.

הריבית על המשכנתא עשויה לעלות, אבל כך גם שכר הדירה.

בנוגע לשיפוץ דירה, כשאתה קונה דירה אז אתה משפץ אותה בהתחלה. אבל, אם אתה שוכר דירה, אז אתה לא תלך לשפץ כל דירה שאתה עובר אליה על חשבונך (קשה למצוא דירות משופצות להשכרה במחירים סבירים).

הראה לי דירה אחת! שנמכרת במרכז באזור סביר ב-450,000 ש"ח.

אני ברגע זה הולך לקנות אותה.

מה, ותחטוף לי אותה?

אם זה כל כך טריוויאלי, והמספרים שאמרת מציאותיים, לא צריכה להיות בעיה למצוא יותר מאחת...

ולחיות בדירה שכורה כל החיים? מעבר לחישוב של עלויות, כמה פעמים בחיים שלך תצטרך לעבור דירה?... כל אחד צריך "בית"..

יש יתרונות רבים בדירה שכורה, כפי שפירט Guy King בהודעה בעמוד קודם.