האם המחירים בנדל"ן ירדו?

[QttP]

מחירי הדירות עולים בממוצע ב- 8% בשנה. יש לך השקעה סולידית שמגיעה לתשואה הזו? וזה בלי לקחת בחשבון את ההכנסה מדמי שכירות.

וודאי שלא. עם זאת, יש היבטי נזילות, ומסיבה כלשהי רבים מהמשקיעים בדירות מגורים מתעלמים מעליית מחיר הדירה עצמה כשהם מתבוננים בתשואה. אולי בגלל היעדר הנזילות, אולי בגלל תחושה שיש משהו ספקולטיבי במחירים (מה שנכון, אבל לא יותר ספקולטיבי ממדדי המניות).

הטריגר היה המשבר הכלכלי (כתוצאה ממפולת הסאב-פריים בארה"ב). הריבית ירדה בגלל המשבר, זה לא טריגר נפרד.

לטעמי זה טריגר נפרד, למרות שהוא נבע מהראשון. כי יש לו השפעות משל עצמו, וגם כי הוא לא משהו בלתי-נפרד מהמשבר. היה אפשר לא להוריד ריבית או להעלות אותה חזרה מהר יותר. האם מצבנו באופן כללי היה אז יותר טוב או פחות טוב - זה נושא לדיון אחר.

[איסתרא בלגינא]

ראשית, חוב מקודם:

http://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/PressReleases/Pages/04-12-2013-BoxSki.aspx

מתעלמים מעליית מחיר הדירה כי אפשר לממש את הרווח כאן רק על ידי מכירת הדירה, כלומר שחיטת האווזה שמטילה ביצי דמי שכירות. זה כמו מניות של חברה שמעניקה דיבידנדים: נחמד ששווי המניה עולה, אבל כדי להינות מזה צריך למכור אותה ואז אי אפשר לקבל יותר דיבידנדים. עליית המחיר לפני שממישת את הנכס חסרת משמעות: אם בראשון לינואר קדית דירה במיליון ועד ל- 31 לדצמבר, מחירה בשוק עלה ל- 1.2 מיליון, כמה הרווחת? שום דבר. הרי רווח הוא מחיר המכירה פחות מחיר הקניה ועוד לא מכרת אותה. עד שתמכור אותה המחירים יכולים לעלות או לרדת ואי אפשר לדעת כמה תרוויח (אם בכלל) בסופו של דבר. דמי שכירות לעומת זאת, מגיעים באופו קבוע. אבל מי קונה דירה רק עבור דמי השכירות? הרי יעברו עשרות שנים לפני שהשכירות תכסה את הסכום ששילמו על הדירה, וזה בהתעלם מהאינפלציה ובריבית על המשכנתה, אם השתמשו במינוף כדי לקנות את הדירה.

ברור שהיו להורדת הריבית השפעות משל עצמה, אבל אז אפשר להצביע על עוד כמה טריגרים (פחות מימון בנקאי לקבלנים, למשל), שכולם נובעים מאותו גורם ראשוני - מיתון כלל עולמי.

אפשר היה לעשות הרבה דברים עם הריבית, אבל עובדה שכל בנק מרכזי שהמשק שלו נכנס למיתון או אפילו רק עלול להיכנס למיתון, מגיב בהורדת ריבית. זו התרופה המקובלת. דווקא נראה שבארץ, פישר הגיב לאט מידי בהורדת הריבית, כפי שאפשר לראות מהתיסוף בשער השקל לעומת הדולר והיורו.להעלות את הריבית? בינתיים פלוג המשיכה להוריד אותה עד לשיא שלילי של כל הזמנים, רק 0.25%. מה היה קורה לו הריבית היתה גבוהה יותר, את זה נדע רק ביום בו תומצא מכונת הזמן. אבל נראה שפרופ' פישר, פרופ' פלוג ושורה ארוכה של נגידי בנקים מרכזיים אחרים חושבים שעדיף להוריד ריבית בזמן מיתון (בגוש היורו הריבית עכשיו שלילית בכלל, כנראה לראשונה בהיסטוריה בכלל).

