האם המחירים בנדל"ן ירדו? - כללי - HWzone פורומים
עבור לתוכן
  • צור חשבון

האם המחירים בנדל"ן ירדו?


Second Edition

Recommended Posts

  • 6 חודשים מאוחר יותר...
  • תגובות 192
  • נוצר
  • תגובה אחרונה

מקפיץ .

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4477718,00.html

ייתכן שהצניחה במחירים תהיה הרבה יותר מוקדמת , מאשר שמישהו חשב/העריך ? (מישהו אמר קריסה :rolleyes:)

עליית מחירים מתונה יותר -> פחות ביקוש מצד המשקיעים ומשקיעים מוכרים דירות (שכבר לא מעניקות תשואה) -> ירידת מחירים ->

->קונים מבינים שהמחירים יורדים ומתחילים לשבת על הגדר -> ירידת מחירים תלולה יותר -> (בום?)

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

עליית מחירים מתונה יותר -> פחות ביקוש מצד המשקיעים ומשקיעים מוכרים דירות (שכבר לא מעניקות תשואה) -> ירידת מחירים ->

->קונים מבינים שהמחירים יורדים ומתחילים לשבת על הגדר -> ירידת מחירים תלולה יותר -> (בום?)

אני מבין שזה מה שאתה רוצה שיקרה. אבל זה לא אומר שזה בהכרח יקרה.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

שכבר לא מעניקות תשואה)

הן מעניקות תשואה כי יש שוכרים

למעשה בהרבה מקרים היום בגלל הריבית הנמוכה ,השוכר משלם את המשכנתה של בעל הדירה

זה סיכון גדול -נכון ,אבל כבר כמה שנים טובות מצליח לבעלי הדירות

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

שוק דירות היוקרה במגמת ירידה - למי אכפת? מי כאן מתכנן לקנות בקרוב דירת יוקרה?

מחירי הדירות הרגילות עדיין עולים ומאותה סיבה: יותר ביקוש מהיצע. אני לא יודע עד כמה המשקיעים מגבירים את הביקוש, אבל לא נראה לי שיש בועת מחירים בארץ - בבועות כפי שהיו באירלנד או בארה"ב, לא רק הביקוש עלה אלא גם ההיצע, כשקבלנים מיהרו לבנות כדי להרוויח מעליית המחירים. ואצלנו? אין שום שינוי משמעותי במספר התחלות הבניה וגם לא יהיה, ללא רפורמה רצינית בהליכי רישוי הבניה בארץ - רפורמה שאותם אנשים שמקימים את קול הצעקה הרם ביותר בנוגע לעליית מחירי הדיור הם בד"כ המתנגדים הכי תקיפים שלה!

צניחת מחירים? תתפללו שזה לא יקרה. זה קרה בארה"ב ומהתוצאות כל העולם סובל עד היום, כמעט שש שנים אחרי. זה קרה באירלנד והיה אחד מהגורמים העיקריים לפשיטת רגל דה-פקטו של המדינה. למה לעזאזל מישהו חושב שזה רעיון טוב?

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

צודק. אבא שלי מתווך והביקושים כל הזמן גדלים. ההיצע עומד במקום ובכל חודש מספר הדירות שזמינות למכירה נשאר קבוע אך הן נמכרות מהר מאוד.

אחוז קטן מאוד מהרוכשים קונים את הדירה להשקעה. יש גם מגמה ברורה של דרישה לדירות עם יחידה נוספת להשכרה.

בטווח הקרוב של ה-5 שנים המחירים ימשיכו לעלות.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

צניחת מחירים? תתפללו שזה לא יקרה. זה קרה בארה"ב ומהתוצאות כל העולם סובל עד היום, כמעט שש שנים אחרי. זה קרה באירלנד והיה אחד מהגורמים העיקריים לפשיטת רגל דה-פקטו של המדינה. למה לעזאזל מישהו חושב שזה רעיון טוב?

מה שקרה בהארה"ב הוא שמחירי הדירות צנחו במקביל לעליה תלולה בריבית, כך שהרבה אנשים לא יכלו להחזיר את המשכנתאות שלקחו והבנקים נותרו עם דירות ששוות פחות מאשר המשכנתא שהם הלוו. (לא ממש בסדר הזה - הכל קשור הדדית אחד בשני). מכאן ועד להכרזה לפיה צניחת מחירים לכשעצמה היא דבר רע הדרך עוד ארוכה, בעיקר אם היא לא פתאומית כפי שקרה בארה"ב.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

^ מה הוא אומר בנוגע להפרשים בין מה שהמוכר מבקש לבין מה שהוא מקבל ?

ידוע שכל ישראלי טוב תמיד נוקב במחיר מעל מה שהוא רוצה כי מי לא יוריד לו ומאידך, אף ישראלי לא ישלם את

המחיר המלא שנקבו.

