שאלות לגבי תמ"א 38

[lev-27]

אני מתעניין לאחרונה בתמ"א 38. הרעיון לקנות דירה 2-3 חדרים ישנה בבניין שנמצא במשא ומתן על תמ"א 38 או נמצא ממש לקראת חתימה. מדובר בבנייני רכבת ישנים ומוזנחים. אם הפרויקט לא יצא לפועל זה לא בדיוק מקום שאני רוצה לחיות בו, אבל אם הפרויקט כן יצא זו הזדמנות לקבל דירה עם ממ"ד, מרפסת שמש ענקית, חיזוקים וחזית משופצת.

קודם כל מה דעתכם בנושא? האם ניתן לשפץ בניין שיכון שנבנה בסטנדרטים של שנות ה-60 ולהביא אותו לרמת יציבות של בניין מודרני? בנוגע למעלית למיטב ידעתי הקבלן מפקיע מספר מ"ר מהדירה לצורך בניית פיר המעלית ובתמורה מפצה את בעלי הדירה בהגדלת המטבח (בדרך כלל) בשטח פי 2-4 מהשטח שהופקע. זה כל טוב ויפה, אבל השאלה שלי האם שומעים בתוך את הדירה את המעלית נוסעת.

[vic07]

תראה, מבחינה הנדסית, החיזוק הוא לא הבעיה אם הוא מיושם ע"י מהנדס וקבלן שיודעים מה הם עושים. הבעיות, גם כשהתוכנית יוצאת לפועל, הן בכל מה שמסביב:

1. הקבלן, מצידו, מעוניין במקסימום רווחים. גם אם נניח שהקבלן ישר ולא יחפף בחיזוק עצמו, הוא ישתדל לתת כמה שיותר לדירות שהוא מוסיף (שאותן הוא יכול למכור), וכמה שפחות לדירות הקיימות שמהן הוא לא מרוויח דבר. זה אומר, אמנם, שהשטחים המשותפים יעברו שיפוץ יסודי, ותוסף מעלית לטובת כלל הדיירים, אך היכן שאפשר שטחים משותפים יופקעו לטובת בעלות פרטית. יש בבית חצר אבל אין חניה? מזל טוב, החצר תהפוך לחניה - אבל רק עבור הדיירים החדשים. יש בקומת הקרקע שטחים לא מנוצלים? מזל טוב, כנראה שימצא להם שימוש, בתור מחסנים דירתיים למשל - אבל רק לדירות החדשות. גם תוספות הבניה לדירות הקיימות יהיו המינימאליות ביותר שהקבלן יכול להציע ועדיין לשכנע את הדיירים.

2. תוספות הבניה, כמו גם מיקום המעלית, צריכות לקבל את הסכמת כלל הדיירים. חצי ירצו ממ"ד בצד אחד של הדירה וחצי בצד השני, חצי ירצו להגדיל את המטבח וחצי ירצו מרפסת שמש במקום. הסיכוי להסכמה אפסי. אם לטובת המעלית יש להפקיע שטח מאחת הדירות (לא בכל בניין זה נדרש, אגב), הרוב המוחלט של הדיירים יתנגד, אפילו תמורת תוספות בניה. בסופו של דבר, רק דייר אחד בכל קומה יצטרך להסכים לכך, אבל צריך שהדיירים הללו יהיו אחד מעל השני בכל הקומות...

3. אם מדובר בבניין המועמד לתמ"א, יש להניח שרובו מאוכלס ע"י אוכלוסיה חלשה מאוד. מאידך, אם הסביבה סבירה, הדירות החדשות, הגדולות יותר ובסטנדרט בניה גבוה יותר, ימשכו דיירים חזקים יותר. לכאורה זאת לא בעיה, אבל מה עם ועד הבית? הוצאות האחזקה של מעלית, למשל, הן לא קטנות, וגם רמת התחזוקה של הלובי והשטחים המשותפים תאלץ לעלות עקב לחץ מהדיירים החדשים, שרוצים בניין חדש ולא ישן ומוזנח. בשלב כלשהו סביר שחלק מהדיירים הוותיקים פשוט יסרבו לשלם.

4. אם הקבלן פשט רגל במהלך הביצוע, אתה עשוי להוותר עם בניין שנראה כמו אתר בניה במקרה הטוב, ודירה שנראית כמו אתר בניה במקרה הרע אם כבר החלו עבודות להרחבת הדירה.

[gabriel6]

הרבה אנשים לא יודעים - אבל תמ"א 38 מאפשרת (בתנאים מסוימים) גם הריסת המבנה לחלוטין ובניית מבנה חדש

אגב

אני חושב שזה הרבה יותר חכם

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4116150,00.html

[stone cold]

מגובר על תמא 38-2 יכול להיות שגם 3 כי לא זוכר מה 3 אומר

בכל מיקרה פותח הדיון כאחד שגר בבינין שבהתחלה רצו לעשות לו תמא 38 רגיל

והצלחנו להזיז את זה לכיוון תמא 38-2 או במילים אחרות פינוי בינוי

מדובר בתהליך ארוך,מסובך וכלכלית מסוכן

בנוסף לזה בתמא 38 רגיל לא מחליפים לך את הצנרת מים \ביוב\חשמל\וכו

אלה מחברים לה תוספות

בנוסף לזה למרות שאנשים חושבים שזה מעלה את ערך הדירה מאוד ,כמו שאמרו כבר יכול להיות שיקחו את הגינה לחניה לדירות החדשות מחסנים וכו

ובגדול תקבל דירה בלי חניה(בחלק מהמיקרים) ,בלי מחסן(בחלק מהמיקרים) עם מעלית מצוקמקת (בחלק מהמיקרים )

האוכלוסיה הישנה תישאר (מה שהרבה פעמים משפיע על ערך הדירה )

ובקיצור גם במיקרה שזה יתממש/ הסיכוי שתרוויח הרבה מיזה די נמוך

מה גם שלוקח בערך שנה שנתיים לעשות פרויקט כזה ,שהבינין בפועל אתר בניה שזה קורה

אז שקח ממשכירים נורמלים לאורך התקופה

יותר מיזה עד שיש את כל האישורים ,אנשים בתקופה הזאת מתחילים להזניח את הבינין

ולא תמיד זה יוצא לפועל

בבינין שאני גר בו עם פינוי בינוי לא יצא לפועל ,ההזנחה כל קח גדולה כרגע שכל בעל דירה יצתרך להשקיע עשרות אלפים לתקן את הנזק, שלא לדבר על זה שמאוד קשה למצוא שוכרים לזבלה הזה בתקופה הזאת

בקיצור זאת השקעה מסוכנת לטווח ארוך

במצב הטוב ביותר יעשו פינוי בינוי ותקבל דירה חדשה דנדשה

בפינוי בינוי גם מקבלים שכירות מהקבלן מההריסה ועד המפתח

במצב הרע לא יהיה הסכמות ותקבל דירה מוזנחת בבינין מוזנח ועם אוכלוסיה חלשה

ברכבות זה בכלל מסוכן ,כי הרבה שם זקנים שלא רוצים שום שינוי