[vic07]

אז רגע, פתאום אנחנו מסכימים על כך שהסיבה המרכזית למחירי הדירות האסטרונומיים היא לא "מחסור בדירות" או הביורוקרטיה המטומטמת (בלי להמעיט בכך שהאחרונה היא בעיה בפני עצמה), אלא העובדה שדירות הן השקעה כדאית מדי כרגע?

[Gil28]

מה זה משנה מי קונה את הדירות?

לפי מה שאתה אומר אין מחסור בדירות, פשוט אנשים קונים דירות להשקעה. לפי מה שאתה טוען, יש בעלי דירות להשקעה שאין להם שוכרים (כשבפועל אנשים ששוכרים דירות מארגנים לבעל הדירה את השוכרים הבאים!)

[vic07]

איפה טענתי את זה, לכל הרוחות?! העדר מחסור =/= עודף, אם לא ידעת. ואגב, גם דירות ריקות יש.

וברור שמשנה מי קונה את הדירות, אם התלונה היא שלאנשים קשה לקנות דירה למגורים!

[Gil28]

דירות ריקות ישארו ריקות בלי קשר למחירי הדיור. אם כבר להיפך - דירות יקרות יותר יגרמו לבעלי הדירות למכור אותם בגלל חוסר כדאיות כלכלית (למרות שאלה אמידים למדי).

זה לא משנה מי קונה את הדירות כי בסוף אנשים גרים בהם.

[vic07]

אתך סיימתי את הדיון, גיל. זה מצער, אבל לא ניתן לקיים דיון הגיוני עם אדם שמחליף טענות כמו גרביים, בלי להניד אפעף.

[Gil28]

אותי זה לא מצער.

[Second Edition]

מקפיץ .

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4630510,00.html

ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הראשי שהתפטר מהאוצר עקב תוכנית מע"מ אפס, משוכנע כי ירידות המחירים יגיעו: "המחירים היום גבוהים מאוד בכל קנה-מידה של שיווי-משקל כלכלי".

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001012016

[h=2][/h]

[RDvd]

ו.........עוד פעם:

[MiniMizer]

זה "קצת" לא מדויק לכתוב "מיכאל שראל משוכנע כי ירידות המחירים יגיעו". הוא בעצמו מודה בראיון שאחת הסיבות העיקריות למחירים הגבוהים היא סביבת הריבית הנמוכה במשק - שעליה, עם כל הכבוד, אין לאף אחד בישראל ממש שליטה. לכן, כל עוד הריבית תהיה נמוכה בכל העולם, כך מחירי הדיור בישראל ימשיכו להיות גבוהים. אני מניח שבסופו של דבר היא תעלה והמחירים אכן יירדו, אבל אף אחד לא יכול לומר מתי זה יקרה. אולי זה יקרה בסוף השנה ואולי זה יקרה בעוד חמש או עשר שנים.

אגב, גם כשהמחירים יירדו, זה לא אומר שעלות הדירה תרד - ישנו סוג של שיווי משקל בין מחירי הדירות לבין הריביות על המשכנתאות. כדי שמחירי הדירות יירדו, הריביות על המשכנתאות צריכות לעלות, לכן זה לא באמת משנה אם מחיר הדירה ירד ב-100,000 ש"ח אם את אותו כסף משלמים לבנק בצורת ריביות.

אני חושב שכשמדברים על עליית מחירים בשוק הנדל"ן צריך להסתכל על העלות הכוללת של החבילה (מחיר דירה + מחיר ההון), ולא רק על אחד המרכיבים בנפרד.