בכל מקרה, כשבן אדם מתכנן לקנות דירה, הוא מסתכל על מחירי השוק (נגיד ביד 2) ורק אז מסגל לעצמו תקציב

ומטרות. בפועל, המחיר בו עסקאות נסגרות קרוב למדי למחיר המבוקש. ממה שראיתי בחודשיים האחרונים, המספרים

נעים סביב ה-30-40 אלף ש"ח מתחת למחיר אותו הציבו לקונה \ מתווך. מדובר בסדר גודל של 3% בלבד.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

קרירין , לפי דעתי התשואה שהקונים רוצים , נובעת מערך הדירה עצמה .. ()
לרוב דווקא לא. כשאדם קונה דירה להשקעה בראש ובראשונה הוא מסתכל על שכר הדירה הצפוי. שכר הדירה השנתי כאחוז משווי הדירה מהווה את התשואה. מסתכלים קודם כל בשכר הדירה כי זה תזרים מזומנים עכשווי שאתה מקבל כל עוד אתה מחזיק בדירה.

מובן שמתחשבים גם בשווי הדירה עצמה, אך הוא משני משתי סיבות: א) הוא ספקולטיבי, וקשה להעריך מתי ובכמה הוא יעלה / ירד, ב) כדי לממש איזשהו רווח צריך למכור את הדירה וזו פרוצדורה יותר מורכבת משמעותית ממכירת ניירות ערך בשוק ההון. דירות להשקעה לרוב נקנות לטווח ארוך.

אם קנית דירה להשקעה, והערך שלה "על הנייר" ירד או עלה, זה לא משנה לך דבר כל עוד אתה משכיר אותה ומקבל את אותו שכר הדירה. לרוב יש קורלציה בין מחירי הדירות לעלויות השכירות, אך היא לא מושלמת.

מכאן ועד להכרזה לפיה צניחת מחירים לכשעצמה היא דבר רע הדרך עוד ארוכה, בעיקר אם היא לא פתאומית כפי שקרה בארה"ב.
אני חושב שאתם מתווכחים על סמנטיקה. כשאומרים "צניחה" לרוב מתכוונים לאותה ירידה פתאומית. זה לרוב רע, כי זה מכניס את כל המשק לסחרור שקשה לצפות את תוצאותיו. זה יכול להביא להכל החל ממיתון ועד למשבר פיננסי קשה כמו זה שהיה בעולם לפני כמה שנים. במצב זה ההשקעות של כולם נפגעים. תיק ההשקעות שלך, קרן ההשתלמות שלך, כספי הפנסיה - כשהכל פתאום יורד (לפעמים בעשרות אחוזים), זה לא נעים לאף אחד. אפילו חסכונות סולידיים נפגעים לרוב (כי מיתון גורר ירידת ריבית).

ירידת מתונה של מחירים - זה משהו אחר. לדעתי זה משהו שיהיה חיובי לרוב האנשים, ויכול לפגוע משמעותית רק במחזיקי דירות להשקעה (וגם להם יש מספיק זמן להתארגן כשהירידה היא מתונה).

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

הפכת את זה. העליה בריבית (שהיתה נחוצה) הביאה למצב שבו הרבה אנשים לא יכלו לשלם את תשלומי המשכנתה שלהם, שבד"כ היו צמודים באופן מלא או חלקי לריבית במשק. מאחר שברבה משכנתאות סאב-פריים, הבנקים נתנו משכנתה בגובה של 99-100% משווי הנכס, בלי שהקונה הביא הון עצמי, קוני הדירות שלא יכלו עוד לשלם את תשלומי המשכנתה היו יכולים לוותר על הדירות בלי להפסיד את ההשקעה המקורית שלהם, שכאמור היתה אפס, לכן הרבה פעמים העדיפו לוותר על הדירה ולא לצמצם הוצאות אחרות כדי לעמוד במשכנתה. כך הבנקים מצאו את עצמם עם הרבה יותר דירות מעוקלות מכפי שתיכננו שיהיו להם. מהצד השני, עליית הריבית הפכה את לקיחת המשכנתאות לצורך רכישת דירות למשתלמת פחות. כלומר היצע הדירות למכירה גדל ובמקביל הביקוש לדירות קטן. התוצאה? המחירים צנחו.

זה לא היה במקביל, כאילו שתי התופעות במקרה קרו באותו זמן, זה היה בגלל - האחת היתה תוצאה של השניה.

ושכחת את אירלנד. איזה צירוף מקרים! גם שם קרה דבר דומה. למה אתה חושב שבארץ זה יהיה אחרת?

הבעיה היא לא רק של הבנקים. תאר לעצמך שבשנה הבאה, מחירי הדירות יהיו קטנים ב- 30% מהמחירים היום. זה טוב מאוד למי שרוצה לקנות דירה ועוד לא קנה, זה לא ממש משנה למי שקנה דירה לפני עליית המחירים, אבל כל מי שקנה דירה במחיר גבוה יידפק. תחשוב מה יקרה למי שקנה דירה בשבוע שעבר, במחיר של (נגיד) 1.5 מיליון, כשבעוד שנה הדירה שלו תהיה שווה רק מיליון, אבל המשכנתה שלו היא עדיין לפי שווי של 1.5 מיליון. כל י שקנה דירה בשנים האחרונות ידפק.