[Second Edition]

זה "קצת" לא מדויק לכתוב "מיכאל שראל משוכנע כי ירידות המחירים יגיעו". הוא בעצמו מודה בראיון שאחת הסיבות העיקריות למחירים הגבוהים היא סביבת הריבית הנמוכה במשק - שעליה, עם כל הכבוד, אין לאף אחד בישראל ממש שליטה.

-----------------------------> בנק ישראל ?.

לכן, כל עוד הריבית תהיה נמוכה בכל העולם, כך מחירי הדיור בישראל ימשיכו להיות גבוהים. אני מניח שבסופו של דבר היא תעלה והמחירים אכן יירדו, אבל אף אחד לא יכול לומר מתי זה יקרה. אולי זה יקרה בסוף השנה ואולי זה יקרה בעוד חמש או עשר שנים.

אגב, גם כשהמחירים יירדו, זה לא אומר שעלות הדירה תרד - ישנו סוג של שיווי משקל בין מחירי הדירות לבין הריביות על המשכנתאות. כדי שמחירי הדירות יירדו, הריביות על המשכנתאות צריכות לעלות, לכן זה לא באמת משנה אם מחיר הדירה ירד ב-100,000 ש"ח אם את אותו כסף משלמים לבנק בצורת ריביות.

--------------------> לא הבנתי ..

אני חושב שכשמדברים על עליית מחירים בשוק הנדל"ן צריך להסתכל על העלות הכוללת של החבילה (מחיר דירה + מחיר ההון), ולא רק על אחד המרכיבים בנפרד.

[MiniMizer]

בנק ישראל לא יכול לעשות מה שהוא רוצה - המצב הכלכלי בעולם לא מזהיר במיוחד, והריבית ברוב העולם היא כמעט אפסית. בנק ישראל לא יכול להעלות את הריבית מבלי לפגוע בצמיחת המשק. כשהריביות בכל העולם יתחילו לעלות, הן יעלו גם בישראל, לא לפני כן.

מה לא הבנת לגבי עלות הדירה? בוא נניח שאתה קונה דירה שעולה מיליון ש"ח, ואתה לוקח משכנתא של 800,000 אלף בריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנים של 3%. לפי המחשבון של משכנתאמן אתה תחזיר בסופו של דבר 1,068,000 ש"ח - כלומר 268,000 ש"ח מעבר לעלות הדירה עצמה.

עכשיו בוא נסתכל על שנת 2009 למשל - מנתוני בנק ישראל אפשר לראות שהריבית הממוצעת על משכנתאות ב-2009 עמדה בערך על 5.5% (ב-2008 היא הייתה מעל 7% דרך אגב). עכשיו בוא נניח שאותה דירה עלתה אז 800,000 ש"ח ואתה היית צריך לקחת משכנתא של 600,000 ש"ח - לפי אותו מחשבון, היית צריך להחזיר בסופו של דבר לבנק 1,002,000 ש"ח. כלומר 400,000 שקל מעבר לעלות הדירה עצמה.

ה-400,000 האלו (או 268,000 בדוגמה הראשונה) הם עלות ההון - כמה עולה לך לגייס את הכסף שאתה צריך כדי לקנות דירה. לכן, למרות שעלות הדירה על הנייר ירדה ב-200,000 ש"ח - בשורה התחתונה אתה תראה ירידה של 34,000 ש"ח בלבד.

כמובן שאי אפשר להתווכח עם העובדה שגם בשקלול עלות ההון מחירי הדיור עלו בשנים האחרונות, אבל העליה בפועל היא פחות חדה מכפי שמתארים אותה בתקשורת (מחירי הדירות עלו אבל עלות ההון ירדה), ולכן גם כשתהיה ירידה במחירי הדירות היא ככל הנראה תתקזז ברובה מול העליה בריביות על המשכנתאות.

יש בעיה אחת שהעליה במחירי הדירות עצמן יצרה - והיא רלוונטית כמעט באופן בלעדי לזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה (ואני נכלל בקבוצה הזו אז לצערי אני יודע על מה אני מדבר) - והיא ההון העצמי הנדרש כדי שהבנק בכלל יסכים לתת לך משכנתא. מכיוון שבנק ישראל הגביל את אחוז המימון ל-75%, זוג צעיר שקונה דירה צריך להביא לפחות רבע מהסכום מהבית, כלומר צריך לחסוך כ-300,000 ש"ח כדי שיהיה בכלל על מה לדבר עם הבנק. זה אתגר גדול מאוד שקשה לי לראות מישהו שלא מרוויח הרבה מצליח לעמוד בו.

[vic07]

עוד משהו שהתקשורת "שוכחת" לציין הוא שפתרון מחירי הדיור הוא בעיה סבוכה מאוד, הרבה יותר מכפי שהם מציגים. הבעיה העיקרית כרגע היא שדירות הן כיוון מאוד רווחי להשקעה, וכל עלייה במחירי הדיור מוסיפה לקבוצת המשפחות שיכולות רק לשכור דירה ולא לקנות, מה שמעלה את האטרקטיביות של ההשקעה הזו עוד יותר ואת המחירים עוד יותר, שלא לדבר על כך שהיות וערך ההשקעה עולה זאת השקעה בטוחה מאוד. עקב כך, הגדלת מספר הדירות בשוק לחלוטין לא תפתור את הבעיה, כי הן פשוט יירכשו ע"י משקיעים, וכנ"ל הצעות כגון מע"מ אפס (וזאת בהתעלם מכך שהמרוויחים העיקריים מההצעה הזו יהיו דווקא חברות הבנייה). לעניות דעתי, הפתרון הישים היחיד הוא להגביל מלאכותית את אפשרות הרכישה של דירות להשקעה - ולא במיסוי או פטנטים דומים אחרים, כי כל עלות נוספת ניתן לגלגל על השוכרים. אם יעבור חוק האוסר לחלוטין על אדם לקנות דירה שאינו מתכוון להתגורר בה בעצמו (או עבור ילדיו), הביקושים לדירות יצנחו פלאים. במקביל לכך, כמובן, צריך לדאוג לכך שכדאיות הבניה לא תרד יותר מדי, למשל ע"י הוזלת עלויות הקרקעות המשווקות ע"י המדינה. כדי לא לפגוע בבעלי הדירות להשקעה או בשוכרים שישארו בגדר שוכרים ללא קשר למחירי הדירות (למשל סטודנטים שצריכים מקום זמני לגור בו) יותר מדי, הייתי מציע שלא להחיל חוק שכזה על בעלי הדירות הקיימים אלא על העתידיים בלבד.

[gabriel6]

....פתרון מחירי הדיור הוא בעיה סבוכה מאוד,..

הבעיה היא בעיה פשוטה יחסית ברמת המדינה (לעומת בעיות אחרות של בטחון\רפואה\מדיניות חוץ וכדומה).

הנה תוכנית קצרה:

1. הצפה של השוק בקרקעות זולות לבניה - יש מלא קרקעות - כל הבסיסים המיותרים של הצבא באזור המרכז (שלישות\צריפין\תל השומר וכיוב'), חילוט של נכסים שעומדים כפיל לבן במשך מספר שנים והפשרתם לבניה. בינוי פינוי בצורה מאסיבית. הסרת חסמים בירוקרטים במנהל מקרקעי ישראל.

2. הכבדת המס על משכירי דירות שני ושלישי - להוריד את הדירות להשקעה (או שיהיו פחות כדאיות).

3. פיתוח מקומות תעסוקה והשכלה בפריפריה בד בבד עם תחבורה ציבורית יעילה ומהירה.

4. מתן מענקים ליושבים באזורי הספר.

הבעיה היא לא גדולה אם בוחנים אותה - זה פשוט שהרבה יותר קל להתעסק בבעיות בטחוניות מאשר לפתור את הבעיה הזו.