זה כמובן לא יגמר שם. אם תהיה ירידה במחירי הדירות, היה קל יותר לקנות דירה. אם יהיה קל יותר לקנות דירה, הביקוש לדירות יגדל... מהצד השני, אם תהיה ירידה במחירי הדירות, הרווח מבניית דירה יקטן, וככל שהרווח קטן יותר, כך התמריץ ליצור היצע יקטן. כלומר ירידה במחירים תעלה את הביקוש ותקטין את ההיצע עד שנגיע לשיווי משקל חדש במחיר. בעצם, זה מה שבד"כ מונע צניחה חדה במחירים.

כדי שהמחירים ישתנו בצורה חדה, צריך לקרות משהו דרסטי שישנה בצורה משמעותית את נקודת שיווי המשקל. למשל כניסה של מתחרה חדש לשוק. אלא מה, אין מחסור בקבלני בניה במשק ובכל מקרה, כניסה של קבלן נסף לא תעלה את היצע הדירות בזמן הקרוב בשל הזמן הממושך להשלמת פרוייקט בארץ. אז מה בכל זאת יכול לגרום לצניחה? המממ... ירידה משמעותית באוכלוסיה, למשל. נמר שהאיראנים משלימים את פצצת האטום שלהם. הרבה ישראלים מחליטים שעדיף לגור במקום שבו הסיכוי להיות במרכזה של מלחמה גרעינית קטן יותר ומהגרים לאוסטרליה. אז תהיה צניחה במחירי הדירות. אז יאללה, שנעודד את חמינאי לפרוץ קדימה בתוכנית הגרעין? אני לא מצליח לחשוב על שום שינוי דרסטי שכזה שיהיה טוב, מה איתך?

מה שאנחנו צריכים הוא לא צניחה במחירים (וצניחה היא מהירה ופתאומית מעצם הגדרתה) אלא ירידה מתונה. במקום שהמחירים יעלו בכמה אחוזים בכל שנה, שיתחילו לרדת בכמה אחוזים בכל שנה. הדרך להגיע לזה פשוטה: להגביר את הבניה. אם יש גידול בביקוש שמוביל לעליה במחירים, התוצאה הצפויה היא עליה בהיצע עד שנגיע שוב לנקודת שיווי משקל, אז למה זה לא קורה? למה ההיצע כמעט ולא משתנה? אחת הסיבות העיקריות היא ביורוקרטיה, שבארץ, בכל מה שקשור לבניה, היא ברמה של עולם שלישי. אבל כשמנסים לעשות משהו בנדון, כל ה"חברתיים" מתחילים לצעוק שמוכרים את המדינה לטייקונים.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

תחשוב מה יקרה למי שקנה דירה בשבוע שעבר, במחיר של (נגיד) 1.5 מיליון, כשבעוד שנה הדירה שלו תהיה שווה רק מיליון, אבל המשכנתה שלו היא עדיין לפי שווי של 1.5 מיליון. כל י שקנה דירה בשנים האחרונות ידפק.

זה שהדירה שלו ירדה במחיר עוד לא דופק אותו בפני עצמו. אולי הוא מרגיש פראייר, אבל מבחינה פיננסית הוא לא נדפק כל עוד הוא לא מנסה לממש (למכור) את הדירה. הוא כן נדפק אם הוא מראש לקח על עצמו משכנתה שלא יכול לעמוד בה, או שההשתנו תנאים מסוימים לרעה (אובדן הכנסה וכו') ועכשיו הוא פתאום לא יכול לעמוד בה.

כל עוד הוא איתן פיננסית והמשכנתה לא כבדה עליו, הוא גם לא נדפק אם הוא מוכר לצורך שדרוג. למעשה במצב של שדרוג הוא לרוב מרוויח, כי דירות יקרות יירדו יותר, ולכם ההפרש בין הדירה הנוכחית שלו לדירה המשודרגת קטן.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

העניין הוא שירידת מחיר "מתונה" היא מצב שכמעט ואינו אפשרי. נניח ומתחילה ירידת מחיר שכזו מסיבה זו או אחרת - מה יקרה? הקונים דירה ראשונה יעדיפו להמתין, ובכך יקטינו את הביקוש, המוכרים דירה שלא לצורך שדרוג ינסו למכור כמה שיותר מהר בשביל לא להפגע יותר מדי (תחת ההנחה ההגיונית לפיה מחירי השכירות שהם מקבלים יצנחו במקביל גם הם, לפחות בטווח הארוך, ואילו החזרי המשכנתא שלהם לא) ובכך יגדילו את ההיצע, והמחירים ירדו בקצב מהיר יותר.

המערכת הבנקאית יודעת לדאוג לעצמה היטב, בהפכה כל שינוי שייטיב מהותית עם רוב האזרחים אך לא עם הבנקים (דירות זולות יותר = משכנתאות קטנות יותר) למשהו "בעייתי" בטווח הארוך.

קישור לתוכן
שתף באתרים אחרים

ארכיון

דיון זה הועבר לארכיון ולא ניתן להוסיף בו תגובות חדשות.


×
  • צור חדש...